【文章內容簡介】 能分區(qū)，包括： ? 公私分區(qū)：公共活動空間（廳、廚）和個人活動空間（臥室）分開，不交叉； ? 干濕分區(qū)：需保持干躁的空間（廳、臥等）與常被水浸潤的空間（廚、衛(wèi)、?。┓珠_，不混雜； ? 動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥房）隔離，不干擾； ? 主次分區(qū)：主人房、兒童房、父母房、客房、工人房以及其它輔助房（如書房、吧臺、商務房、健身房等）在空間上各就各位，不越位。 ? 大戶型應設置 工人房、偖物間、衣帽間等，以適應大戶型人家的需求； ? 主人房設計相應較大，大戶型主人房帶衣帽間、書房、大浴室等。 2） 舒適性：講究方正實用、采光通風良好、盡可能避免主臥及客廳西曬。 舒適性 為了保證住宅的舒適性，主要通過以下幾方面來實現(xiàn)： ? 每一層戶數(shù)的減少，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實用率，增強通風效果。 根據(jù)此要點，中原建議： 本項目的 別墅采用“孖屋連體別墅”（一幢四戶）形式 ，因為這種形式的別墅一方面可以降低建筑覆蓋率，另一方面因為兩戶人家各行其道，則很好保證了住戶的私隱性。 小高層采用一梯三戶形式，高層一 梯六戶左右，每一戶均有主要的采光通風面，盡量避免暗房、暗廚、暗內陽臺的出現(xiàn)，朝向盡量達到南北通透， CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 12 盡量減少主臥及客廳出現(xiàn)西曬的問題，因為在深圳日照時間長而強烈，一般對有西曬的房子會較為反感。 戶型設計要盡量方正，避免出現(xiàn)為照顧建筑外觀而使室內空間呈鉆石狀的做法（香榭里花園就是因鉆石型房子而使其銷售遇到較大阻力）。 ? 輔助用房設計需要更加人性化 中大戶型輔助用房會較多，在設計上需要解決的問題會較多，如： 廚房： 在位置上應傾向于放置于外側靠進門處，且與餐廳相連，需要增加廚房的采光、通風面，以使室內空間光線更加充 足； 工人房： 一般有獨立衛(wèi)生間，不干擾主人 陽臺： 不僅局限于過去觀景或曬衣作用，而應延伸為一個休閑空間，例如可將寬大的陽臺改作健身房或茶室。 3） 景觀效果 目前較高層次的客戶對于景觀的要求是其選擇物業(yè)的個重要因素。 根據(jù)中原對于本項目的規(guī)劃，本項目的主要景觀是 湖景與大型綠化園林景， 為了使大部分住戶能看到這些景觀，建議在戶型上排布上就要充分考慮到景觀因素，中原建議在湖景別墅后面的小高層采用一梯三戶“蝶翅型”，因為這種戶型最大的特點就是使每一戶人家的居住主題（起居室及主臥）都能看到景觀，且不會互相遮擋隔壁人家的視線 。 為制造良好的景觀效果，可以在客廳及主臥室設置大面積的陽臺或落地玻璃窗。 4） 戶型間隔的靈活性 即內部房間能夠靈活間隔、自由組合，可根據(jù)客戶需要實現(xiàn)大小套連通，為實現(xiàn)這一要求，就需要在室內空間布局上盡量減少梁柱的出現(xiàn)。 5） 戶型設計上的風水禁忌 在戶型設計上盡量避免犯明顯的風水禁忌，如電梯廳直沖住宅大門、洗手間門正對餐廳、洗手間門正對臥室床、門與門之間對沖等。 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 13 特色戶型建議 ? SKYHOUSE：設置于頂層， 室內頂部距離地面最高處可達 9 米左右， 并利用坡屋頂安裝大面積玻璃天窗進行自然采光，此種戶型將會使室內空間相當之高大寬敞。在建筑時，按兩層高度來預留空間，一般發(fā)展商砌 3米高的墻，不封頂，客戶購買后可根據(jù)個人喜好，將戶型按上下二層一分為二，再做一層閣樓。 ? 孖屋別墅（一幢四戶） ：同于連體別墅，這種別墅有利于降低建筑覆蓋率，同時在造型上亦能按單體別墅方式來做，使外立面保持一致。另外，這種別墅采用一幢兩戶形式來做，兩戶人家各行其道，有利于保證住戶的私密性與尊貴感； ? 帶大露臺的大戶型 ，本項目周邊自然環(huán)境較好，隨處可見綠意盎然，為了充分利這種先天的自然條件， 讓客戶居住于室內卻可感受到大自然的氣息，建議適當安排部分五房單位帶大面積露臺，這些露臺與窗外綠景相對應，對于這種物業(yè)的價格能起到很好的促進作用。 九、 功能配套 車位： 本項目定位為中大戶型的高檔住宅小區(qū)，針對的客戶絕大部分擁有私家車，故中原建議本項目在車位數(shù)量上盡量達到 1 戶： 1 個 車位比例，以滿足客戶的需要，車位大部分依靠地下車位解決。 管理機構 （管理處） 會所 （室內、室外）：會所室內設施主要放置于人工湖島中會所內，而而室外設施如網(wǎng)球場、籃球場等則設置于 S3地塊。 教育配套： 自設幼兒園。同時利用高級中學的先天優(yōu)勢 ，與之達成協(xié)議，本小區(qū)的住戶小孩可優(yōu)先入讀高級中學，以達到優(yōu)勢互補。 商業(yè)配套： 建議以 MALL形式來處理本項目的商業(yè)配套，按中原建議應設置于 S1地塊。 第二部分 物業(yè)開發(fā)模式建議 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 14 一、 項目開發(fā)時機分析 項目的開發(fā)成功與否，不但決定于項目的本身素質，同時與項目的開發(fā)時機也有著重要的關聯(lián)?？梢哉f，一個素質再好的項目，如果開發(fā)的時機不對，不但會影響整個項目的順利開展，甚至對項目會有毀滅性的打擊；而正確合理的開發(fā)時機對于一個好的項目來講，則會起到錦上添花的作用。 所以在開發(fā)項目之前，我們有必要對開發(fā)時機從“ 大環(huán)境”和“小環(huán)境” 兩方面進行分析： 1） 大環(huán)境 香蜜湖片區(qū)中香蜜北和農(nóng)科中心一帶是主要的居住生活區(qū)，安托山一帶目前分布有很多工礦企業(yè)，從長遠來看，它將是市政府重點規(guī)劃的大型生活住宅區(qū)。目前香蜜北和農(nóng)科中心南的商業(yè)住宅已形成一定規(guī)模，農(nóng)科中心南部的道路建設及用地規(guī)劃也已成型，安托山片區(qū)規(guī)劃建設也已經(jīng)開始，安托山片區(qū)已規(guī)劃為“配套設施齊備的大型生活區(qū)”，竹子林片區(qū)已規(guī)劃為“以組團綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居住及相應配套設施的綜合區(qū)”，這些片區(qū)法定圖則的確立無疑會帶動香蜜湖片區(qū)的物業(yè)發(fā)展，可以說整個香蜜湖 片區(qū)的城市規(guī)劃建設正在全面啟動，隨著 1號地鐵線的通車及紅荔西路香蜜湖路段的通車，不久的將來它將進一步成為關內住宅物業(yè)發(fā)展的熱點地區(qū) 。 2） 小環(huán)境 在掌握了大環(huán)境的正確時機之后，對于小環(huán)境的正確認識是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)，這一環(huán)境主要包括片區(qū)競爭物業(yè)狀況，潛在客戶需求情況，開發(fā)公司自身運作等情況等，可以說，對于小環(huán)境的把握，除進行準確的市場分析外， 關 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 15 鍵還在于自身產(chǎn)品的營造 ，對這一點，中原將在其后的部分詳盡闡述。 另外，農(nóng)科中心片區(qū)作為新興的片區(qū)之一，其優(yōu)劣勢都非常顯著，優(yōu)勢在于區(qū)位、交通和綠化。雖然農(nóng)科 中心片區(qū)房地產(chǎn)市場的快速增長有東?；▓@和香榭里花園兩個名牌項目的效應，但自整個片區(qū)要素考慮，尚存在設施配套、交通、整體不成型、社區(qū)形象欠佳等多方不足和問題 。 二、