【正文】 1。 ?中心湖中間設中心島，會所設于中心島上。車位面積約 15900 平方米，車位比例 1： 1。能否實現(xiàn)上述目標，對整個物業(yè)形象和定位起著至關重要的作用。 2） 小環(huán)境 在掌握了大環(huán)境的正確時機之后，對于小環(huán)境的正確認識是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)，這一環(huán)境主要包括片區(qū)競爭物業(yè)狀況，潛在客戶需求情況，開發(fā)公司自身運作等情況等，可以說，對于小環(huán)境的把握，除進行準確的市場分析外， 關 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 15 鍵還在于自身產品的營造 ，對這一點，中原將在其后的部分詳盡闡述。 管理機構 （管理處） 會所 （室內、室外）：會所室內設施主要放置于人工湖島中會所內，而而室外設施如網(wǎng)球場、籃球場等則設置于 S3地塊。 為制造良好的景觀效果，可以在客廳及主臥室設置大面積的陽臺或落地玻璃窗。 2） 舒適性：講究方正實用、采光通風良好、盡可能避免主臥及客廳西曬。 2) 從銷售情況來看，沿香梅路的樓盤中小戶型銷售較為良好；而香蜜湖北（楓丹雅苑、豪峰園、萬科溫馨家園、翠?；▓@），由于公交通線路較少、配套設施短缺，該區(qū)域對于首次置業(yè)者吸引力相當小，導致香蜜北中小戶型相對滯銷。 車行出入口主要考慮到客戶的行車習慣及本項目的自身位置與主干道（農園路、農民軒路、橋香路）之間的交通關系。湖景組團內的小高層可全部架空首層住宅單位，這樣就可使水面進一步擴大（或做成綠化） 另一個組團就 點式高層組團 ，此組團圍繞一個中心庭園，因為此中心庭園以陸地為主，除了可設置 大型歐式噴泉外 ，另外亦可做 歐洲宮廷盛行的植物迷宮或花卉組團 ，以大塊立體綠色植物做為主題，既可做 立體雕刻 ，也可做成 平面組團 。為了使三地塊之間在既定的條件下能夠成為協(xié)調一體，就需要在建筑軸線與景觀軸線上相互呼應與銜接，具體建議如下： 建筑軸線： 因為本項目的地塊較為平坦，如果在建筑布置上過于整齊劃一，就會導致建筑物擁擠、呆板、缺乏靈氣，故中原建議本項目應充分 注重建筑“天際線”的作用 ，即從深南路 開車過 來，會形成 “低→中→高”的層層疊落，充滿動感與靈氣的天際線， （具體建筑鋪排：別墅 — 小高層 — 高層，小高層建筑群與高層建筑亦采用高低錯落地排布，避免等高排列，前面已述，此處不再累述），這樣就使到三大地塊得以自然銜接，避免了分割的狀態(tài)。為了突出湖景別墅的稀有性與尊貴性，建議別墅底層設置臨水陽臺或私家碼頭或私家平臺，使“水”進入到生活的中心。在英國，人們相當注重教育，喜歡與學校為鄰，凡是在知名大學旁邊的住宅 因為充滿濃濃的書卷氣而廣受歡迎，因此中原建議本項目應緊緊把握住這一“教育”概念及建筑物的特色，將本項目建筑風格與之相融合，共同組成一個完整的英式住宅大社區(qū)。 中旅項目規(guī)劃及開發(fā)模式建議報告 第一部分 規(guī)劃 一、規(guī)劃目標： 有效利用地形地貌，突出本項目高尚物業(yè)社區(qū)的形象 合理運用空間布局，在低容積率低建筑覆蓋率的前提下，盡可能的滿足發(fā)展商的開發(fā)需要，提高投資回報。而與本項目最為接近的建筑物是深圳高級中學，其紅色磚墻的構筑形成了獨特、散發(fā)著濃郁英國建筑的 風情。 2. 具體特色建議如下： 根據(jù)中原開發(fā)類型建議，本項目是 以“湖景”為中心的住宅，“水”是本項目的靈魂 ，建議沿湖四周的湖景別墅 外墻采用傳統(tǒng)紅磚結構、加淡雅的坡屋頂， 設置透明天窗，臨水處基座可采用純白色，陽臺以白色或藍色欄桿圍合，陽臺玻璃窗采用大面積落地平璃，使顏色單純的建筑物與伸展到別墅下層的湖水交相輝映。 從本項目地塊分析來看，雖然占地 10萬平方米，但卻被兩條市政道路切割成 3塊，地塊的分散使園林規(guī)劃受到一定限制。 湖中島 是人工湖的焦點 ，在開始售樓時，此島上的會所可利用燈光效果做得金碧輝煌，晚上成為小區(qū)一景。 2. 車行主入口及出口 1） S2地塊：（見示意圖） S2地塊車行入口：地塊的東南角； S2地塊車行出口：地塊的西北角； 2） S1地塊：（見示意圖） S1地塊車行入口：三大地塊與農軒路的交匯處； S1地塊車行出口： S1地塊塊、 S2地塊與農園路交匯處。 七、 戶型面積及比例建議 根據(jù)前期市場調研數(shù)據(jù)顯示： 1) 整個香蜜湖片區(qū)在售物業(yè)中 120米以下的中小戶型占據(jù)了 62%的市場份額，市場供應量較大，如果本項目以中小戶型為主打戶型，將來必定面臨強大的市場競爭。 ? 大戶型應設置 工人房、偖物間、衣帽間等，以適應大戶型人家的需求； ? 主人房設計相應較大，大戶型主人房帶衣帽間、書房、大浴室等。 根據(jù)中原對于本項目的規(guī)劃，本項目的主要景觀是 湖景與大型綠化園林景， 為了使大部分住戶能看到這些景觀，建議在戶型上排布上就要充分考慮到景觀因素，中原建議在湖景別墅后面的小高層采用一梯三戶“蝶翅型”，因為這種戶型最大的特點就是使每一戶人家的居住主題（起居室及主臥）都能看到景觀，且不會互相遮擋隔壁人家的視線 。 九、 功能配套 車位： 本項目定位為中大戶型的高檔住宅小區(qū)，針對的客戶絕大部分擁有私家車，故中原建議本項目在車位數(shù)量上盡量達到 1 戶： 1 個 車位比例，以滿足客戶的需要，車位大部分依靠地下車位解決。目前香蜜北和農科中心南的商業(yè)住宅已形成一定規(guī)模，農科中心南部的道路建設及用地規(guī)劃也已成型，安托山片區(qū)規(guī)劃建設也已經開始，安托山片區(qū)已規(guī)劃為“配套設施齊備的大型生活區(qū)”，竹子林片區(qū)已規(guī)劃為“以組團綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居住及相應配套設施的綜合區(qū)”，這些片區(qū)法定圖則的確立無疑會帶動香蜜湖片區(qū)的物業(yè)發(fā)展，可以說整個香蜜湖 片區(qū)的城市規(guī)劃建設正在全面啟動，隨著 1號地鐵線的通車及紅荔西路香蜜湖路段的通車，不久的將來它將進一步成為關內住宅物業(yè)發(fā)展的熱點地區(qū) 。也就是說，建造住宅已經不是目的，而是一種手段，通過這種手段來實現(xiàn)客戶物質層面和精神層面的一系列需要。容積率為 ，建筑覆蓋率（總占地面積不含中心湖面積）為 。 ?小高層及高層沿別墅輪廓線外圍而建，層高逐漸遞增，以保證外圍小高層上部單位的景觀。容積率為 ，建筑覆蓋率 (除去中心廣場及中心園林的面積 )為 。 規(guī)劃方案二 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 25 色塊分布示意圖 綠化園林 湖 廣場 住宅 會所室外配套 商服配套 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 26 開發(fā)模式 分兩期開發(fā)，先開發(fā) S2及 S3地塊，后開發(fā) S1地塊。 第二期規(guī)劃要點： ?以小高層為主（約 12— 16層），底層架空層較高