《中原中旅項目規(guī)劃及開發(fā)模式建議報告》29頁(文件)
【正文】 M2 170190 M2 180220 M2 350500 M2 面積比例 20% 40% 27% 3% 5% 5% 建筑面積 43668 M2 87336 58952 6550 10917 10917 總計： 218340 戶型套數(shù) 379套 646套 375套 36套 55套 24套 總計： 1515套 首期開發(fā)套數(shù) 約 192套 約 192套 約 192套 36套 0 24套 總計： 636套 配合規(guī)劃 1戶型說明： 1. 戶型以四房、五房作為主力戶型，與本項目高檔社區(qū)定位相吻合； 2. 戶型除設置普通的平面戶型外，特別設置了 帶大露臺或雙套間的五房、 skyhouse、孖屋別墅、復式單位 ，利用這批特殊單位吸引層次較高的客戶群，以提升物業(yè)的整體檔次； 3. 如何協(xié)調(diào)與平衡戶型之間的差異性：三房與四房之間，主要是利用景觀差異性，例如四房的位置景觀好于三房；而四房與五房之間在景觀差距 不大的情況下則可考慮從戶型的靈活性來考慮，如五房可設置大露臺或雙套間來區(qū)分普通四房，另外五房在設計時可考慮將來客戶購買后可根據(jù)自身 需要改為寬松型的四房； 4. 開發(fā)的順序及可調(diào)整性：此戶型建議之所以未設置二房單位，主要考慮到香蜜湖片區(qū)目前公交線路及配套設施尚未到位，二房對于首次置業(yè)者不具備相當大的吸引力。 配合規(guī)劃 2 項目 三房二廳 四房二廳 五房二廳 （帶大露臺或雙套間） 六房二廳 （ skyhouse） （頂層） 復式 總計 面積 110— 120M2 130140 M2 150165 M2 170190 M2 180220 M2 面積比例 20% 40% 32% 3% 5% 建筑面積 43668 M2 87336 69869 6550 10917 總計： 218340 戶型套數(shù) 380套 646套 443套 36套 55套 總計： 1560套 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 11 八、 戶型設計細節(jié)建議 根據(jù)中原的戶型建 議，本項目針對的客戶群是層次較高的客戶（資產(chǎn)與審美觀），故在戶型設計上必須考慮到這些客戶的接受程度及迎合他們對住宅的特殊要求，具體建議如下： 1） 嚴格功能分區(qū)，包括： ? 公私分區(qū)：公共活動空間（廳、廚）和個人活動空間（臥室）分開，不交叉； ? 干濕分區(qū)：需保持干躁的空間（廳、臥等）與常被水浸潤的空間（廚、衛(wèi)、?。┓珠_，不混雜； ? 動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥房）隔離，不干擾； ? 主次分區(qū)：主人房、兒童房、父母房、客房、工人房以及其它輔助房（如書房、吧臺、商務房、健身房等）在空間上各就各位，不越位。 根據(jù)此要點，中原建議： 本項目的 別墅采用“孖屋連體別墅”（一幢四戶）形式 ，因為這種形式的別墅一方面可以降低建筑覆蓋率，另一方面因為兩戶人家各行其道，則很好保證了住戶的私隱性。 3） 景觀效果 目前較高層次的客戶對于景觀的要求是其選擇物業(yè)的個重要因素。 5） 戶型設計上的風水禁忌 在戶型設計上盡量避免犯明顯的風水禁忌，如電梯廳直沖住宅大門、洗手間門正對餐廳、洗手間門正對臥室床、門與門之間對沖等。另外，這種別墅采用一幢兩戶形式來做，兩戶人家各行其道，有利于保證住戶的私密性與尊貴感； ? 帶大露臺的大戶型 ，本項目周邊自然環(huán)境較好，隨處可見綠意盎然，為了充分利這種先天的自然條件， 讓客戶居住于室內(nèi)卻可感受到大自然的氣息，建議適當安排部分五房單位帶大面積露臺，這些露臺與窗外綠景相對應，對于這種物業(yè)的價格能起到很好的促進作用。同時利用高級中學的先天優(yōu)勢 ，與之達成協(xié)議，本小區(qū)的住戶小孩可優(yōu)先入讀高級中學，以達到優(yōu)勢互補。 所以在開發(fā)項目之前，我們有必要對開發(fā)時機從“ 大環(huán)境”和“小環(huán)境” 兩方面進行分析： 1） 大環(huán)境 香蜜湖片區(qū)中香蜜北和農(nóng)科中心一帶是主要的居住生活區(qū)，安托山一帶目前分布有很多工礦企業(yè)，從長遠來看，它將是市政府重點規(guī)劃的大型生活住宅區(qū)。雖然農(nóng)科 中心片區(qū)房地產(chǎn)市場的快速增長有東?；▓@和香榭里花園兩個名牌項目的效應，但自整個片區(qū)要素考慮，尚存在設施配套、交通、整體不成型、社區(qū)形象欠佳等多方不足和問題 。這一需求包 括園林規(guī)劃，物業(yè)管理 ， 生活配套，甚至是小區(qū)的文化氛圍都成了購買對象。第一期的 S2地塊在兩個規(guī)劃方案中均為核心部分，通過這塊的先期開發(fā)，有利于在項目進入市場前期 就樹立高尚形象，提升二期物業(yè)的價值。其中別墅為一棟四戶（兩層）的連體孖屋別墅，小高層平均層高為 12 層（一梯三戶，底層架空，架空層高不小于 6米，頂層為 skyhouse單位）；高層平均層高為 24層（一梯六戶，底層架空，架空層高不小于 6 米，頂層為 skyhouse 單位），中心湖面積約為 18000平方米，湖心島約 5000平方米，島上會所 23層，占地約 1500平方米）。另外，也可通過加高小高層層數(shù)的方法來縮小小高層與高層之間的高差。 ?S2地塊中心區(qū)域設中心湖園林景觀，別墅為連體孖屋別墅（兩層），沿湖緣而建，保證戶戶朝向中心湖景。 ? S2地塊沿農(nóng)園路朝景煜花園側(cè)設 置部分地上停車場，主要滿足部分別墅客戶的需求 ?S2地塊略有起伏，以體現(xiàn)別墅的自然氣息。占地面積 ，住宅建筑面積為 m2住宅組團為 7棟小高層及高層的建筑群，平均層高為 22層（底層架空，頂層為復式單位），點式弧形排部；中心園林及廣場面積約 20000 平方米（不算樓間綠化）。 ?S1分三個組團，弧形住宅組團、園林組團及商業(yè)綠化組團設計。 ?歐陸式園林主題 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 24 ?僑香路旁栽種高樹以做隔音及隔廢氣作用，并可為部分景觀差的單位進行遮擋。主要為會所室外設施，在三塊地塊交界處底層架空做空中會所（內(nèi)為旋轉(zhuǎn)樓梯，室內(nèi)會所），底層為綠化車行道。 ?歐陸式園林，配合歐陸式會所，與南面的高級中學在風格上相呼應融為一體。 ?整體設計宗旨 1）、面向園林為最好單位 2）、面向 S2地塊湖景之單位為次好單位 ?園林靠近僑鄉(xiāng)路，兩個組團之間靠近三塊地塊交界處為中心廣場。 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 29 。 ?歐陸式園林主題 ?僑香路旁栽種高樹以做隔音及隔廢氣作用，并可為部分景觀差的單位進行遮擋。 分兩個組 團，半圍和式設計。 ?多層建筑南北通風采光，平行排列為主，內(nèi)有中心湖園林景觀，并以最大覆蓋面延伸至各樓群之間，保證戶戶有中心湖景。由于 S2地塊是本項目的核心 地帶，通過 S2地塊的先期開發(fā)，能夠提升整個物業(yè)的形象檔次，增加 S1地塊的價值。既有 S2地塊湖景又有園林景觀之單位為最好單位 ?園林靠近僑鄉(xiāng)路，住
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