【文章內(nèi)容簡介】 ”已經(jīng)形同雞肋，還要繼續(xù)和大家一起 “猶抱琵琶半遮面 ”？時(shí)代不同了，告別一切浮華和做作，通過直白的訴求說出我們的個(gè)性價(jià)值所在。市場第三章品牌、硬件、軟件 核心競爭優(yōu)勢的資源整合海王路 新市府 新城核心 膠南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)海王路以南、連云港路以西、青島路以東鄰近膠南市政府和開發(fā)區(qū)管委會，屬于膠南新城區(qū)的核心區(qū)域。 ★北面為海王路，沿海王路可以到達(dá)膠南老城區(qū)、政府廣場、濱海大道、水城等重點(diǎn)區(qū)域。馬路對面為德泰大酒店、利群購物廣場以及慧海園小區(qū)。北側(cè)尚有大量閑置空地，規(guī)劃為商業(yè)用地西面為青島路和風(fēng)河支流，河對岸為工業(yè)廠房和建設(shè)中的海怡嘉園小區(qū)，遠(yuǎn)處可以看到海王紙業(yè)的大煙筒等。東北面連云港路對面為金地花園小區(qū)，該小區(qū)一期多層已經(jīng)入住，目前在售二期高層。南面為農(nóng)民公寓，屬于舊村改造安置用房，一期已經(jīng)交付入住，二期在建。農(nóng)民公寓南側(cè)為濕地公園及風(fēng)河。品牌聲望與領(lǐng)導(dǎo)力中國地產(chǎn)第一品牌君臨膠南，板塊內(nèi)沒有相同量級的對手。 成熟生活型配套酒店、利群超市、學(xué)校等實(shí)體配套一應(yīng)俱全。道路系統(tǒng)通暢、通往老城區(qū)的公交資源已建立。超越領(lǐng)先的產(chǎn)品力以中海地產(chǎn) 30年的品質(zhì)厚積和四代精品歷練的領(lǐng)先規(guī)劃設(shè)計(jì)，占據(jù)膠南人居地標(biāo)頂峰，在板塊內(nèi)沒有可以與之匹敵的產(chǎn)品。熱銷帶動(dòng)8月首次開盤熱銷，以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的售罄，奠定了本案在膠南的熱銷地標(biāo)地位。SWOT分析Superority（優(yōu)勢）Weakness（劣勢）Opportunity（機(jī)遇）Threaten（威脅）小環(huán)境尚待改進(jìn)農(nóng)民公寓、待治理的風(fēng)河支流、膠南污水處理場以及稍遠(yuǎn)的紙廠煙囪分布周圍。人氣短期不足周邊開發(fā)尚未全面完成，已建成物業(yè)的空置率也較高，入住人口較少，人氣有待提升。后續(xù)存量較大在當(dāng)前市場逆市情況下，去化周期難免會拉長，對項(xiàng)目的整體運(yùn)作策略和成本產(chǎn)生影響。SWOT分析Superority（優(yōu)勢）Weakness（劣勢）Opportunity（機(jī)遇）Threaten（威脅）擁灣發(fā)展規(guī)劃2023年青島市政府提出 “ 環(huán)灣保護(hù) 擁灣發(fā)展 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo) ,未來膠州灣將成為青島內(nèi)海，膠南也將歷史首次被納入大青島城區(qū)框架。跨海大橋與海底隧道青島跨海灣橋和隧道將于 2023年左右投入使用，極大縮短 膠南到市區(qū)的距離，本案所在的海王路區(qū)位價(jià)值凸現(xiàn)。美好的板塊規(guī)劃前景海王路對面規(guī)劃為商業(yè)用地，本案東側(cè)毗鄰的市政府廣場未來將規(guī)劃為以商務(wù)辦公和數(shù)碼科技等為核心的商業(yè)中心，成為膠南新城核心。熱銷帶動(dòng)8月首次開盤熱銷，以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的售罄，奠定了本案在膠南的熱銷地標(biāo)地位。SWOT分析Superority（優(yōu)勢）Weakness（劣勢）Opportunity（機(jī)遇）Threaten（威脅）市場困局目前波及全國的房地產(chǎn)逆市也不可避免地影響了膠南，購房者的觀望情緒明顯，并且相互影響，形成整個(gè)板塊的整體市場困局。沿海樓盤客戶分流西海岸線上包括開發(fā)區(qū)、膠南等地在售海景樓盤眾多，待開發(fā)土地?cái)?shù)量可觀，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在后期市場供應(yīng)量將逐步放大。沿海樓盤，憑借其優(yōu)異的海景視野，吸引了大部分的外地客源。SWOT分析Superority（優(yōu)勢）Weakness（劣勢）Opportunity（機(jī)遇）Threaten（威脅）項(xiàng)目名稱 新城核 心 老城便 利 新城規(guī) 劃 海景資 源 便利配 套 建筑細(xì) 節(jié) 高新建 材 優(yōu)勢戶 型 社區(qū)景 觀 物業(yè)服 務(wù) 企業(yè)品 牌 價(jià)格優(yōu)勢 其他海韻麗都 1 3 2 現(xiàn)房金地花園二期 2 1 3海怡嘉園 2 3 5 4 1陽光名邸 2 1 3慧海 星光苑 1 2九方 海悅?cè)A庭 2 1香檳海岸 2 1 教授住宅歐美世紀(jì)花園 1 2一品名筑 1 2 4 3核心價(jià)值點(diǎn)分析競品優(yōu)勢賣點(diǎn)分析競品價(jià)值準(zhǔn)空白點(diǎn)注：表中數(shù)字為各賣點(diǎn)在該項(xiàng)目中的重要等級核心價(jià)值點(diǎn)分析l目前競品的主要價(jià)值集中點(diǎn)，難以彰顯獨(dú)特魅力 ——新城規(guī)劃、新城核心、便利配套海景資源、老城便利、價(jià)格優(yōu)勢l本案客觀條件不具備的價(jià)值點(diǎn)選項(xiàng) ——高品質(zhì)建筑、優(yōu)勢戶型、社區(qū)景觀、物業(yè)管理、企業(yè)品牌l本案可切入的價(jià)值特色選項(xiàng) ——我們需要尋找更好的突破口！曲高和寡、陽春白雪不是領(lǐng)導(dǎo)者的態(tài)度，領(lǐng)先的產(chǎn)品，更需要知己來欣賞，欲問鼎新城，市場第四章新城、老城、 周邊 前期客戶呈現(xiàn) “ 本地雙極性 ”目標(biāo)客群分析周邊參考樓盤客源本案特征項(xiàng)目可能的目標(biāo)客群 目標(biāo)客群特征描述本案前期成交客群項(xiàng)目周邊的海王路板塊，主要客源以膠南本地人為主，而且新城區(qū)客戶多于老城區(qū)。海水浴場周邊的沿海板塊，由于其得天獨(dú)厚的海景資源，吸引了部分內(nèi)陸地區(qū)客源，外地客源比例明顯提升。膠南老城區(qū)客源主要以膠南老城區(qū)居民為主。樓盤 目標(biāo)客源海韻麗都 本地客戶為主，少量外地客戶主要來自東營、淄博、濰坊金地花園二期 本地客戶為主，少量外地客戶主要來自淄博、濰坊、東北海怡嘉園 本地客戶為主陽光名邸 咨詢者主要為膠南本地客源慧海星光苑二期 主要為膠南本地中高端客源，少量外地客戶九方海悅?cè)A庭 本地客群約占 35%，其余主要來自東營、淄博、濰坊、東北地區(qū)香檳海岸 除教工宿舍外，本地客群約占 40%，其余主要來自東營、淄博、濰坊、東北地區(qū)歐美世紀(jì)花園 主要為膠南本地客源一品名筑 主要為老城區(qū)客源競品目標(biāo)客戶分析競品目標(biāo)客戶◆ 購買動(dòng)機(jī)超過一半的本地客戶為了改善居住條件；約有三成客戶則是為了子女結(jié)婚置業(yè)；約有一成客源則是農(nóng)村進(jìn)城置業(yè)；目前觀望心理非常明顯，淡季購房愿望顯著降低，面對市場困局輿論時(shí)，對價(jià)格優(yōu)惠的熱情及敏感亦降低，絕大多數(shù)期盼降價(jià)。膠南當(dāng)?shù)乜蛻糍彿啃睦矸治龈偲纺繕?biāo)客戶◆ 消費(fèi)喜好以下要素是本地客戶關(guān)注的重點(diǎn)：地段 —— 主要選擇城市配套完善、交通便利的區(qū)域；價(jià)格 —— 對價(jià)格比較敏感，多選擇性價(jià)比較高的產(chǎn)品；戶型 —— 傾向 100m2以下二居戶型，其次是 120m2左右三居，一居室，選擇較少；朝向 —— 特別看重住宅是否南向；海景 —— 對海景要求不高，或者拒絕沿海一線樓盤； 膠南當(dāng)?shù)乜蛻糍彿啃睦矸治龈偲纺繕?biāo)客戶◆ 購買動(dòng)機(jī)超過一半的異地客戶為了度假或作為退休后的居所；約有三成客戶則是為了子女今后升學(xué)或自身工作變動(dòng)?！?購房時(shí)機(jī)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，青睞膠南的異地客戶主要集中在夏季購買，入冬后各種形式的看房團(tuán)急劇減少，交易量更是幾乎為零，這與膠南作為沿海城市夏季旅游熱密切相關(guān)。外地客戶購房心理分析競品目標(biāo)客戶◆ 消費(fèi)喜好以下要素是異地客戶關(guān)注的重點(diǎn)：海景 —— 異地客戶主要在膠南沿海區(qū)域選擇樓盤；戶型 —— 傾向 90m2以下的二居戶型，其次是 60m2以下的一居室，三居選擇較少；價(jià)格 —— 選擇海景房的緣故致使其選購房源是膠南市單價(jià)較高的；朝向 —— 特別看重住宅是否南向；外地客戶購房心理分析90m2左右戶型比例超過 70％，且戶型贈(zèng)送面積較多中海地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌地位性價(jià)比較高品牌基礎(chǔ)及品質(zhì)保證周邊區(qū)域高起點(diǎn)規(guī)劃，未來膠南新城核心，繁華所向 全新的居住區(qū)域空間拓展中海地產(chǎn)第四代創(chuàng)新產(chǎn)品，膠南風(fēng)尚人居新標(biāo)竿 領(lǐng)銜膠南的舒適人居潮流品牌意識較強(qiáng)，對居住品質(zhì)有一定追求，認(rèn)同新城區(qū)的居住價(jià)值，經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于社會中層偏上什么樣的人會接受本案這樣的房子？總結(jié)本案的顯性特征，預(yù)計(jì)可以打動(dòng)什么樣的人群本案前期客戶分析本案前期成交及意向客戶呈現(xiàn)比較明顯的 “ 本地