【正文】 的信托債性融資：股權(quán)信托 44 信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的現(xiàn)實(shí)法律威脅 ? 一、融資方違約案例日益增多 ? 二、對(duì)融資方的追索周期受到高度關(guān)注：信托資金不能及時(shí)回收 ? 提示：融資方違約的追索周期至關(guān)重要 45 信托公司的信托資金募集方式 ?單一信托 ?集合信托 46 單一信托的設(shè)計(jì)要求 ?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控 ?滿足資金方的風(fēng)險(xiǎn)控制要求 ?提示：單一信托更多是資金方發(fā)起設(shè)立的。截止 2023年 3月 7日，長城集團(tuán) 20日均價(jià) /股，質(zhì)押股票總市值 ，質(zhì)押率 33%。 ?信托資金用于受讓高科房產(chǎn)對(duì)新岸置業(yè) 20230萬元的應(yīng)收賬款債權(quán)。 ? 信用增級(jí)措施： ? ：丹陽市濱江新市鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司以及丹陽投資集團(tuán)有限公司為江蘇務(wù)本按時(shí)足額回購標(biāo)的特定資產(chǎn)收益權(quán)的義務(wù)提供連帶責(zé)仸擔(dān)保； ? ： 30015 萬元應(yīng)收賬款質(zhì)押給陸家嘴信托； ? ：江蘇中潤置業(yè)投資有限公司承諾提供其名下預(yù)評(píng)估價(jià)值為 億元的丹陽新天地后巷商業(yè)廣場在建工程抵押給陸家嘴信托； ? ：丹陽市財(cái)政局出具政府支持文件。 06:14:1306:14:1306:143/14/2023 6:14:13 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , March 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 上午 6時(shí) 14分 13秒 上午 6時(shí) 14分 06:14: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 6時(shí) 14分 :14March 14, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 06:14:1306:14:1306:14Tuesday, March 14, 2023 1知人者智，自知者明。 :14:1306:14:13March 14, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 14日星期二 上午 6時(shí) 14分 13秒 06:14: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 59 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的核心思路與要點(diǎn)總結(jié) ?一、交易對(duì)手綜合實(shí)力 ?二、項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值與變現(xiàn)價(jià)值預(yù)估 ?三、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測分析 ?四、抵押物的價(jià)值變現(xiàn)預(yù)估與風(fēng)險(xiǎn)處置操作 ?五、項(xiàng)目操作方案 ?提示：綜合分析成為盡職調(diào)查的關(guān)鍵 60 答疑與交流 電話： 18601203470 郵箱： 專注于信托、私募基金等領(lǐng)域的研發(fā)及投融資咨詢服務(wù)。抵押物評(píng)估價(jià)值約為 33544萬元，預(yù)計(jì)抵押率為 60%。 52 受讓應(yīng)收賬款模式的法律風(fēng)險(xiǎn)分析 ?一、法律風(fēng)險(xiǎn)：所受讓應(yīng)收賬款的真實(shí)性 ?所受讓應(yīng)收賬款的形成基礎(chǔ)：相關(guān)工程的完工證明等 ?所受讓應(yīng)收賬款的金額確定：竣工決算等 ?二、風(fēng)險(xiǎn)提示：個(gè)別信托項(xiàng)目所受讓的應(yīng)收賬款并不具備成立條件，其轉(zhuǎn)讓及回購的法律基礎(chǔ)薄弱。 上陵黃河外灘酒店信托貸款集合資金信托計(jì)劃 ? 資金運(yùn)用方式：信托資金用于向?qū)幭纳狭攴康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，用于上陵黃河外灘酒店式公寓開發(fā)建設(shè)。 ? 四、還款安排 ? 五、風(fēng)險(xiǎn)控制措施：變現(xiàn)能力、真實(shí)價(jià)值 ? 六、真實(shí)交易對(duì)手的分析： ? 還款方而非用款方。 35 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)提示 ? 1億元銀行貸款的使用情況及償還安排。 ?保障措施： ?（ 1） “ 來燕商城 ” 土地及在建工程抵押； ?（ 2）曙光地產(chǎn)集團(tuán)有限公司提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保； ?（ 3）曙光控股集團(tuán)對(duì)南京中恒的履約進(jìn)行增信； ?（ 4)自然人張壽明進(jìn)行無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 ?不同類型項(xiàng)目的分類盡職調(diào)查：新項(xiàng)目 OR持續(xù)融資項(xiàng)目。 13 盡職調(diào)查的工作方式 ?一、書面資料審查 ?財(cái)務(wù)資料 企業(yè)基本資料 其他 ?二、 實(shí)地調(diào)查 ?項(xiàng)目 抵質(zhì)押物 ?三、背景調(diào)查 ?與交易對(duì)手合作的金融機(jī)構(gòu) 交易對(duì)手的經(jīng)營合作方 ?內(nèi)部員工等 ?四、談話調(diào)查 ?提示：與民營企業(yè)實(shí)際控制人的談話。 ?參與人員：項(xiàng)目小組成員、信托公司相關(guān)部門人員。多渠道融資能力。（銀行） ?次優(yōu)還款來源：融資現(xiàn)金流、其他現(xiàn)金流（資金調(diào)度）（信托） ?案例： ?商業(yè)地產(chǎn)的還款來源：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。 ?背景方對(duì)本次融資的支持程度：資產(chǎn)抵押、連帶責(zé)任保證擔(dān)保（代償意愿等） 10 盡職調(diào)查工作計(jì)劃 ?工作目標(biāo)：調(diào)查某某項(xiàng)目信托融資可行性 ?工作范圍：項(xiàng)目、外部環(huán)境、行業(yè)特點(diǎn)等。 ? 案例：高科房產(chǎn)融資，由高科集團(tuán)提供保證擔(dān)保。 29 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?（六）信托資金使用計(jì)劃 ?（七）對(duì)銷售價(jià)格的分析 30 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn) ?一、融資方實(shí)力及其控股股東： ?基本情況：行業(yè)排名、經(jīng)營業(yè)績 ?與各類金融機(jī)構(gòu)的合作往來：授信情況、再融資能力、金融機(jī)構(gòu)與其合作態(tài)度及發(fā)展趨勢 ?既往還款記錄、還款方式與還款來源 ?經(jīng)營優(yōu)勢：主業(yè)與盈利能力 ?二、真實(shí)備用授信情況 ?三、未在銀行實(shí)現(xiàn)融資的原因： ?項(xiàng)目償還銀行貸款的原因。 ?信托計(jì)劃規(guī)模： 。地鐵三號(hào)線按照工程規(guī)劃于 2023年 6月全線通車，其“夫子廟站”、“長樂路站”距離本項(xiàng)目所在地步行皆 5分鐘左右。 ?核心：抵押物價(jià)值、融資方金融機(jī)構(gòu)往來情況、項(xiàng)目欠款情況、項(xiàng)目資金現(xiàn)狀與未來資金狀況預(yù)測分析等 36 投資計(jì)劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運(yùn)用 金額 資金來源 金額 土地成本 資本金 1）出讓金 預(yù)售收入 2） 融資 前期工程費(fèi) 質(zhì)保金 建安費(fèi) 其他資金來源 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 合計(jì) 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查分析 37 項(xiàng)目現(xiàn)金流測算與還款能力分析 ?還款期的計(jì)算 ?以項(xiàng)目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金