【文章內(nèi)容簡介】 能分區(qū)，包括： ? 公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室）分開，不交叉； ? 干濕分區(qū)：需保持干躁的空間（廳、臥等）與常被水浸潤的空間（廚、衛(wèi)、?。┓珠_，不混雜； ? 動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥房）隔離，不干擾； ? 主次分區(qū)：主人房、兒童房、父母房、客房、工人房以及其它輔助房（如書房、吧臺(tái)、商務(wù)房、健身房等）在空間上各就各位，不越位。 ? 大戶型應(yīng)設(shè)置 工人房、偖物間、衣帽間等，以適應(yīng)大戶型人家的需求； ? 主人房設(shè)計(jì)相應(yīng)較大，大戶型主人房帶衣帽間、書房、大浴室等。 2） 舒適性：講究方正實(shí)用、采光通風(fēng)良好、盡可能避免主臥及客廳西曬。 舒適性 為了保證住宅的舒適性，主要通過以下幾方面來實(shí)現(xiàn)： ? 每一層戶數(shù)的減少，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)通風(fēng)效果。 根據(jù)此要點(diǎn)，中原建議： 本項(xiàng)目的 別墅采用“孖屋連體別墅”（一幢四戶）形式 ，因?yàn)檫@種形式的別墅一方面可以降低建筑覆蓋率，另一方面因?yàn)閮蓱羧思腋餍衅涞?，則很好保證了住戶的私隱性。 小高層采用一梯三戶形式，高層一 梯六戶左右，每一戶均有主要的采光通風(fēng)面，盡量避免暗房、暗廚、暗內(nèi)陽臺(tái)的出現(xiàn)，朝向盡量達(dá)到南北通透， CENTALINE 中旅項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃 12 盡量減少主臥及客廳出現(xiàn)西曬的問題，因?yàn)樵谏钲谌照諘r(shí)間長而強(qiáng)烈，一般對(duì)有西曬的房子會(huì)較為反感。 戶型設(shè)計(jì)要盡量方正，避免出現(xiàn)為照顧建筑外觀而使室內(nèi)空間呈鉆石狀的做法（香榭里花園就是因鉆石型房子而使其銷售遇到較大阻力）。 ? 輔助用房設(shè)計(jì)需要更加人性化 中大戶型輔助用房會(huì)較多，在設(shè)計(jì)上需要解決的問題會(huì)較多，如： 廚房： 在位置上應(yīng)傾向于放置于外側(cè)靠進(jìn)門處，且與餐廳相連，需要增加廚房的采光、通風(fēng)面，以使室內(nèi)空間光線更加充 足； 工人房： 一般有獨(dú)立衛(wèi)生間，不干擾主人 陽臺(tái)： 不僅局限于過去觀景或曬衣作用，而應(yīng)延伸為一個(gè)休閑空間，例如可將寬大的陽臺(tái)改作健身房或茶室。 3） 景觀效果 目前較高層次的客戶對(duì)于景觀的要求是其選擇物業(yè)的個(gè)重要因素。 根據(jù)中原對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃，本項(xiàng)目的主要景觀是 湖景與大型綠化園林景， 為了使大部分住戶能看到這些景觀，建議在戶型上排布上就要充分考慮到景觀因素，中原建議在湖景別墅后面的小高層采用一梯三戶“蝶翅型”，因?yàn)檫@種戶型最大的特點(diǎn)就是使每一戶人家的居住主題（起居室及主臥）都能看到景觀，且不會(huì)互相遮擋隔壁人家的視線 。 為制造良好的景觀效果，可以在客廳及主臥室設(shè)置大面積的陽臺(tái)或落地玻璃窗。 4） 戶型間隔的靈活性 即內(nèi)部房間能夠靈活間隔、自由組合，可根據(jù)客戶需要實(shí)現(xiàn)大小套連通，為實(shí)現(xiàn)這一要求，就需要在室內(nèi)空間布局上盡量減少梁柱的出現(xiàn)。 5） 戶型設(shè)計(jì)上的風(fēng)水禁忌 在戶型設(shè)計(jì)上盡量避免犯明顯的風(fēng)水禁忌，如電梯廳直沖住宅大門、洗手間門正對(duì)餐廳、洗手間門正對(duì)臥室床、門與門之間對(duì)沖等。 CENTALINE 中旅項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃 13 特色戶型建議 ? SKYHOUSE：設(shè)置于頂層， 室內(nèi)頂部距離地面最高處可達(dá) 9 米左右， 并利用坡屋頂安裝大面積玻璃天窗進(jìn)行自然采光，此種戶型將會(huì)使室內(nèi)空間相當(dāng)之高大寬敞。在建筑時(shí)，按兩層高度來預(yù)留空間，一般發(fā)展商砌 3米高的墻，不封頂，客戶購買后可根據(jù)個(gè)人喜好，將戶型按上下二層一分為二，再做一層閣樓。 ? 孖屋別墅（一幢四戶） ：同于連體別墅，這種別墅有利于降低建筑覆蓋率，同時(shí)在造型上亦能按單體別墅方式來做，使外立面保持一致。另外，這種別墅采用一幢兩戶形式來做，兩戶人家各行其道，有利于保證住戶的私密性與尊貴感； ? 帶大露臺(tái)的大戶型 ，本項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，隨處可見綠意盎然，為了充分利這種先天的自然條件， 讓客戶居住于室內(nèi)卻可感受到大自然的氣息，建議適當(dāng)安排部分五房單位帶大面積露臺(tái)，這些露臺(tái)與窗外綠景相對(duì)應(yīng)，對(duì)于這種物業(yè)的價(jià)格能起到很好的促進(jìn)作用。 九、 功能配套 車位： 本項(xiàng)目定位為中大戶型的高檔住宅小區(qū)，針對(duì)的客戶絕大部分擁有私家車，故中原建議本項(xiàng)目在車位數(shù)量上盡量達(dá)到 1 戶： 1 個(gè) 車位比例，以滿足客戶的需要，車位大部分依靠地下車位解決。 管理機(jī)構(gòu) （管理處） 會(huì)所 （室內(nèi)、室外）：會(huì)所室內(nèi)設(shè)施主要放置于人工湖島中會(huì)所內(nèi)，而而室外設(shè)施如網(wǎng)球場、籃球場等則設(shè)置于 S3地塊。 教育配套： 自設(shè)幼兒園。同時(shí)利用高級(jí)中學(xué)的先天優(yōu)勢(shì) ，與之達(dá)成協(xié)議，本小區(qū)的住戶小孩可優(yōu)先入讀高級(jí)中學(xué)，以達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 商業(yè)配套： 建議以 MALL形式來處理本項(xiàng)目的商業(yè)配套，按中原建議應(yīng)設(shè)置于 S1地塊。 第二部分 物業(yè)開發(fā)模式建議 CENTALINE 中旅項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃 14 一、 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)分析 項(xiàng)目的開發(fā)成功與否，不但決定于項(xiàng)目的本身素質(zhì)，同時(shí)與項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)也有著重要的關(guān)聯(lián)?？梢哉f，一個(gè)素質(zhì)再好的項(xiàng)目，如果開發(fā)的時(shí)機(jī)不對(duì)，不但會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的順利開展，甚至對(duì)項(xiàng)目會(huì)有毀滅性的打擊；而正確合理的開發(fā)時(shí)機(jī)對(duì)于一個(gè)好的項(xiàng)目來講，則會(huì)起到錦上添花的作用。 所以在開發(fā)項(xiàng)目之前，我們有必要對(duì)開發(fā)時(shí)機(jī)從“ 大環(huán)境”和“小環(huán)境” 兩方面進(jìn)行分析： 1） 大環(huán)境 香蜜湖片區(qū)中香蜜北和農(nóng)科中心一帶是主要的居住生活區(qū)，安托山一帶目前分布有很多工礦企業(yè)，從長遠(yuǎn)來看，它將是市政府重點(diǎn)規(guī)劃的大型生活住宅區(qū)。目前香蜜北和農(nóng)科中心南的商業(yè)住宅已形成一定規(guī)模，農(nóng)科中心南部的道路建設(shè)及用地規(guī)劃也已成型，安托山片區(qū)規(guī)劃建設(shè)也已經(jīng)開始，安托山片區(qū)已規(guī)劃為“配套設(shè)施齊備的大型生活區(qū)”，竹子林片區(qū)已規(guī)劃為“以組團(tuán)綠化隔離帶為主，同時(shí)合理安排教育、居住及相應(yīng)配套設(shè)施的綜合區(qū)”，這些片區(qū)法定圖則的確立無疑會(huì)帶動(dòng)香蜜湖片區(qū)的物業(yè)發(fā)展，可以說整個(gè)香蜜湖 片區(qū)的城市規(guī)劃建設(shè)正在全面啟動(dòng)，隨著 1號(hào)地鐵線的通車及紅荔西路香蜜湖路段的通車，不久的將來它將進(jìn)一步成為關(guān)內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū) 。 2） 小環(huán)境 在掌握了大環(huán)境的正確時(shí)機(jī)之后，對(duì)于小環(huán)境的正確認(rèn)識(shí)是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)，這一環(huán)境主要包括片區(qū)競爭物業(yè)狀況，潛在客戶需求情況，開發(fā)公司自身運(yùn)作等情況等，可以說，對(duì)于小環(huán)境的把握，除進(jìn)行準(zhǔn)確的市場分析外， 關(guān) CENTALINE 中旅項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃 15 鍵還在于自身產(chǎn)品的營造 ，對(duì)這一點(diǎn)，中原將在其后的部分詳盡闡述。 另外，農(nóng)科中心片區(qū)作為新興的片區(qū)之一，其優(yōu)劣勢(shì)都非常顯著，優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位、交通和綠化。雖然農(nóng)科 中心片區(qū)房地產(chǎn)市場的快速增長有東?；▓@和香榭里花園兩個(gè)名牌項(xiàng)目的效應(yīng)，但自整個(gè)片區(qū)要素考慮，尚存在設(shè)施配套、交通、整體不成型、社區(qū)形象欠佳等多方不足和問題 。 二、