【文章內(nèi)容簡介】 商場、大新百貨（服裝）、華潤超市為主，肯德基、真功夫、麥當勞著名快餐店與之互補。舊市場街鋪、香芒中路沿街街鋪、商業(yè)街街鋪，為商圈核心點做了有效的延展。 街鋪 : 經(jīng)營服裝為主，以餐飲、食品、飾品為輔。經(jīng)營的檔次高中、低檔兼有。 經(jīng)營模式分析 傳統(tǒng)市場 ： 以生活用品為主，附帶周邊沿 舊 市場的街鋪，街鋪銷售商品 以服裝、飾品為主，貨品檔次以低檔為主。 百貨類商場： 整體是以超市類型經(jīng)營，以生活用品、食品、服裝為主。貨品檔次為中低檔， ☆ 區(qū)位優(yōu)勢 項目位于泛傳統(tǒng)成熟商業(yè)圈內(nèi)。即可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發(fā)展，物業(yè)價值的提升速度很快。 ☆ 規(guī)模優(yōu)勢 項目相對于同一商業(yè)圈內(nèi)的物業(yè)具有規(guī)模上的優(yōu)勢。 ☆ 設計規(guī)劃優(yōu)勢 按照規(guī)劃設計，本項目建成后將是清溪集休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的大型綜合商業(yè)城。 ☆ 市政規(guī)劃優(yōu)勢 項目附近將會拓寬道路連接莞深高速及北環(huán)路。 ☆ 公共交通劣勢 公交車站點離本項目有３百米的距離，不太便利。 ☆ 與商業(yè)旺點沒有直接的連接 本項目不能與商業(yè)旺點直接的連接，缺乏人氣。 ☆ 項目公共空間不足 項目因為占地面積不大，地面停車不便，消費者難以在此長時間逗留。 項目商業(yè) SWOT分析 優(yōu)勢 S 劣勢 W ☆ 片區(qū)供應量少 項目所在傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)今年商業(yè)用房供應量較少。 ☆ 清溪市場需求量的增加 。 清溪市場內(nèi)潛在需求的增加。 ☆ 清溪商業(yè)竟爭的威脅 六大商家同臺競技，帶來的商業(yè)威脅。 ☆ 項目本身商業(yè)體量較大 。 本項目商業(yè)面積將近 4萬平方米，清溪市場能否及時消化。 ☆ 貸款政策影響 銀行貸款利率的調(diào)整，投資門檻的提高。 機會 O 威脅 T ☆本項目位于成熟商業(yè)片區(qū)，而且規(guī)模較大，如經(jīng)營得當將可以引領(lǐng)清溪商業(yè)走向。 ☆ 本項目占地不大，但體量大，造成公共空間不大，應盡量拓展公共空間，采用開放式街區(qū)，使客戶可以在公共空間里逗留。 ☆在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，七大商家的同臺競技給本項目的經(jīng)營帶來了很大的威脅，本項目的經(jīng)營定要突破現(xiàn)狀，才能出彩。 SWOT總結(jié) ☆ 項目的商業(yè)部分是項目的難點及重點所在。在項目的銷售初期能夠很好的解決項目的招商問題，將會為項目的銷售帶來極大的利好，從而能更快促進項目的銷售，使本項目的盈利目標能更好更快的實現(xiàn)。 ☆ 中原判斷，本項目商業(yè)市場有良好的發(fā)展?jié)摿涂臻g。 SWOT總結(jié) 27年， 23城 中原對住區(qū)商業(yè)開發(fā)的問題與思考！ 實際需要 矛盾 商業(yè)街初定位 分期入住 矛盾 一次性開發(fā) 居民生活 矛盾 商業(yè)設施 住區(qū)商業(yè)開發(fā)中存在的問題 ☆分類別設置的住區(qū)商業(yè)設施 通過對住區(qū)商業(yè)設施存在的問題以及不同商業(yè)設施特點的總結(jié)與反思，中原提出了以關(guān)注居民的需求為出發(fā)點的商業(yè)設施配套主張。 根據(jù)規(guī)模、地段、租金、干擾程度的不同，商業(yè)設施可以劃分為 6類：餐飲設施、日常必備型配套（便利店等）、階段性配套（裝修、中介公司）、文化類商業(yè)配套（酒吧、書店等）、零售型商業(yè)（超市）以及傳統(tǒng)型商業(yè)（肉菜市場等）。 ☆分級設置的住區(qū)商業(yè)設施 根居民實際需求、設施服務和城市環(huán)境特點進行分級設置，在保證便利性的同時，增加公共設施的共享性。中原按照鄰里、住區(qū)和城市片區(qū) 3個層次進行分級設置。 中原對商業(yè)設置特點的反思 ? 從項目的規(guī)模和地段特點出發(fā)，根據(jù)中原操作大量住宅區(qū)商業(yè)項目的經(jīng)驗， 本項目商業(yè)在分級上應定位為住區(qū)商業(yè) ，即不僅服務于本項目居民，更包含項目所屬住區(qū)的大量居民，以及到香茫路商圈購物消費的鎮(zhèn)區(qū)客戶，最終形成全鎮(zhèn)聞名的新型商業(yè)熱點。 ? 從項目的大體量和大規(guī)?？矗椖可虡I(yè)類別應該區(qū)別于以往商業(yè)形式，以市場發(fā)展?jié)摿Υ?、利潤空間大、市場空白的特色商業(yè)， 打造清溪新一代最好最休閑最具特色的商業(yè)街區(qū)。 定位注解： ☆ 清溪第一城 ——清溪首席集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的都市時尚城 ☆ “ＢＬＯ CＫ街區(qū)”源自北美，是開放式街區(qū)的展現(xiàn)模式，是集商住于一體的城市生活表現(xiàn)形式。 項目商業(yè)定位 清 溪 第 一 城 ————開放式 BLOCK街區(qū) 茶樓 、 風味美食坊（大酒樓） 美容、水療 、 康體休閑 大中型百貨、特色專營店（如女人世界） 、 酒吧 項目業(yè)態(tài)定位 集中式三層 集中式首、二層 集中式四層 公共空間特色 商業(yè)最大的特色最終體現(xiàn)在公共空 間 ， 本項目必須在公共空間上營造 一種休閑文化與體驗情趣相結(jié)合的 特色 經(jīng)營業(yè)態(tài)特色 特色餐飲 （ 休閑餐飲為主體 ， 附帶部分 商務餐飲 ） 、 服裝為業(yè)態(tài)主體；超市 — — 社區(qū)式購物 ， 為完善項目功能的業(yè)態(tài) 補充 使本項目集餐飲 、 社區(qū)式購物功 能 ， 又兼有休閑娛樂功能和觀光價值 本項目在規(guī)劃設計上特色化的商業(yè)建筑組合 建筑規(guī)劃特色 從特色中尋找機會！ 開放式休閑街區(qū)表現(xiàn) 沒有特色就沒有生命力，有特色，就有了機會！ 土圍 磚屋 金屬院 木屋 玻璃房 大型風味美食坊 + 時尚精品服飾街 + 集中式購物 震撼的視覺效果 、 新穎 、 時尚 —— Block街區(qū) 開放式休閑街區(qū)表現(xiàn)二 木屋 ——料理坊 在商業(yè)街區(qū)的某個區(qū)域規(guī)劃為帶木屋特質(zhì)的立面，引入日式、韓國或其他東南亞風味的特色餐飲。 建議在商業(yè)街區(qū)的局部區(qū)域規(guī)劃為大面積玻璃組合的立面，其無論在造型上還是在內(nèi)部情景上均在外部就能親臨感受。 具體表現(xiàn) 玻璃屋 ——感受吧、集中式商業(yè) 另本項目的集中式商業(yè)也可以規(guī)劃為大面積玻璃組合的立面，使造型上有相對較強的視覺感。 本項目的餐飲消費旨在營造真正的 block街區(qū) ，其最終的消費感受就 是一種 無限空間、無限自由，壓力心情釋放 的感覺。 ? 通過體驗式園林、文化情景雕塑，營造一種在公共空間上處處是景，處處是休閑的 人性化空間 。 ? 消費者為享受、體驗開放式的街區(qū)空間的樂趣與氛圍而發(fā)生的自主消費，是開放街區(qū)最大的成功之處 ！ 觀賞 體驗 極限 休閑 處處是景 處處是休閑 Block開放空間 建議空間上能形成以下幾種功能： 公共空間的營造 觀賞 —— 在商業(yè)街的人流主要通道，增加一些可以觀賞的元素，形成視覺亮點 Block空間 1 美國 BLOCK街區(qū)示意 步行環(huán)境 /小品 PocketParks 多功能 零售空間 廣場 廣場氛圍營造 動感、趣味 /生活 /文化 廣場可作為公眾休憩場所 /與會所相結(jié)合，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間 /給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗的價值 實用的公共設施 體驗空間 廣場氛圍營造 體驗 —— 在商業(yè)街區(qū)的較大的公共空間位置可增設一些可以讓人體驗的設施 便捷的步行距離 特色街區(qū)指示 /街名 開放的街道 實用的公共設施 動感、趣味 /生活 /文化 自然的步行系統(tǒng) 標志點 景觀元素 核心交匯點 都市休閑時尚block街區(qū) 開放的街道、集中的商店、實用的公共設施、自然的步行系統(tǒng)、便捷的步行距離、特色街區(qū)指示 . 街區(qū) —— 關(guān)于商業(yè)