某建設(shè)項目財務(wù)評價概述(編輯修改稿)
2025-03-09 10:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 所得稅 ? 所得稅 =利潤總額 25%（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率），即： 6 25% ? 稅后利潤 ? 稅后利潤 =利潤總額－所得稅，即： 67 ? 但是，若前面年度有虧損的話，當(dāng)年所產(chǎn)生的利潤總額要先彌補(bǔ)以前年度虧損，剩余部分記取所得稅。但這對合計這一列不會產(chǎn)生影響。 房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 ? 盈余公積金 盈余公積金包括 3塊，即法定盈余公積金，公益金，任意盈余公積金。 ? （ 1）公益金 =稅后利潤 5% ? （ 2）法定盈余公積金金 =稅后利潤 10% ? （ 3）任意公積金 。由企業(yè)自主決定，也可以不用提取 ? 可供投資者分配的利潤 ? 可供投資者分配的利潤 =稅后利潤 盈余公積金 +年初未分配利潤 ? 可供投資者分配的利潤 =應(yīng)付利潤 +年末未分配利潤 房地產(chǎn)開發(fā)項目損益表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 ? 投資利潤率 ——項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的利潤總額與項目總投資的比率 ? 投資利稅率 ——項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的利稅總額與項目總投資的比率 * 利稅總額 =利潤總額 +銷售稅金及附加 損益表對應(yīng)財務(wù)評價指標(biāo)（盈利能力） 損益表對應(yīng)財務(wù)評價指標(biāo)（盈利能力） ? 資本金凈利潤率 ——項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的凈利潤與項目資本金的比率。 例 1：某新建項目總投資 65597萬元，兩年建設(shè)，投產(chǎn)后運行 10年，利潤總額為 155340萬元，銷售稅金及附加 56681萬元，自有資本金總額為 13600萬元，國家投資13600萬元，其余為國內(nèi)外借款。試計算投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率。 解： ① 投資利潤率 ＝ 155340?10 65597 ? 100％ ＝ ％ ② 投資利稅率 ＝ （ 155340＋ 56681） ?10 65597 ? 100％ ＝ ％ （ 三 ） 資金來源與運用表的編制 資金來源與運用表 反映 項目計算期內(nèi)各年的資金 盈余 或 短缺 情況 ， 用于選擇資金籌措方案 ， 制定適宜的借款及償還計劃 ， 并為編制資產(chǎn)負(fù)債表提供依據(jù) 。 編制該表時 ， 首先要計算項目計算期內(nèi)各年的資金來源與資金運用 ， 然后通過資金來源與資金運用的差額反映項目各年的資金盈余或短缺情況 。 項目的資金籌措方案和借款及償還計劃應(yīng)能使表中各年度的 累計盈余資金 額始終大于或等于零 ， 否則 ，項目將因資金短缺而不能按計劃順利運行 。 資金來源與應(yīng)用表組成 ? 資金來源 ：收入，資本金，長期借款，流動資金借款，發(fā)行債券，發(fā)行股票，回收固定資產(chǎn)余值，回收流動資金。 ? 資金運用 ：建設(shè)投資，經(jīng)營成本，經(jīng)營稅金及附加，所得稅，借款利息，借款本金償還，應(yīng)付利潤 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 商品房銷售收入 房地產(chǎn)投資借款 資本金 其他 2 資金運用 房地產(chǎn)投資 (不含建設(shè)期利息 ) 銷售稅金及附加 土地增值稅 印花稅 所得稅 應(yīng)付利潤 各種利息支出 長期借款本金償還 其它 3 盈余資金 （ 1） —（ 2） 4 累計盈余資金 資金來源與應(yīng)用表（出售房地產(chǎn)） “損益表”與資金來源與應(yīng)用表的關(guān)系 ？討論 “資金來源與應(yīng)用表”中那些項可以通過“損益表”獲得？ “損益表”中哪些項通過“資金來源與應(yīng)用表”獲得？ 長期借款和相應(yīng)的利息如何確定？ （ 1）利息備付率 ——指項目在借款償還期內(nèi)可用于支付利息 的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值。 利息備付率 = 息稅前利潤 當(dāng)期應(yīng)付利息 計入總成本費用的全部利息 （ 2） （ 2）償債備付率 ——指項目在借款償還期內(nèi)，可用于還本付息的資 金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值 可用于還本付息的資金包括 :折舊、攤銷、息稅前利潤，其它資金 。 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括 :還本金額及計入總成本費用的全部利息。 （國外金融機(jī)構(gòu)往往要求大于 ） 償債備付率 = 可用于還本付息資金 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 （ 1） 例：償債備付率 ( )。 ， 各年可用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值 ， 各年可用于還本付息資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值 1 2 答： B C E 例：償債備付率高說明 ( )。 A. 投資風(fēng)險較小 B. 投資風(fēng)險較大 C. 債務(wù)人當(dāng)年經(jīng)營可能較差 D. 債務(wù)人償債能力較差 答： A 案例詳解 ? 背景資料： ? 現(xiàn)假設(shè)一房地產(chǎn)出售項目 (在市區(qū) )，項目壽命周期為 6年，（即從 2023年至 2023年）?？備N售收入為 20億，各年比例分別為： 0， 10%， 30%， 35%， 20%， 5%；建設(shè)投資（不含利息）為 10億，各年投入比例分別為 20%，30%， 45%， 5%， 0， 0。建設(shè)期前兩年可投入資本金合計 20230萬元，其它資金來源只有通過銷售收入和長期借款取得。若還款方式為每年支付當(dāng)年借款利息，本金最后一次償清。試通過資金來源與應(yīng)用表來確定合理的貸款金額和相應(yīng)的利息支出。 (i=8%) 第一步：求解各年貸款金額及利息 ? (1)2023年 ? 資金來源 ： 銷售收入 ： 0 投資借款 ： χ 資本金 ： 10 000萬元 ? 資金應(yīng)用 ： 房地產(chǎn)投資（不含利息） ： 20 000萬元 ? 投資利息 ： 其他項 ：均為 0。因為沒有收入，其它應(yīng)用均為 0 ? 資金平衡 ：此時，資本金明顯不能提供第一年的投資應(yīng)用，所以必須借助投資借款。要使投資借款最小，則就要求使資金盈余為 0，即：資金來源 =資金應(yīng)用 ? 解得 萬元 ? 則當(dāng)年貸款利息為 ? 則當(dāng)年投資總額為： x xx %82 ??xx ??? ?x ?? 第一步：求解各年貸款金額及利息 x? (2)2023年 資金來源 ： 銷售收入 ： 20 000萬元 投資借款 ： χ 資本金 ： 10 000萬元 資金應(yīng)用 ： 房地產(chǎn)投資（不含利息） ： 30 000萬元 銷售稅金及附加 ： 1 100 印花稅 ： 10 土地增值稅 ： 0. 因為根據(jù)損益表，該年增值額為負(fù)，所以不會增收增值稅。 所得稅 ： 0 利潤總額 0，不須交納所得稅。
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