房地產(chǎn)概論(編輯修改稿)
2025-03-12 10:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 其他用地 50年。 具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)管理部門在上述最高出讓年限內(nèi)商定。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請續(xù)期經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國家 無償 收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。 土地使用權(quán)出讓 出讓金 土地使用權(quán)出讓金的本質(zhì)，是土地所有者（國家）憑借土地所有權(quán)取得的土地的經(jīng)濟(jì)利益。 構(gòu)成： ①一定年限內(nèi)地租； ②土地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本； ③征地拆遷補償安置等費用。 協(xié)議出讓 ? 協(xié)議出讓 是指國有土地的所有者或其代表，作為 出讓人 與要求使用國有土地者，就出讓土地使用權(quán)所涉及的有關(guān)事項，如出讓年限、出讓金、土地面積、用途等協(xié)商，達(dá)成一致意見后，由 出讓方 向 受讓方 出讓國有土地使用權(quán)的一種出讓方式。 ? 特點 由于受讓人的單一性，使其缺乏競爭機(jī)制，缺少公開性，在實踐中存在一定的弊端，主要是受人為因素干預(yù)比較大，易導(dǎo)致隨意減收或者免收土地使用權(quán)出讓金，給政府造成經(jīng)濟(jì)損失。此時政府對地價較易控制，靈活性大。 招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓 在指定的期限內(nèi)，符合條件的單位和個人，以書面投標(biāo)形式，競投某宗土地使用權(quán)，出讓方根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權(quán)出讓方式。 程序 – 招標(biāo) – 投標(biāo) – 開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo) – 簽約、領(lǐng)取土地使用證 拍賣出讓 ? 拍賣 指政府或其代表，作為拍賣人在指定時間、地點、公開場合，組織符合條件，有意受讓土地者競投一定年期的土地使用權(quán)。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計劃的細(xì)節(jié)及條件，競投者用舉手、舉牌或口頭報價的形式競投報價，最后以“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種土地出讓方式。 ? 程序 – 發(fā)布拍賣公告 – 拍賣 – 簽約、領(lǐng)取土地使用證書 土地使用權(quán)出讓合同 ? 合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同 ? 合同的主要條款 ◆總則 ◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途； ◆土地費用及支付； ◆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押：主要指明受讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押應(yīng)遵循的原則和程序。 ◆期限屆滿：主要針對土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權(quán)的行為，規(guī)定相應(yīng)的處理辦法。 ◆土地使用的條件 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 轉(zhuǎn)讓 擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 類型 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ? 方式 買賣、合資、合作建房、交換、作價入股 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 ? 轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 ? 土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。 ? 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理 國家土地管理部門依法對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實行監(jiān)督。 （ 1）辦理過戶登記手續(xù) （ 2）申報房地產(chǎn)成交價格 （ 3）交納土地增值稅 （ 4）以下情況不得轉(zhuǎn)讓 ①以出讓方式取得土地使用權(quán)未按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和進(jìn)行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。②未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的；③司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；④依法收回土地使用權(quán)的；⑤權(quán)屬有爭議的。 五、開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國
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