【文章內(nèi)容簡介】 件 張強(qiáng) ? 軟件 李麗 ? 文件 劉偉 8： 30 成本、進(jìn)度計劃和工作范圍 王磊 ? 進(jìn)展情況 ? 趨勢 ? 預(yù)測 ? 預(yù)測 ? 差異 8： 45 必要的糾正措施 相關(guān)人員 9： 15 改進(jìn)的機(jī)會 所有人員 9： 30 討論 所有人員 9： 50 行動細(xì)目分配 所有人員 10： 00 劉霞 休會 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 項目團(tuán)隊的績效評估書 ? 項目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果 ? 如何擴(kuò)展他的知識 ? 需要進(jìn)一步提高的地方 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 項目后的評估團(tuán)隊會議 技術(shù)績效 ? 工作范圍 ? 質(zhì)量 ? 管理變更 成本績效 進(jìn)度計劃績效 項目計劃與控制 客戶聯(lián)系 團(tuán)隊 交流 識別問題與解決問題 對未來項目的建議 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 項目后客戶評價調(diào)查 表 請完成這張簡短的調(diào)查表，幫助我們評估和改善項目管理績效。如需更多的空間回答，請另附幾頁。 項目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高 工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 工作質(zhì)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 進(jìn)度計劃績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 預(yù)算績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 你意識到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項目結(jié)果有 —————— 收益？ A、數(shù)量收益 —————————————— B、質(zhì)量收益 ———————————————————— 我們?nèi)绾卧谖磥淼捻椖恐懈纳莆覀兊墓ぷ?？請寫下你的有關(guān)建議 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 問題一： ? 如果你是一個房地產(chǎn)項目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項目組織系統(tǒng)的設(shè)計？ 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 問題二： ? 結(jié)合實(shí)際工程，來說明房地產(chǎn)項目中主要部門及其工作要點(diǎn)？ 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 問題三： ? 您認(rèn)為一個合格的項目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？ 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 第三章： 房地產(chǎn)項目的前期策劃 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項目的前期策劃 ? 1，房地產(chǎn)項目構(gòu)思； ? 2，房地產(chǎn)項目市場調(diào)查； ? 3，房地產(chǎn)項目策劃； ? 4，房地產(chǎn)項目可行性分析； ? 5，房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測和控制分析； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項目構(gòu)思 一，地域性 1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場狀況； 2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況； 3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 二，前瞻性 1，項目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場情況； 2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向； 3，規(guī)劃設(shè)計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設(shè)計，建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢； 4，營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 三，市場性 1，以市場需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子； 2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項目構(gòu)思的思路，定位方式也要變； 3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 四，創(chuàng)新性 構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。概念要新，主題要新。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 五，可操作性 1，在實(shí)際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性； 2，在具體實(shí)施上有可操作的方法； 3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為“紙上談兵” 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 六，多樣性 在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 市場調(diào)查的內(nèi)容： 1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等； 2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況； 3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 市場調(diào)查的類型 1，探測性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題； 2，描述性調(diào)查：對具體的問題作如實(shí)反映； 3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問題的前因后果，找出因果關(guān)系； 4，預(yù)測性調(diào)查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計在未來的一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 1，訪問法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查； 2，觀察法 3，實(shí)驗法 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 市場調(diào)查的步驟： 1，準(zhǔn)備階段：確定市場調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計劃，確定調(diào)查的對象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識的調(diào)查人員； 2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計調(diào)查問卷；現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查； 3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調(diào)查報告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對所有的信息進(jìn)行歸檔儲存。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項目策劃 策劃的內(nèi)容： 1，房地產(chǎn)項目的選址； 2，市場調(diào)查分析； 3，項目的市場定位； 4，項目的規(guī)劃設(shè)計； 5，房地產(chǎn)項目的營銷策略； 6，房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項目可行性研究 可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場 、 資源 、 工程技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì) 、 社會等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 其作用表現(xiàn)為： 1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。 2，可行性研究是項目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項 、 審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。 3，可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 4，可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。 ? 5，可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 可行性研究 (Feasibility Study) ? 對任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。 ? 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來準(zhǔn)備一份功能說明書（ Functional Specification)，把一項建議的范圍、目標(biāo)、財務(wù)和時間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問題。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 可行性研究要素 （ 1） 技術(shù)可行性； （ 2） 組織體制可行性 。 （ 3） 財務(wù)可行性； （ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。 （ 5）生態(tài)和 社會可行性 。 （ 6)風(fēng)險和不確定性。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 評估一項方案的可行性 ? 需要注意財務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬”的可以計量的方面 ,也要注重其他“軟”的因素 . ? 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱 SSA)是對數(shù)量和事實(shí)的“硬”信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 . ? SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法(RICH Picture A