合肥金大地馬鞍山路項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略--世聯(lián)86頁ppt(編輯修改稿)
2025-03-10 13:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。18~25層 30層 超高層 總利潤 P＝（ pc） （ 87377 r）附表項目的經(jīng)濟估算項目的經(jīng)濟估算容積率增長，樓面地價遞減效應(yīng)將低于建設(shè)成本遞增效應(yīng)。資金問題原因分析資金問題原因分析考慮到規(guī)模，為 了保證 銷售 ， 價格不能完全脫離市場現(xiàn)狀 。資金問題原因分析資金問題原因分析Part2:尋找機遇，突破困局住宅市場住宅市場調(diào)查與分析調(diào)查與分析公寓、寫字樓公寓、寫字樓市場調(diào)查與分析市場調(diào)查與分析規(guī)劃方案規(guī)劃方案案例借鑒案例借鑒項目剖析項目剖析價值點挖掘價值點挖掘消費者消費者調(diào)查與分析調(diào)查與分析項目的經(jīng)濟估算項目的經(jīng)濟估算 資金問題資金問題原因分析原因分析實施方案實施方案核心因素核心因素戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位尋找機遇尋找機遇突破困局突破困局客戶定位客戶定位形象定位形象定位發(fā)展商目標(biāo)發(fā)展商目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略困局困局尋找機遇突破困局項目優(yōu)勢（ S）S1:區(qū)位S2:社區(qū)S2:差異化項目劣勢（ W）W1:土地成本W(wǎng)2:高容積率市場機會（ O）O1:產(chǎn)品設(shè)計和營銷空間O2:消費者首要關(guān)注區(qū)域O3:消費者價值觀：重視產(chǎn)品， 實在，但不乏品味和個性O(shè)4:寫字樓的發(fā)展空間O5:存在寫字樓潛在客戶發(fā)展威脅（ T）T1:競爭激烈T2:主流客戶單一T3:消費者樓型偏好多層O1+O3： 策略一：營銷創(chuàng)新，重建市場標(biāo)準(zhǔn)。S2： 策略二：通過全方位 “社區(qū) ”營造和展示，掀起新一輪的居住革命。S2+O3： 策略三：全方位產(chǎn)品創(chuàng)新，展現(xiàn)小高層的空間優(yōu)勢，變劣勢為優(yōu)勢。驚心動魄的全面創(chuàng)新！戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位市場領(lǐng)先者市場追隨者市場補缺者高檔中高檔中檔市場地位 客戶及產(chǎn)品定位市場挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位面向主流客戶，直面多層競爭住宅 其他區(qū)域泛公務(wù)員、私營企業(yè)主（政府、行政機關(guān)人員 ，稅務(wù)、電信、銀行中高管理人員，學(xué)校教職工 ?????）周遍區(qū)域人士企事業(yè)單位管理人員 游離客戶偶得客戶游離客戶核心客戶客戶定位客戶定位辦公 其他投資人群區(qū)域及周邊地區(qū)具備一定經(jīng)濟實力并認(rèn)可本項目投資價值的人。生意人，泛公務(wù)員，企業(yè)中高管理人員等 游離客戶偶得客戶重要客戶核心客戶私營企業(yè)主以生意人自用為主，中小成長型企業(yè)，律師、外貿(mào)、金融、 IT等行業(yè)客戶定位客戶定位核心客戶分析特征描述年齡 30——40 歲，家庭人口 23人，為小型私營企業(yè)主，公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、大型企業(yè)中層管理人員等；家庭年收入約 6萬元以上。工作穩(wěn)定積極，文化背景多元化，心態(tài)開放，對新事物有較強接受能力，自我意識強烈，消費容易被引導(dǎo)。置業(yè)動機改善居住置業(yè)投資經(jīng)營使用驅(qū)動因素優(yōu)美舒適的生活環(huán)境地段及交通便利開發(fā)商實力和信譽升值的空間潛力置業(yè)傾向相當(dāng)一部分人具有 “原居住地 ”情結(jié)，有就近置業(yè)的偏好。認(rèn)同小高層。認(rèn)為小高層可以有效地節(jié)約用地，采光效果好，空氣新鮮，既開闊視野又松弛精神，身在其中是一種很好的享受。傾向戶型 “３室２廳２衛(wèi) ”客戶定位客戶定位價值習(xí)慣身份規(guī)范情感 購買決定的五個動機圈消費者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因為相信它給他們帶來的價值比同類競爭產(chǎn)品的大消費者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是為了避免或消除一種與其規(guī)范和價值相左的內(nèi)心沖突消費者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因為他無意識地形成了這樣的消費習(xí)慣消費者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因為產(chǎn)品幫助他們在自己和他人面前顯露出理想的身份消費者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因為產(chǎn)品符合他們的生活理念和追求客戶價值取向模型 客戶定位客戶定位價值習(xí)慣身份規(guī)范情感核心客戶高品味的生活環(huán)境地段好，未來發(fā)展?jié)摿Υ髱硇碌纳罾砟钆c周邊樓盤相比超值不喜歡太張揚不愿露富希望家是溫馨的地方而非帶來壓力的 “成功居所 ”眼見為實。居住上傾向獨立，一般為三口之家。非常關(guān)注下一代的教育、對學(xué)校教育要求。講究實用，同時追求個性對戶型的要求：三房、三房、 100～～ 150平方米的戶型平方米的戶型購房希望一次性到位喜歡房內(nèi)空間上有層次感，可實現(xiàn)功能分區(qū)講究品味，希望社區(qū)凸顯精英身份和尊貴感安全健康環(huán)境品味與內(nèi)涵本項目客戶價值取向 客戶定位客戶定位困困 局局小高層如何與多層競爭。突破！方向的切合度評估客戶定位完全差異化單純小戶型直面競爭 通過營銷造勢和產(chǎn)品絕對優(yōu)勢展示贈送面積撥高成為頂級豪宅超低價回避競爭功能改變（商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、辦公或公寓）客戶定位相同或接近市場競爭 消費者 項目條件全市高端物業(yè)（包括別墅）量少，要求高 無特殊資源規(guī)模過大競爭較少 未形成大量成熟群體；價格承受力有限規(guī)模過大土地成本較高競爭較少但消化量有限存在該群體 延后開發(fā)成熟更高產(chǎn)品和營銷有操作空間主流消費者 區(qū)域 +社區(qū) +形象提升競爭較少 大量消費者 土地成本較高競爭較少 大量消費者 容積率提升空間不大競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略客戶定位完全差異化單純小戶型直面競爭 通過營銷造勢、產(chǎn)品絕對優(yōu)勢展示贈送面積撥高成為頂級豪宅超低價回避競爭 C功能改變（商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、辦公或公寓）客戶定
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