【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)住北京公園大道公寓 ?客戶特征描述： 博士學位，常年游歷國外，國內(nèi)外均 有 房產(chǎn)物業(yè)，女兒在美國，平時只有他和太太兩人生活。在政府有很多的關系，朋友圈子也均為政商人群，沒有所謂有工作與休息時間的劃分，打 golf也是為了商務類的社交。 ?客戶關注點： 由于該客戶 生 財之道與政府面有過多的關聯(lián)，因此，雖然對于項目地段非常認可，但又怕此區(qū)域過于敏感容易招惹事非； 最大愛好是收藏古書，目前已有 2萬余冊的收藏； 由于平時只有他和太太兩人生活，因此，不需要過大面積的別墅； 贊同產(chǎn)品多使用人功智能化 。 示意圖片 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標客群定位 —— 住宅部分：客群描摹 胡先生： 50歲左右 ,河南人 某河南知名房地產(chǎn)開發(fā)和建材企業(yè)董事長 全國政協(xié)委員 ?客戶特征描述： 在國內(nèi)外有多處房產(chǎn)，言談中特別提到在北京昆侖公寓購買了一套，購買原因完全是因為和任志強私交不錯，不買不好意思，但其實覺得昆侖公寓僅 23套過于張揚并不喜歡，自己也不會住。 ?客戶關注點： 認可項目的地段價值、文化底蘊，贊同地脈和文脈是業(yè)主身份的一種隱性標識； 認可項目立面采用中式元素； 首要關注項目周邊的環(huán)境、交通情況，其次才是戶型的舒適性與功能的合理性。 示意圖片 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標客群定位 —— 住宅部分：客群描摹 DIOR： 50歲左右 ,英國 人 英國 某知名 食品公司法人 ?客戶特征描述： 在 英 國內(nèi)外有多處 豪宅 房產(chǎn)， 喜歡旅行 ， 熱衷收藏，在美國、日本均購臵城市核心地段高級公寓作為短住行宮，同時占有增值性資源以實現(xiàn)投資價值。女兒就讀哈佛，兒子為家族公司執(zhí)行總經(jīng)理 。 ?客戶關注點： 獵奇心態(tài)明顯，關注項目核心地段與不可復制的絕佳資源； 推崇 中式元素 ，認可格調(diào)高雅的奢侈品牌融合運用 ； 首要關注項目 獨特性收藏價值和地域特色 。 示意圖片 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標客群定位 —— 住宅部分：客群描摹 行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè) 為主 財富來源 投資回報和企業(yè)所有權(quán) 為主 經(jīng)濟價值觀 對中國經(jīng)濟的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度， 喜歡投資房地產(chǎn)和股票 ； 喜歡收藏 手表、珠寶和古代字畫。 后代教育 為子女選擇國際教育地時，更多地選擇英文語言環(huán)境的國家，美國和英國是絕對首選。 消費習慣 平均擁有 3輛車， ；他們的平均 年消費 170萬 元，對奢侈品牌的認知度比去年提升一倍；休閑時間，他們 喜歡旅游、打高爾夫和游泳 ；全國千萬富豪高爾夫平均差點為 98桿。最青睞的國際旅游目的地是 美國、法國和澳大利亞 ，國內(nèi)則喜歡 三亞、香港和云南 。女性富豪特別喜歡去 香港 旅游。出國頻率比兩年前增加 40%； 高檔珠寶和私人銀行的準客戶 。 據(jù)胡潤百富 《 2023至尚優(yōu)品 — 中國千萬富豪品牌傾向調(diào)查 》 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標客群定位 —— 住宅部分：客群描摹 大都會上層名流 一：客戶定位 目標客群定位 —— 公寓部分 50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 職業(yè)特征 屬性描摹 ?行業(yè)巨頭 /明星 ?大中型私有企業(yè)主及第二代 /第三代 ?新興產(chǎn)業(yè)領頭人 ?大中型企事業(yè)單位高層 /外企區(qū)域總裁級以上高管 海外成長及教育背景 ,高知階層 或有財富家族背景及資源 開放 /時尚 中青年二代 /三代 一：客戶定位 目標客群定位 —— 公寓部分：客群描摹 陸女士 ： 46歲 ，北京 人 世界五百強企業(yè)中國區(qū) CEO，德國籍 常 住 北京 ?客戶特征描述： 丈夫為德國人 ， 兒子在德國讀書 。崇尚文化，篤信佛教。 ?客戶關注點： 非常認可 項目 地段； 該客戶強調(diào)不希望與暴富者為鄰，有“擇鄰而居”的內(nèi)心趨向； 認為所謂的豪宅應該是：①文化 ②位臵 ③設計理念； 愛好收藏古家具； 篤信佛教，因此對戶型有特殊要求，要求有專門的靜室安放自己珍藏的《大藏經(jīng)》 。 示意圖片 50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 Freda（ 女 ） 31歲 ,北京人 英籍華人 ， 英國劍橋大學碩士 ?客戶特征描述： 英國劍橋大學碩士，與先生也是在劍橋大學上學時相識，先生是劍橋大學博士。目前經(jīng)營醫(yī)院和婦嬰用品。在北京多處高檔公寓曾經(jīng)租住，如貢院 6號、 MOMA萬國城，對居住品質(zhì)要求極高。已經(jīng)購買西山美廬別墅，并自己挖了一個游泳池。 ?客戶關注點： 強調(diào)住宅的個性化； 關注鄰居的層次，同上面的陸女士一樣有“擇鄰而居”的想法； 希望別墅有大庭院； 經(jīng)典話語是：“越貴的越是適合自己的個性！” 先生酷愛收藏紅酒 。 示意圖片 50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標客群定位 —— 公寓部分：客群描摹 一：客戶定位 目標客群關注點總結(jié) 目標客群關注點總結(jié) 區(qū)域 地段 有 如紅酒，名表，珠寶等收藏 品的空間要求 對鄰居文化水平 、 社會層次有相當要求，強調(diào)“擇鄰而居” 考慮居住功能，戶型面積不 宜 過大，不大于 600㎡； 戶型均要求強調(diào)舒適和吻合業(yè)主的生活 形 態(tài)等 建筑立面風格傾向于低調(diào)、內(nèi)斂、含蓄，不希望空間尺度過于張揚與夸張。 追求 個性 化 的住宅，希望住宅能為自己量身定做，適合自己的生活 形 態(tài)。 強調(diào)私隱，不希望過多的被別的鄰居打擾等。 二：市場定位建議 項目條件分析 位臵 風水 園林 規(guī)劃 景觀 文化 公園 歷史 周邊 交通 建材 戶型 土 地 環(huán) 境 建 筑 王府井，故宮東 800米 故宮、景山、北海、北河沿等 萬尊之上，靜隱于朝 U形商住綜合體，皇椅寶座意象 南河沿 400米，開放式中央公園園林 國際感高品質(zhì)玻璃立面 中國政治中心、皇權(quán)文化中心、老舍故居 858年首都歷史，明清兩代皇族宮殿 國家級博物館、商業(yè)街、音樂廳等 內(nèi)城主路、地鐵、公交 豪宅功能、禮序空間 皇家規(guī)制京城河林 優(yōu)勢 西臨居民區(qū)，小環(huán)境嘈雜 體量較小，不宜支持豪宅項目品相 劣勢 政策限制，北京確定“穩(wěn)中有降”價格走勢 霞公府、北河沿別墅項目貼身肉搏 威脅 本案50年商住公寓與商業(yè)不限購 國際感建筑立面易于成為區(qū)域地標 機會 王府井決定本案具有無可比擬的的豪宅屬性 ＜ 二：市場定位建議 市場定位分析 —— 站隊問題 :我們將以何種身份示人？ 世界核心，紫禁之巔 矚目世界，成為列鼎故宮、長城、中南海的當代中國意象 二：市場定位建議 市場定位分析 —— 站隊問題 :我們將和誰站在一起？ 紐約 Leonard Street 每套 350萬美元到 3300萬美元，共 145套，沒有相同空間布局。定位建筑藝術(shù)，建筑底下樓層相疊形成的空間融進倫敦藝術(shù) Anish Kapoor的雕塑設計 —— 巨大的鏡面反射不銹鋼氣泡，將成為 Tribeca的文化新地標。 紐約 On Prospect Part 單套價格 600萬美金。定位核心人文景觀地段，廚房運用一體成型的智慧豪宅，奢華衛(wèi)浴，整版玻璃幕墻立面。 紐約華爾街 Downtown 建筑設計 Philippe Starck，樓高 40層。定位超級城市綜合體，擁有一切能想象到的休閑設備和夢幻空中花園， 被譽為“垂直的天堂” 二：市場定位建議 市場定位分析 —— 站隊問題 :我們將和誰站在一起？ 倫敦海德公園一號 建筑類別為聯(lián)式公寓，人民幣 66萬元／平米，樓王總價達１億英鎊，倫敦最貴的公寓；定位海德公園豪宅，文華東方酒店通過地下通道可隨時提供飲餐服務。 實現(xiàn)世界頂級城市豪宅落地 界定項目排他性獨特競爭力 界定項目世界頂級品質(zhì) ? 縱觀世界頂級公寓，無一例外選用商業(yè)綜合體的市場定位。在國際投資領域， 08年遭受金融海嘯重創(chuàng)的摩根士丹利， 09年制定了 50個城市 50個商業(yè)綜合體的投資計劃。 二：市場定位建議 市場定位策略 結(jié)論一： 核心地段 與 城市綜合體形態(tài) 是世界頂級城市豪宅的必須因素 結(jié)論二：世界頂級城市豪宅趨向 國際頂級資源整合主題化 時代 ?當今世界頂級 City synthesis,在占據(jù)絕佳核心地段的同時，往往趨向主題化，在自然條件、物業(yè)水準、配套管理等維度具有獨特競爭力，從而具有無可取代的投資收藏價值。 ?中國以萬達、中糧等為代表的城市綜合體，尚處于依賴城市資源的發(fā)展階段； ?以銀泰、長安泰和等為代表的高端城市綜合體，處于引進世界高端品牌的附加值依托階段； ?中國的頂級 City synthesis有待提升，存在較大的發(fā)展空間。 引入世界頂級品牌資源 品牌資源中國主題化整合 定位收藏中國的世界影響力 二：市場定位建議 市場定位 位臵 風水 園林 規(guī)劃 景觀 文化 公園 歷史 周邊 交通 建材 戶型 土 地 環(huán) 境 建 筑 王府井，故宮東 800米 故宮系皇家園林、南河沿等 萬尊之上，靜隱于朝 U形商住綜合體，皇椅意象 南河沿 400米，中央公園 國際感高品質(zhì)玻璃立面 政 /皇文化中心、老舍故居 858年首都，明清皇族宮殿 博物館、商業(yè)、音樂廳等 內(nèi)城主路、地鐵、公交 豪宅功能、禮序空間 皇家規(guī)制京城河林 中國意象式 世界終極物業(yè) ? 50年產(chǎn)權(quán)酒店服務式公寓 ?控制合理面積總價， 200平左右短住型中小戶型 ?現(xiàn)金流產(chǎn)品，快銷走量 1000萬以下 投資型公寓豪宅 ? 70年產(chǎn)權(quán)品牌公寓 ? 200平以上自主型中大戶型 ?高溢價產(chǎn)品，高單價高總價 3000萬以上 收藏型公寓豪宅 ?北京市場排他性主題化商業(yè) ?奢侈品牌，高端定位 豪宅標準配套商業(yè) 國際一線酒店品牌 高端服務式公寓 收藏級中國主題豪宅 京城唯一 奢侈品牌中國主題店 二：市場定位建議 市場定位體系 二：市場定位建議 市場定位體系： 50年產(chǎn)權(quán)公寓 北京柏悅酒店公寓 〃 柏悅府 銀泰中心引入柏悅酒店品牌，以酒店服務管理提升公寓價值，一度成為北京單價最高的頂級豪宅。姚明等名人入住加盟推動項目溢價出貨，創(chuàng)造北京高端物業(yè)銷售奇跡。 二：市場定位建議 市場定位體系： 50年產(chǎn)權(quán)公寓 迪拜朱美拉酒店集團 〃 七星級帆船酒店 朱美拉集團以全球最高的七星級全套房酒店帆船酒店（ Burj Al Arab） 著稱， 56層高達 321米， 202套復式客房。已故時裝設計師范思哲先生贊嘆不已。 朱美拉酒店集團（ Jumeirah hotel group）目前在全球擁有 11家酒店；已將眼光投向