xxxx1102_天津_水榭花都_花園洋房價(jià)格策略及下階段營銷(編輯修改稿)
2025-03-08 05:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 層236150客戶樓層喜好度最低；但對(duì)于戶型認(rèn)可度高；附加價(jià)值高；面積過大，影響總貨值2層0樓層喜好一般；面積為同期產(chǎn)品中最小值樓層喜好一般；面積為同期產(chǎn)品中最小值客戶認(rèn)可度高，符合當(dāng)?shù)厝司幼×?xí)慣；附贈(zèng)小院63868739088406894134 104306113894124197134158164348174360204336213870193884183884153876143860216。已有優(yōu)惠方式：小站鎮(zhèn)政府團(tuán)購優(yōu)惠，根據(jù)開發(fā)商提供交款情況匯總，核算平均優(yōu)惠幅度為 200元 /平米，按照 4065元預(yù)計(jì)實(shí)收合計(jì)為 5%的折扣率付款方式：一次性 97折，按揭 98折（ 5成），按揭 99折（ 3成）開發(fā)商預(yù)留： 3%優(yōu)惠折扣：216。1F： 最高 4758元 /平米，最低 4208元 /平米； 2F：最高 4394元 /平米，最低 3844元 /平米； 3F：最高 4308元 /平米，最低 3758元 /平米； 4F：最高 4158元 /平米，最低 3608元 /平米。分層：整盤：216。1F：最高 750337元，最低 663602元； 2F：最高 657342元，最低 575062元； 3F：最高 649388元，最低 566481元； 4F：最高 815217元，最低 707384元。分層：整盤：602101421670110143068021014256100310146601102101424812011014601130210145061701101475820021024709210110142681501102422414021014208 第一梯度第二梯度第三梯度第四梯度最好資源一般資源最差資源說明：以以 1F為例證，挑選每一梯度中最好、一般與最差資源的單元進(jìn)行價(jià)格試算，得出上為例證，挑選每一梯度中最好、一般與最差資源的單元進(jìn)行價(jià)格試算，得出上一梯度中最差單元的單價(jià)仍高于于下一梯度的最好單元的價(jià)格，試算結(jié)果與價(jià)格梯一梯度中最差單元的單價(jià)仍高于于下一梯度的最好單元的價(jià)格，試算結(jié)果與價(jià)格梯度劃分相符。度劃分相符。33003500370039004900430045004700410031F 2/3F 4F14679結(jié)論：試算結(jié)果與排卡客戶認(rèn)可價(jià)格基本吻合；試算結(jié)果與排卡客戶認(rèn)可價(jià)格基本吻合；適當(dāng)?shù)蛢r(jià)可一定程度上堅(jiān)定客戶信心，同時(shí)促進(jìn)資源較差房源的去化；適當(dāng)?shù)蛢r(jià)可一定程度上堅(jiān)定客戶信心，同時(shí)促進(jìn)資源較差房源的去化；客戶對(duì)四躍五的產(chǎn)品形式認(rèn)知較低，認(rèn)可價(jià)格低于試算結(jié)果。客戶對(duì)四躍五的產(chǎn)品形式認(rèn)知較低，認(rèn)可價(jià)格低于試算結(jié)果。2123客戶認(rèn)可區(qū)間58467958說明：說明：方案方案 1：以本報(bào)告中形成的價(jià)格表的均價(jià)（：以本報(bào)告中形成的價(jià)格表的均價(jià)（ 4065元元 /平米）為開平米）為開 盤均價(jià)，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整與銷售節(jié)奏安排；盤均價(jià)，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整與銷售節(jié)奏安排；方案方案 2：考慮到開發(fā)商利潤實(shí)現(xiàn)，以：考慮到開發(fā)商利潤實(shí)現(xiàn)，以 4300元元 /平米為開盤價(jià)格，平米為開盤價(jià)格， 進(jìn)行價(jià)格調(diào)整與銷售節(jié)奏安排。進(jìn)行價(jià)格調(diào)整與銷售節(jié)奏安排。說明：說明：根據(jù)預(yù)裝戶表情況，開盤首推資源除根據(jù)預(yù)裝戶表情況，開盤首推資源除 11 1 21樓外的所有花園洋房房源樓外的所有花園洋房房源，共，共 228套，去化套，去化 70%后加推資源。后加推資源。整盤實(shí)收整盤實(shí)收4282元元 /平米平米說明：說明：根據(jù)預(yù)裝戶表情況，開盤首推資源除根據(jù)預(yù)裝戶表情況，開盤首推資源除 1 1 1 21樓外的所有花園洋樓外的所有花園洋房房源，共房房源，共 228套，去化套，去化 60%后加推資源。后加推資源。開盤均價(jià)為開盤均價(jià)為 4065元元 /平米，開盤實(shí)現(xiàn)解籌平米，開盤實(shí)現(xiàn)解籌 60套，全盤銷售周期至套，全盤銷售周期至 2023年年 7月份（包月份（包括括 7月），可實(shí)現(xiàn)整盤實(shí)收均價(jià)月），可實(shí)現(xiàn)整盤實(shí)收均價(jià) 4282元，成交合同額元，成交合同額 19600萬元。萬元。時(shí)間軸 銷售速度價(jià)格走勢回款預(yù)估4068 4122417630％100％48％ 1億0％42821% 3%5%按洋房平均單套面積 ；截止到 10月 26日洋房排卡 116張，選定房號(hào)的 82套，預(yù)計(jì)解籌 60套；正常銷售即一次性 3個(gè)點(diǎn)，首付 5成 2個(gè)點(diǎn)，首付 2成 1個(gè)點(diǎn)，公積金及組合貸款沒有優(yōu)惠，綜合折扣率為 % 。整盤實(shí)收整盤實(shí)收4416元元 /平米平米開盤均價(jià)為開盤均價(jià)為 4030元元 /平米，開盤實(shí)現(xiàn)解籌平米，開盤實(shí)現(xiàn)解籌 40套，因后期剩余房源以四躍五為主，面積大總價(jià)高，去化慢，全盤銷售套，因后期剩余房源以四躍五為主，面積大總價(jià)高，去化慢，全盤銷售周期至周期至 2023年年 1月份（包括月份（包括 1月），可實(shí)現(xiàn)整盤實(shí)收均價(jià)月），可實(shí)現(xiàn)整盤實(shí)收均價(jià) 4416元，成交合同額元，成交合同額 20234萬元。萬元。時(shí)間軸 銷售速度價(jià)格走勢回款預(yù)估4300 4308 434218％100％26％ 0％4404 57％ 82％44124416%1% %3%備注： 以實(shí)收均價(jià) 4500計(jì)算得賬面價(jià)格為 4936，總房款最高可達(dá) 90多萬，總價(jià)過高，去化困難，因此折衷采用實(shí)收 4300 進(jìn)行計(jì)算； 實(shí)收均價(jià) 4300的基礎(chǔ)上賬面均價(jià)為 4750，與客戶溝通價(jià)格 4500有一定差距，預(yù)計(jì)解籌率為 35%，開盤認(rèn)購 40套； 洋房平均面積按 ； 若工程不能符合上述節(jié)點(diǎn)，表格數(shù)值需有調(diào)整； 正常銷售一次性優(yōu)惠 3%，首付 5成 2%，首付 2成 1%，公積金及組合貸款沒有優(yōu)惠，綜合折扣率為 %。建議：建議： 為保證前期排卡客戶的穩(wěn)健落袋及開發(fā)商的快速回款，建為保證前期排卡客戶的穩(wěn)健落袋及開發(fā)商的快速回款，建議采用方案議采用方案 1，即以均價(jià)，即以均價(jià)
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