【文章內(nèi)容簡介】 介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 25 優(yōu)化流程必須明確權(quán)責(zé)界面 流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化1總部職能部門 項(xiàng)目 部 W BS 說明 項(xiàng)目拓展部 開發(fā)部 投資部 工程技術(shù)部 招標(biāo)采購部 成本管理部 營銷部 企管部 財(cái)務(wù)部 HR 部/ 其他部門 項(xiàng)目總經(jīng)理 工程部 合約成本部 銷售部 財(cái)務(wù) /綜合 編制《產(chǎn)品初步建議書》 ▲ △ △ △ △ △ 概念設(shè)計(jì)研究 ▲ △ △ 組織《概念設(shè)計(jì)方案》綜合評(píng)審 ▲ 編制《項(xiàng)目經(jīng)營策劃報(bào)告》 ▲ 組織集團(tuán)評(píng)審會(huì) ▲ 編制《項(xiàng)目控制性總體計(jì)劃》 △ △ △ △ △ △ △ ▲ △ △ △ 項(xiàng)目策劃階段 編制《項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)》 ▲ △ 規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 編制《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》 ▲ 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo) / 委托 ▲ △ △ △ 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位及中標(biāo)方案 ▲ △ △ △ 組織規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) ▲ △ △ △ △ △ 組織政府相關(guān)部門評(píng)審 ▲ △ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整并確認(rèn) ▲ △ 方案設(shè)計(jì)階段 編制《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》 ▲ 確定方案設(shè)計(jì)單位 ▲ △ △ △ △ 組織總圖、單體方案評(píng)審 ▲ 組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案評(píng)審 ▲ 組織公司和政府部門評(píng)審會(huì) ▲ 設(shè)計(jì)管理階段 方案報(bào)建 ▲ 26 系統(tǒng)規(guī)劃公司的流程管理體系－按類別分為管理流程和業(yè)務(wù)流程 管理流程 支持流程 核心業(yè)務(wù)流程 客戶 ? 為客戶直接提供產(chǎn)品或服務(wù)的流程，包括項(xiàng)目拓展、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、銷售、服務(wù)等流程 ? 為業(yè)務(wù)流提供資源保障、服務(wù)支持的流程 ? 確保經(jīng)營順利運(yùn)行的管理流程，主要包括：戰(zhàn)略管理、計(jì)劃預(yù)算管理、財(cái)務(wù)管理、投資管理、績效管理等流程 業(yè)務(wù)流程 ，系統(tǒng)規(guī)劃，不要做重復(fù)的工作 ! ，流程不能完全替代制度 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 27 系統(tǒng)規(guī)劃公司的流程管理體系－－按層次分為流程框架、主流程、子流程、作業(yè)指引和表單 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 公司流程 框架 業(yè)務(wù)模型 人力資源 策劃 定位 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 工程 管理 營銷 管理 客戶 服務(wù) 業(yè)務(wù)主流程 及子流程 操作指導(dǎo)及表格 概念 設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì) 初步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 施工過 程配合 主流程 : 一級(jí)子流程 : 二級(jí)流程 : 行政 財(cái)務(wù) ＩＴ 28/調(diào)研 圖例： 關(guān)鍵任務(wù) 項(xiàng)目里程碑 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 29 先考慮公司級(jí)流程 — 關(guān)注公司整體效率，它與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有關(guān) 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 以五證為主線的業(yè)務(wù)流程 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告投 資 研 究投 資 決 策房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 流 程 總 體 框 架 （ 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ）建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證建 設(shè) 工 程 施 工 許 可 證預(yù) 售 許 可 證國 有 土 地 使 用 權(quán) 證土 地 獲 得產(chǎn) 品 定 位 策 劃 報(bào)告策 劃 推 廣投 資 、 報(bào) 批 報(bào) 建商 管社 會(huì) 環(huán) 境 調(diào) 查競 爭 環(huán) 境 、 商 圈調(diào) 查 、 項(xiàng) 目 定 位項(xiàng) 目 整 體 運(yùn) 作 規(guī) 劃參 與 概 念 設(shè) 計(jì) 、后 場 設(shè) 計(jì)商 業(yè) 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 、 運(yùn) 營 管理 計(jì) 劃 、 招 商 租 賃 計(jì)劃 、 商 業(yè) 空 間 環(huán) 境 設(shè) 計(jì)招 商 談 判商 戶 簽 約內(nèi) 裝 監(jiān) 理開 業(yè) 準(zhǔn) 備 / 促 銷開 業(yè)方 案 設(shè) 計(jì)實(shí) 施 方 案 設(shè) 計(jì)施 工 圖 設(shè) 計(jì)方 案 階 段 估 算施 工 圖 階 段 預(yù) 算實(shí) 施 方 案 階 段 概 算確 定 工 程 總 包 單位概 念 設(shè) 計(jì) 概 念 階 段 測 算場 地 拆 遷七 通 一 平開 工工 程 形 象 進(jìn) 度 管理 （ 含 材 料 設(shè) 備采 購 管 理 、 工 程簽 證 管 理 ）竣 工 驗(yàn) 收工 程 結(jié) 算建 安 成 本 管 理 、監(jiān) 督 （ 含 材 料 設(shè)備 采 購 成 本 管理 、 設(shè) 計(jì) 變 更 成本 管 理 、 工 程 簽證 成 本 管 理 ）設(shè) 計(jì) 變 更 管 理設(shè) 計(jì) 全 成 本 工 程項(xiàng) 目 全 成 本 管 理方 案項(xiàng) 目 決 算項(xiàng) 目 發(fā) 展 目 標(biāo) 成本 、 責(zé) 任 成 本項(xiàng) 目 全 成 本 監(jiān)督 、 管 理物 管 建 議物 管 建 議資 金 籌 措資 金 預(yù) 算銷 售 收 入 和 經(jīng) 營物 業(yè) 收 入 管 理 和監(jiān) 督 ， 資 金 支 出管 理財(cái) 務(wù)決 算資 金 調(diào) 度項(xiàng) 目 總 體 開 發(fā) 管理 文 件 、 項(xiàng) 目 總體 運(yùn) 作 計(jì) 劃項(xiàng) 目 后評(píng) 估項(xiàng) 目 整 體 運(yùn) 作物 業(yè) 接 管30 先考慮公司級(jí)流程 — 關(guān)注公司整體效率，它與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有關(guān) 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 建設(shè)工程施工許可證方案報(bào)建營銷 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目成本 工程可行性研究報(bào)告土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議書規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程總包招標(biāo) 施工圖報(bào)建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進(jìn)度銷售開盤項(xiàng)目聽證會(huì)市場定位國有土地使用權(quán)證開工銷售許可證第二階段 : 開發(fā)決策 4 .3 月技術(shù)決策 4 .2 月第一階段 : 土地決策第三階段 : 技術(shù)實(shí)施 2 .8 月生產(chǎn)施工 3 .5 月第二階段 開發(fā)決策 月技術(shù)決策 月第二階段 開發(fā)決策 月技術(shù)決策 月第二階段 開發(fā)決策 月技術(shù)決策 月第一階段 土地決策第一階段 土地決策第三階段 技術(shù)實(shí)施 月生產(chǎn)施工 月第三階段 技術(shù)實(shí)施 月生產(chǎn)施工 月第三階段 技術(shù)實(shí)施 月生產(chǎn)施工 月總周期14.8月自有資金11.1月銀行貸款3.7月總周期14.8月自有資金11.1月銀行貸款3.7月自有資金11.1月銀行貸款3.7月自有資金11.1月銀行貸款3.7月以現(xiàn)金流為主線的業(yè)務(wù)流程 31 先考慮公司級(jí)流程 — 關(guān)注公司整體效率，它與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有關(guān) 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 萬科專業(yè)集成流程圖 32 再關(guān)注業(yè)務(wù)級(jí)流程 以設(shè)計(jì)模塊為例 流程體系策劃與 流程優(yōu)化 2 設(shè)計(jì)單位選擇和設(shè)計(jì)合同管理（設(shè)計(jì)條件、過程交流、合作方評(píng)估 … ） 圖紙管理（版本管理、分發(fā)記錄、面積管理 … ） 主 業(yè) 務(wù) 環(huán) 節(jié) 輔 助 業(yè) 務(wù) 環(huán) 節(jié) 輔助 管理 環(huán)節(jié) 主導(dǎo) 設(shè)計(jì)部 土建擴(kuò)初 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 施工圖設(shè)計(jì) 建筑方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)深化 及調(diào)整 設(shè)計(jì)任務(wù)書 概念規(guī) 劃方案 施工圖 設(shè)計(jì)條件確認(rèn) 概念規(guī)劃方案 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 景觀施工圖設(shè)計(jì) 銷售配合類設(shè)計(jì)資料提供和配合 建筑平面 選型定板 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化知識(shí)庫管理（不斷積累標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)條件、標(biāo)準(zhǔn)審圖要點(diǎn) … ） 設(shè)計(jì)管理階段 裝修設(shè)計(jì) 部品材料調(diào)研 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)成果 擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果 選型定板成果 施工配合階段 設(shè)計(jì)策劃階段 變更及深化圖紙 設(shè)計(jì) 成果 材料設(shè)備清單 材料設(shè)備選型定板 戶型比例建議 產(chǎn)品形態(tài)建議 二次深化設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)評(píng)審 設(shè)計(jì)變更 33 再關(guān)注業(yè)務(wù)級(jí)流程 我們需要規(guī)劃哪些流程？ 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 設(shè)計(jì)單位選擇和設(shè)計(jì)合同管理（設(shè)計(jì)條件、過程交流、合作方評(píng)估 … ）圖紙管理（版本管理、分發(fā)記錄、面積管理 … ）主業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)輔助業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)輔助管理環(huán)節(jié)主導(dǎo) 設(shè)計(jì)部土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)深化及調(diào)整設(shè)計(jì)任務(wù)書概念規(guī)劃方案施工圖設(shè)計(jì)條件確認(rèn) 概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 景觀施工圖設(shè)計(jì)銷售配合類設(shè)計(jì)資料提供和配合建筑平面選型定板產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化知識(shí)管理設(shè)計(jì)管理階段裝修設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研