(0619九局版)沈陽皓翔國際花園項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-03-08 13:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 高價 （元 /㎡ ） 均價 （元 /㎡ ） 華府新天地 高層 11500（精裝） 高層 13000（精裝） 高層 12600（精裝） 新華天璽 高層 13500（精裝） 高層 24000（精裝） 高層 15000（精裝） 銀河麗灣 高層 8000 高層 30000 高層 15000 領(lǐng)先國際 高層 14000 高層 15000 高層 14500 萬科柏翠園 高層 16000（精裝） 高層 21000（精裝） 高層 18000（精裝） 保利海上五月花 洋房 7500 洋房 17000 洋房 9000 保利康橋 高層 13500（精裝） 高層 18000（精裝） 高層 15000（精裝） 水晶城 高層 5100 高層 5500 高層 5300 小高層 5000 小高層 5800 小高層 5500 多層 5400 多層 6000 多層 5750 佳和新城 高層 5000 高層 6400 高層 5800 銷售價格 供應(yīng)縮水、高端產(chǎn)品聚集帶勱區(qū)域價格穩(wěn)定上漲 由于新開發(fā)項目稀少，鎖定區(qū)域的客群多以二手房為目標，但二手房多存在社區(qū)老舊、戶型較差、使用年限長、居住人群低端生活環(huán)境雜亂、小區(qū)缺乏有效管理維護等問題。周邊區(qū)域新建住宅產(chǎn)品的十分匱乏。 二手房交易 二手房市場交易異常火爆，沈陽熱點投資區(qū)域 周邊二手房價格情況 社區(qū)名稱 價格區(qū)間 （元 /㎡） 相對方位 大萬蓮小區(qū) 54007631 東北 明城花園 765610280 科學(xué)家花園 47465246 西北 富教小區(qū) 7052 通天小區(qū) 63466545 益文小區(qū) 7312 濱河小區(qū) 7040 華興小區(qū) 61768200 西 勒石小區(qū) 55176729 客戶分析 學(xué)區(qū)房客戶、投資客和改善型客戶云集 一環(huán)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營者、需要固定居所的人 沈河區(qū)、大東區(qū)的二次投資人群 學(xué)區(qū)房的定向人群 醫(yī)院集合老齡化人口 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有剛需人群 1. 區(qū)域作為沈陽的經(jīng)濟龍頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端客群集中； 2. 渾南板塊、長白島板塊等一直在加快對高端客戶群的消化速度，但限于城市交通壓力的增大，多數(shù)客戶會首先選擇居住距離辦公較近的項目，提高效率，節(jié)約時間成本。 3. 于是針對客群也主要以一環(huán)內(nèi)固有中高端客戶為主，購房者主要是 2次購房以作投資，附帶一部分的學(xué)區(qū)房購買人群。 總結(jié) 未來市場幾乎無競爭，項目開發(fā)潛力巨大 1. 周邊商圈云集，房地產(chǎn)項目以商業(yè)寫字樓為主，住宅產(chǎn)品稀缺，競爭項目罕有； 2. 由于新房量少價高，二手房成交率居高不下； 3. 區(qū)域價格率高于城市房地產(chǎn)均價，但相較于一些重點區(qū)域如渾河周邊的高端物業(yè)價格仍舊略低，并以實用為主； 4. 區(qū)域特色明顯，醫(yī)療、學(xué)區(qū)優(yōu)勢突出，交通便捷、購物方便，居住條件優(yōu)越。 銷售價格定位 在產(chǎn)品力等因素得以保證的前提下，充分考慮到本案品牌化效應(yīng)、區(qū)域土地資源的稀缺性及與項目和企業(yè)品牌價值聯(lián)動、引進專業(yè)物業(yè)公司進行管理，市容環(huán)境得到明顯改善以及中鐵專業(yè)的資源整合和營銷推廣、加強客戶維護等一系列增加項目品質(zhì)感和附加值的綜合因素。 最終本項目的可實現(xiàn)理想均價建議產(chǎn)品入市的銷售均價為： 住宅 8500元 /㎡，商業(yè) 15000元 /㎡ 四 項目本體分析 項目指標 SWOT分析 優(yōu)勢分析 項目發(fā)展啟示 用地性質(zhì)：居住商業(yè) 規(guī)劃用地面積： ㎡ 容積率： ≤ 規(guī)劃總建筑面積： ㎡ 地上建筑面積： ㎡ 其中：住宅建筑面積： ㎡ 網(wǎng)點建筑面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡ 土地使用年限：居住 50年 商業(yè) 40年 項目地址：沈河區(qū)萬柳塘路 44號 占地面積： ㎡ 萬柳塘公園 本案 現(xiàn)狀單位：沈陽市當(dāng)代醫(yī)院 新誠汽車銷售服務(wù)公司 新天成汽車維修公司 項目參數(shù) 商業(yè)面積接近 1萬平米，利于后期銷售和開發(fā)利益最大化 萬柳塘路 先農(nóng)壇路 項目周邊環(huán)境 成熟區(qū)位 豐富配套 便捷生活 沈陽一環(huán)路內(nèi)，毗鄰萬柳塘路、先農(nóng)壇路，隸屬于沈陽行政、文化、經(jīng)濟中心區(qū) 沈河區(qū)與大東區(qū)交界處，本案與皇城文脈相連，周邊商圈密布、生活配套齊全，自然景觀豐富生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是沈陽城市中心絕版的宜居地塊。 城市一環(huán)內(nèi)，路網(wǎng)發(fā)達、交通便捷； 幾大商圈擁簇，便利生活、鬧中取靜； 周邊重點學(xué)校眾多，具明顯學(xué)區(qū)房特征； 毗鄰幾大市屬公園，環(huán)境優(yōu)雅； 宗地外廓方正且地面平整，無民拆。 周邊老舊小區(qū)眾多，不利項目形象塑造； 緊鄰一環(huán)路，汽車噪音較大； 目前規(guī)劃商業(yè) 40%比例過大，建議減少； 項目占地規(guī)模較小。 城市南移以及渾南地區(qū)大力開發(fā)另本案所在成為熱點區(qū)域； 未來地鐵的興建另區(qū)域交通更加便捷。 現(xiàn)狀醫(yī)院對土壤、地下水有無醫(yī)療污染； 一環(huán)內(nèi)限購的即時效應(yīng)以及未來可能政策影響； 目前宗地產(chǎn)權(quán)歸屬可能產(chǎn)生的糾紛。 SWOT本項目最大風(fēng)險蘊含在項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) ； 商圈 路程 中街商務(wù)區(qū) ， 五愛商務(wù)區(qū) ， 3分鐘左右 南塔商務(wù)區(qū) ， 5分鐘左右 青年大街 ， 15分鐘左右 三好街商圈 ， 15分鐘左右 太原街商圈 ， 20分鐘左右 市府商務(wù)區(qū) ， 13分鐘左右 沈陽北站 ， 15分鐘左右 配套建議 緊鄰沈陽各大商圈，配套完善，住宅產(chǎn)品日益稀缺，本項目商業(yè)只適合定位成社區(qū)型商業(yè)。 中街：目前，沈陽市政府正著力將中街打造成“東北第
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