【文章內(nèi)容簡介】 介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實施條件 ?項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ?客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作 ?項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項目管理型 項目公司或項目部 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 ?項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負責(zé)主體 ?項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度 項目部 缺點 ?職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟 ?對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達到客戶的滿意 25 優(yōu)化流程必須明確權(quán)責(zé)界面 流程現(xiàn)狀評估與組織優(yōu)化流程現(xiàn)狀評估與組織優(yōu)化1總部職能部門 項目 部 W BS 說明 項目拓展部 開發(fā)部 投資部 工程技術(shù)部 招標(biāo)采購部 成本管理部 營銷部 企管部 財務(wù)部 HR 部/ 其他部門 項目總經(jīng)理 工程部 合約成本部 銷售部 財務(wù) /綜合 編制《產(chǎn)品初步建議書》 ▲ △ △ △ △ △ 概念設(shè)計研究 ▲ △ △ 組織《概念設(shè)計方案》綜合評審 ▲ 編制《項目經(jīng)營策劃報告》 ▲ 組織集團評審會 ▲ 編制《項目控制性總體計劃》 △ △ △ △ △ △ △ ▲ △ △ △ 項目策劃階段 編制《項目發(fā)展成本目標(biāo)》 ▲ △ 規(guī)劃 設(shè)計階段 編制《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》 ▲ 規(guī)劃設(shè)計招標(biāo) / 委托 ▲ △ △ △ 確定規(guī)劃設(shè)計單位及中標(biāo)方案 ▲ △ △ △ 組織規(guī)劃設(shè)計評審會 ▲ △ △ △ △ △ 組織政府相關(guān)部門評審 ▲ △ 規(guī)劃設(shè)計方案調(diào)整并確認 ▲ △ 方案設(shè)計階段 編制《方案設(shè)計任務(wù)書》 ▲ 確定方案設(shè)計單位 ▲ △ △ △ △ 組織總圖、單體方案評審 ▲ 組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案評審 ▲ 組織公司和政府部門評審會 ▲ 設(shè)計管理階段 方案報建 ▲ 26 系統(tǒng)規(guī)劃公司的流程管理體系－按類別分為管理流程和業(yè)務(wù)流程 管理流程 支持流程 核心業(yè)務(wù)流程 客戶 ? 為客戶直接提供產(chǎn)品或服務(wù)的流程，包括項目拓展、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、銷售、服務(wù)等流程 ? 為業(yè)務(wù)流提供資源保障、服務(wù)支持的流程 ? 確保經(jīng)營順利運行的管理流程，主要包括：戰(zhàn)略管理、計劃預(yù)算管理、財務(wù)管理、投資管理、績效管理等流程 業(yè)務(wù)流程 ，系統(tǒng)規(guī)劃，不要做重復(fù)的工作 ! ，流程不能完全替代制度 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 27 系統(tǒng)規(guī)劃公司的流程管理體系－－按層次分為流程框架、主流程、子流程、作業(yè)指引和表單 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 公司流程 框架 業(yè)務(wù)模型 人力資源 策劃 定位 規(guī)劃 設(shè)計 工程 管理 營銷 管理 客戶 服務(wù) 業(yè)務(wù)主流程 及子流程 操作指導(dǎo)及表格 概念 設(shè)計 方案 設(shè)計 初步 設(shè)計 施工圖 設(shè)計 施工過 程配合 主流程 : 一級子流程 : 二級流程 : 行政 財務(wù) ＩＴ 28/調(diào)研 圖例： 關(guān)鍵任務(wù) 項目里程碑 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 29 先考慮公司級流程 — 關(guān)注公司整體效率，它與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有關(guān) 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 以五證為主線的業(yè)務(wù)流程 項 目 可 行 性 報 告投 資 研 究投 資 決 策房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 流 程 總 體 框 架 （ 商 業(yè) 項 目 ）建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證建 設(shè) 工 程 施 工 許 可 證預(yù) 售 許 可 證國 有 土 地 使 用 權(quán) 證土 地 獲 得產(chǎn) 品 定 位 策 劃 報告策 劃 推 廣投 資 、 報 批 報 建商 管社 會 環(huán) 境 調(diào) 查競 爭 環(huán) 境 、 商 圈調(diào) 查 、 項 目 定 位項 目 整 體 運 作 規(guī) 劃參 與 概 念 設(shè) 計 、后 場 設(shè) 計商 業(yè) 項 目 規(guī) 劃 、 運 營 管理 計 劃 、 招 商 租 賃 計劃 、 商 業(yè) 空 間 環(huán) 境 設(shè) 計招 商 談 判商 戶 簽 約內(nèi) 裝 監(jiān) 理開 業(yè) 準(zhǔn) 備 / 促 銷開 業(yè)方 案 設(shè) 計實 施 方 案 設(shè) 計施 工 圖 設(shè) 計方 案 階 段 估 算施 工 圖 階 段 預(yù) 算實 施 方 案 階 段 概 算確 定 工 程 總 包 單位概 念 設(shè) 計 概 念 階 段 測 算場 地 拆 遷七 通 一 平開 工工 程 形 象 進 度 管理 （ 含 材 料 設(shè) 備采 購 管 理 、 工 程簽 證 管 理 ）竣 工 驗 收工 程 結(jié) 算建 安 成 本 管 理 、監(jiān) 督 （ 含 材 料 設(shè)備 采 購 成 本 管理 、 設(shè) 計 變 更 成本 管 理 、 工 程 簽證 成 本 管 理 ）設(shè) 計 變 更 管 理設(shè) 計 全 成 本 工 程項 目 全 成 本 管 理方 案項 目 決 算項 目 發(fā) 展 目 標(biāo) 成本 、 責(zé) 任 成 本項 目 全 成 本 監(jiān)督 、 管 理物 管 建 議物 管 建 議資 金 籌 措資 金 預(yù) 算銷 售 收 入 和 經(jīng) 營物 業(yè) 收 入 管 理 和監(jiān) 督 ， 資 金 支 出管 理財 務(wù)決 算資 金 調(diào) 度項 目 總 體 開 發(fā) 管理 文 件 、 項 目 總體 運 作 計 劃項 目 后評 估項 目 整 體 運 作物 業(yè) 接 管30 先考慮公司級流程 — 關(guān)注公司整體效率，它與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有關(guān) 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 建設(shè)工程施工許可證方案報建營銷 設(shè)計 項目成本 工程可行性研究報告土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)計產(chǎn)品建議書規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖設(shè)計工程總包招標(biāo) 施工圖報建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進度銷售開盤項目聽證會市場定位國有土地使用權(quán)證開工銷售許可證第二階段 : 開發(fā)決策 4 .3 月技術(shù)決策 4 .2 月第一階段 : 土地決策第三階段 : 技術(shù)實施 2 .8 月生產(chǎn)施工 3 .5 月第二階段 開發(fā)決策 月技術(shù)決策 月第二階段 開發(fā)決策 月技術(shù)決策 月第二階段 開發(fā)決策 月技術(shù)決策 月第一階段 土地決策第一階段 土地決策第三階段 技術(shù)實施 月生產(chǎn)施工 月第三階段 技術(shù)實施 月生產(chǎn)施工 月第三階段 技術(shù)實施 月生產(chǎn)施工 月總周期14.8月自有資金11.1月銀行貸款3.7月總周期14.8月自有資金11.1月銀行貸款3.7月自有資金11.1月銀行貸款3.7月自有資金11.1月銀行貸款3.7月以現(xiàn)金流為主線的業(yè)務(wù)流程 31 先考慮公司級流程 — 關(guān)注公司整體效率，它與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有關(guān) 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 萬科專業(yè)集成流程圖 32 再關(guān)注業(yè)務(wù)級流程 以設(shè)計模塊為例 流程體系策劃與 流程優(yōu)化 2 設(shè)計單位選擇和設(shè)計合同管理（設(shè)計條件、過程交流、合作方評估 … ） 圖紙管理（版本管理、分發(fā)記錄、面積管理 … ） 主 業(yè) 務(wù) 環(huán) 節(jié) 輔 助 業(yè) 務(wù) 環(huán) 節(jié) 輔助 管理 環(huán)節(jié) 主導(dǎo) 設(shè)計部 土建擴初 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 施工圖設(shè)計 建筑方案設(shè)計 設(shè)計深化 及調(diào)整 設(shè)計任務(wù)書 概念規(guī) 劃方案 施工圖 設(shè)計條件確認 概念規(guī)劃方案 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 景觀概念方案設(shè)計 景觀方案設(shè)計 景觀施工圖設(shè)計 銷售配合類設(shè)計資料提供和配合 建筑平面 選型定板 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化知識庫管理（不斷積累標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計條件、標(biāo)準(zhǔn)審圖要點 … ） 設(shè)計管理階段 裝修設(shè)計 部品材料調(diào)研 結(jié)構(gòu)設(shè)計 方案設(shè)計成果 擴初設(shè)計成果 選型定板成果 施工配合階段 設(shè)計策劃階段 變更及深化圖紙 設(shè)計 成果 材料設(shè)備清單 材料設(shè)備選型定板 戶型比例建議 產(chǎn)品形態(tài)建議 二次深化設(shè)計 設(shè)計評審 設(shè)計變更 33 再關(guān)注業(yè)務(wù)級流程 我們需要規(guī)劃哪些流程？ 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 設(shè)計單位選擇和設(shè)計合同管理（設(shè)計條件、過程交流、合作方評估 … ）圖紙管理（版本管理、分發(fā)記錄、面積管理 … ）主業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)輔助業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)輔助管理環(huán)節(jié)主導(dǎo) 設(shè)計部土建擴初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計建筑方案設(shè)計設(shè)計深化及調(diào)整設(shè)計任務(wù)書概念規(guī)劃方案施工圖設(shè)計條件確認 概念規(guī)劃方案方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計景觀概念方案設(shè)計 景觀方案設(shè)計 景觀施工圖設(shè)計銷售配合類設(shè)計資料提供和配合建筑平面選型定板產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化知識管理設(shè)計管理階段裝修設(shè)計部品材料調(diào)研