【文章內(nèi)容簡介】 在湖南首個項目 規(guī)模 130萬平米 地段 星沙大道與開元路交匯處，房地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊。易初蓮花、通城廣場、松雅湖公園等區(qū)域配套完善。 社區(qū) 社區(qū)成熟，展示到位，社區(qū)內(nèi)配套完善 規(guī)模： 130萬平米大社區(qū) 區(qū)位： 鎮(zhèn)中心核心區(qū)位，新城的政治、文化、商業(yè)、生活中心地區(qū) 。 配套： 比鄰鎮(zhèn)政府共享社區(qū)配套以及市政配套、生 活氛圍濃。 風(fēng)格： 西班牙風(fēng)情 園林： 地中海式風(fēng)情的超高綠化率園林景觀，西班牙特色的鐘樓、下沉式花園、特色水景、組團內(nèi)私家花園 戶型： 2房為主、總價壓力小，以 N+1為主打產(chǎn)品，產(chǎn)品附加值高。 社區(qū)內(nèi)部配套： 5000平米生活體驗中心，包括游泳池以及約 2300平 米的運動會館，配備室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球場地 以及健身、形體練習(xí)場館。 西班牙風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、私人會館、小學(xué)、幼兒園。 開元路板塊：品質(zhì)感建立途徑分析 標(biāo)桿項目 1：華潤鳳凰城 — 品牌 +規(guī)模 +風(fēng)格 +園林 +多功能配套 大手筆、異國風(fēng)情、配套升級 World union 標(biāo)桿項目 1：華潤鳳凰城 — 品牌 +規(guī)模 +風(fēng)格 +園林 +多功能配套 品牌活動 +展示區(qū)是華潤鳳凰城一期樹立品質(zhì)形象的關(guān)鍵舉措 時間 內(nèi)容 2023年 3月 22日 咨詢中心開放并開始受理華潤臵地會會員入會 2023年 5月 16日 會員升級開始，于銀行預(yù)存 2萬辦理 VIP卡 2023年 6月 16日 舉辦：華潤 2023鳳飛中國年 啟動儀式 2023年 8月 16日 營銷中心對外開放儀式暨名家論壇 2023年 9月 6日 15點 “魅力東南亞水果節(jié)”在營銷中心舉行 2023年 9月 13日 15點 華潤愛在鳳凰城情侶派對， 3分鐘約會，弗拉明戈，斗牛士現(xiàn)場呈現(xiàn)。 2023年 9月 13日 開始意向選房， 9月 20日，盛大開盤。宣稱起價 2880元 /平米。 前廣場 園林 營銷中心 World union 分類 核心賣點 品牌 恒基集團在國內(nèi)二線城市首個項目 規(guī)模 78萬平米 地段 星沙大道與開元路交匯處，房地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊。易初蓮花、通城廣場、松雅湖公園等區(qū)域配套完善。 社區(qū) 超寬樓間距、壯觀中心園林 配套 電影院、會所、游泳池、幼兒園等 產(chǎn)品 舒適度高、戶型面積大、產(chǎn)品線豐富，大多數(shù)帶入戶花園 配臵私人影院的主客會所：長沙唯此一座。 首創(chuàng)長沙小區(qū)會所配臵影院，同時會所集商務(wù)、休閑、健身于一體。 33層凱旋門地標(biāo)式建筑 為保證觀景、通風(fēng)、采光的最好效果，讓每個樓座的觀景視線不受 遮擋，更設(shè)有 100米超寬樓間距。 領(lǐng)先世界，建構(gòu)長沙國際人居新城 設(shè)計中央圍合布局，保證了小區(qū)整體通透性，使空間更有層次。 7萬多平米中央景觀園林 由大型水景和島狀園林構(gòu)成，添加法式雕塑小品，體現(xiàn)出生活在島上的自然動態(tài)生活 一期超低容積率，別墅級的生活空間享受。 ， 17萬平中等規(guī)模樓盤 開元路板塊：品質(zhì)感建立途徑研究 標(biāo)桿項目 2：恒基凱旋城 —— 港式豪宅路線，品牌 +規(guī)劃創(chuàng)新 +中軸園林 +標(biāo)簽配套 地標(biāo)、港式風(fēng)范、奢華 World union 標(biāo)桿項目 2：恒基凱旋城 — 品牌 +規(guī)劃創(chuàng)新 +中軸園林 +標(biāo)簽配套 相比鳳凰城，凱旋城一期側(cè)重通過品牌 +新概念炒作塑造品質(zhì) 凱旋門造型 品牌宣傳 外圍展示 外圍展示 外圍展示 World union 長沙市區(qū) 東城 45005000元 /平 星沙中心區(qū) 39004100元 /平 星沙大道南 33003400 元 /平 5 分 鐘 10 分 鐘 星沙大道南板塊：星沙第二梯隊，近期發(fā)展迅速 外溢效應(yīng)受益者：受中心區(qū)及城區(qū)價格快速上漲影響，該板塊客戶輻射力擴大 開元路板塊價格變動33003400350036003700380039004000410042000 9 年初 0 9 年底均價（元/平）星沙大道南板塊價格變動28002900300031003200330034000 9 年初 0 9 年底均價（元/平）上漲 14% 上漲 10% 中心區(qū)價格上漲幅度大于星沙大道板塊，客戶因價格變化而開始產(chǎn)生外溢效應(yīng) World union 蘋果社區(qū) 楚天世紀(jì)城 時代星城 楚天中苑 楚天馨苑 名城公寓 尚都花園城 香檳小鎮(zhèn) 蝴蝶谷 榮鑫嘉園 商業(yè)街 公園 東門尚苑 星沙大道毗鄰星沙中心 區(qū)僅需 5分鐘路程可達到中 心，可享受中心配套 緊鄰中心的星沙公園 星沙商業(yè)街 板塊內(nèi)以中等規(guī)模為主 對板塊貢獻力度大 公共交通便利有星 1路 1南路、 70星 2路、 127 1北路等多路公交車 長風(fēng)汽車 三一集團 醫(yī)院 北汽福田 星沙大道 漓香路 長永高速 材料廠 酒店 公交線路 星沙大道南板塊：星沙第二梯隊，近期發(fā)展迅速 發(fā)展優(yōu)勢： 地緣優(yōu)勢明顯 —— 近中心區(qū)，公交便捷 中心區(qū)價格上漲幅度大于星沙大道板塊，客戶因價格變化而開始產(chǎn)生外溢效應(yīng) World union 項目 占地（萬 ) 建面 (萬） 物業(yè)類別 其他 香檳小鎮(zhèn) 高層 配套星級酒店、中心園林 蝴蝶谷 高層 東南亞園林配有會所學(xué)校、運動場所 榮鑫嘉園 小高層 2萬平公園旁邊 楚天中苑 高層 20米寬前廣場 楚天馨苑 13 高層 50米樓間距 35% 尚都花園城 高層 30%綠化 明城公寓 公寓 43%綠化 時代星城 高層 35%綠化 1萬平園林 楚天世紀(jì)城 高層 38%綠化， 2萬平中心園林 蘋果社區(qū) 73 124 高層 48%綠化配套商業(yè)街、幼兒園 2萬平運動場，3千米步行長廊 東門尚苑 高層 41%綠化加大型中央水景 星沙大道南板塊：星沙第二梯隊，近期發(fā)展迅速 發(fā)展優(yōu)勢： 居住環(huán)境良好 —— 板塊內(nèi)以學(xué)校為主，環(huán)境舒適 蘋果社區(qū) 楚天世紀(jì)城 時代星城 楚天中苑 楚天馨苑 名城公寓 尚都花園城 香檳小鎮(zhèn) 蝴蝶谷 榮鑫嘉園 東門尚苑 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 星沙公園帶 World union 星沙大道南板塊：品質(zhì)感建立途徑研究 前提：開發(fā)商非品牌，地段限定價格瓶頸 途徑：形象品質(zhì)提升（創(chuàng)意） +產(chǎn)品品質(zhì)提升（精裝修） 項目 占地 建面 開發(fā)商 形象提升 產(chǎn)品提升 蝴蝶谷 湖南鴻程 —— 時代星城 湖南圣力 —— 精裝修 :800元 /平 東業(yè)蘋果社區(qū) 73萬 124萬 長沙東業(yè) 精裝修 :1000元 /平 World union 開元路板塊 （均價 4000） 星沙大道 南板塊 （均價 3300） 東南新城板塊 （均價 2900） 市區(qū) 東南新城板塊：星沙價格洼地（本項目區(qū)域） 發(fā)展緩慢：價格被動式增長，客戶來源最為封閉，輻射力有限 項目 工業(yè)園客戶 其他客戶 方略瀟邦 78% 22% 圣力華苑 82% 18% 星城國際 87% 13% 明天一城 80% 20% 華天 LOHO 75% 25% 050010001500202325003000350040004500202321 2023111東南板塊價格變動星沙大道板塊價格變動開元路板塊價格變動各版塊價格變動 本區(qū)域：漲幅 11% 價格隨大勢也整體上揚，但客戶結(jié)構(gòu)始終保持封閉，輻射力主要來自工業(yè)園區(qū)，占到 8090% World union 星沙東南新城板塊 —— 公交車 ：從漓湘路到到東六線路段主要 有 2路中巴公交 102與 808， 808路經(jīng)過方 略瀟邦， 2路和 102經(jīng)過明天一城，沒有 公交經(jīng)過本項目 環(huán)境： 東南新城板塊處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū) 內(nèi)累有較多的物流站，周邊未進行完整規(guī)劃 較多的農(nóng)民房，常永高速闖過本版塊 東南新城板塊：星沙價格洼地（本項目區(qū)域） 發(fā)展受限原因： 封閉性強，公交不發(fā)達；生活環(huán)境雜亂 方略瀟邦 華天 LOHO 小鎮(zhèn) 星城國際 圣力華苑 漓湘東路 黃 興 大 道 博雅上院 公交車 明天一城 常永高速 東六線 居住條件不好： 不便利（與中心區(qū)遠且公交少） 不舒適（周邊環(huán)境的負(fù)面影響） 物流園 工業(yè)園 World union 項目 商業(yè)體量（平） 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)經(jīng)營情況 經(jīng)營檔次 星城國際 12529 沿路商鋪+集中商業(yè) +會所 少量沿路商鋪進駐其他未經(jīng)營 較低 華天LIHO 4200 沿路商鋪 近 7成進行經(jīng)營； 較低 圣力華院 14877 商業(yè)裙樓+沿路商鋪 略有幾家經(jīng)營 較低 東城名苑 2656 沿街商鋪 少量店面已經(jīng)營 較低 方略瀟邦 5350 2層商業(yè)裙樓 在售 —— 明天一城 9565 2層商業(yè)裙樓 未售 —— 東南新城板塊：星沙價格洼地（本項目區(qū)域） 發(fā)展受限原因： 配套匱乏，檔次有限，只能滿足基本需求 版塊內(nèi)商業(yè)配套正在起步中，未形成商業(yè)氛圍，目前主要低檔次商鋪出現(xiàn) World union 方略瀟邦組團園林 東南新城板塊：品質(zhì)極其有限 方略瀟邦的努力： 2期通過立面及園林品質(zhì)提升成功抬升價格 項目 價格 方略瀟邦 3000元 /平 華天 LOHO 2900元 /平 星城國際 2800元 /平 明天一城 2800元 /平 圣力華苑 2900元 /平 歐式立面 方略瀟邦 2期價格提升主要得益于 2期建筑立面風(fēng)格與園林的打造（模仿鳳凰城 )，品質(zhì)感體驗增強，收到客戶追捧 方略瀟邦中央園林 World union 市場分析小結(jié)：市場品質(zhì)現(xiàn)狀 不同地段，品牌及非品牌開發(fā)商，選擇的品質(zhì)打造路徑不同 當(dāng)前星沙市場品質(zhì)打造的主要途徑 全方位策略 開元路板塊 需求要素： 地段 +開發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤 —— 價格上升空間可以支撐成本投入 典型案例： 華潤鳳凰城， 恒基凱旋城 選擇性策略： 星沙大道南及東南新城板塊 需求要素： 地段一般 +開發(fā)商品牌一般 +規(guī)模一般 —— 成本投入需要見效快普適性強 方式一： 形象包裝 +精裝修典型案例：時代星城，蘋果社區(qū)，蝴蝶谷 方式二： 立面園林模仿標(biāo)桿 典型樓盤：方略瀟邦 World union 市場品質(zhì)現(xiàn)狀為本項目帶來的市場機遇： 區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)者”，主動建立品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) —— 品牌 +規(guī)模 +社區(qū)配套是本項目塑造品質(zhì)的三大核心發(fā)力點 當(dāng)前星沙市場品質(zhì)打造的主要途徑 全方位策略 開元路板塊 需求要素： 地段 +開發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤 —— 價格上升空間可以支撐成本投入 典型案例： 華潤鳳凰城， 恒基凱旋城 選擇性策略： 星沙大道南及東南新城板塊 需求要素： 地段一般 +開發(fā)商品牌一般 +規(guī)模一般 —— 成本投入需要見效快普適性強 方式一： 形象包裝 +精裝修典型案例：時代星城，蘋果社區(qū)，蝴蝶谷 方式二： 立面園林模仿標(biāo)桿 典型樓盤：方略瀟邦 本項目的新路徑：地段一般 +開發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤 在區(qū)域內(nèi)通過有針對性的成本投入在整盤價值的基礎(chǔ)上打造自身的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（突破形象產(chǎn)品，或簡單的模仿現(xiàn)有標(biāo)桿項目） World union 3 途徑：競爭策略 基于客戶群特征對板塊間競爭關(guān)系分層 各層競爭態(tài)勢及目標(biāo)客戶群特征 核心競爭策略導(dǎo)出 World union 競爭細分 —— 板塊間競爭分層：競爭分流板塊與競爭焦點板塊 中高端 客戶 30% 中低端 客戶 70% 工業(yè)園區(qū)內(nèi)客戶分級： 年齡： 3550歲為主 經(jīng)濟實力：有車一族 家庭情況： 3口之家（孩子年齡較大） 關(guān)注點：地段 +園林 +品牌 傾向選擇：（中心區(qū)）開元路板塊 年齡： 2535水以上 經(jīng)濟實力：無車一族 家庭情況： 2口 +3口之家（孩子在小學(xué)以下） 關(guān)注點：價格 +配套 傾向選擇樓盤：星沙大道南 +東南新城區(qū)樓盤 World