湘潭九華營銷報告(編輯修改稿)
2025-03-08 04:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 應繼續(xù)加強，湘潭未來的房地產(chǎn)發(fā)展將顯示“長株潭”金三角之整體特色。 ?九華受湘潭市經(jīng)濟發(fā)展機遇影響，區(qū)域房地產(chǎn)將面臨良好的發(fā)展前景： “九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”規(guī)劃為“長株潭”城市群重要的制造業(yè)、物流園區(qū)、是近中期“長株潭”重點發(fā)展的區(qū)域，該區(qū)域房地產(chǎn)市場面臨具有良好的發(fā)展前景。 ?項目能否被市場接受有待進一步探索： 基于目前市場數(shù)據(jù)：九華呈現(xiàn)向北發(fā)展趨勢，項目所在的江南大道區(qū)域較偏離政府重心發(fā)展區(qū)域，周邊安置小區(qū)較多，整體檔次偏低；且公寓類、小戶型類產(chǎn)品缺乏，項目產(chǎn)品是否具有足夠的優(yōu)勢，能否被市場接受，都將有待進一步探索； 第二部分： 項目分析 PART 2 地理區(qū)位： 項目位于九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南片的中部，東臨江南大道南段，西靠爭光渠主要景觀中心，南接寶馬路，緊臨湖南軟件學院。向南距離湘潭市城區(qū)約 3公里，向北距離長沙市城區(qū)約 27公里。從長潭西線高速進入長沙僅 20分鐘車程，地理位置相對優(yōu)越。 交通： 項目北距潭邵高速公路及上瑞高速公路約 600米，距長潭西線高速出口約 1500米，距湘江正在擴建的九華新港口碼頭約 3公里，另外長株潭地鐵九華支線出站口將設在寶馬路沿線，交通十分便利； 地理區(qū)位及交通 項目地處九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)腹地，擁有完善的交通網(wǎng)絡，地理位置較為優(yōu)越； 本項目 湖南科技大學 項目經(jīng)濟指標 A區(qū) B區(qū) 總用地面積 2292m2 3468m2 總建筑面積 18522m2 建筑基底面積 2 商業(yè)面積 公寓面積 公寓總戶數(shù) 182 198 容積率 建筑密度 48 42 綠地率 21 25 建筑高度 （層） 15層 12 周邊配套及地塊環(huán)境 項目東面： 九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會中心服務大樓； 周邊院校： 湖南軟件學院、湖南科技職業(yè)學院、湘潭大學； 市政配套： 濱江水上公園、湘潭九華貨運碼頭、湘潭汽車北站； 工業(yè)園區(qū)： 吉利汽車工業(yè)園、臺灣全創(chuàng)高科技工業(yè)園等； 項目價值體系分析 大環(huán)境下占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢： 九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)腹地，擁有完善的交通網(wǎng)絡，地理位置優(yōu)越； 環(huán)境優(yōu)勢： 基地西臨爭光渠，水域資源豐富，環(huán)境較為優(yōu)越； 業(yè)態(tài)優(yōu)勢： 住宅價格、寫字樓價值，可商可住； 升值優(yōu)勢： 區(qū)域正在規(guī)劃建設中，未來前景無限； 強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風險 環(huán)境劣勢： 基地 B地塊背靠安置小區(qū)，難以在客戶心目中形成與項目價值相符的高端形象； 規(guī) 模劣勢： 不到 4萬平米的規(guī)模，配套不完善，聲勢弱??； 功能劣勢： 功能、業(yè)態(tài)不純粹，對未來商務造成不便，項目包裝、推廣上有一定難度； 交通劣勢： 交通配套尚不完善 ，公交線路稀少，交通主要依賴私家車。 戶型劣勢： 均為東西向戶型，客戶接受程度不高； 項目價值體系分析 強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風險 項目價值體系分析 區(qū)域發(fā)展機會： 九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是“長株潭”城市群發(fā)展的五大示范區(qū)之一，是未來數(shù)年湘潭市重點打造的新片區(qū)之一，“融城”效應將直接惠及九華板塊的房地產(chǎn)項目，本項目將直接受益。 客群機會： 潛在消費人群眾多， 未來九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總?cè)丝趯⑦_到 25萬人，預計本項目周邊23年后人口將達到 12萬以上，人口基數(shù)大，潛在消費人群增多，項目面臨更多消費機會。 強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風險 項目價值體系分析 “勢”的壓力： 政府對商務公寓的政策導向尚不明確，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，未來政策改變的不確定，對項目的開發(fā)存在著相應的政策風險威脅。 “市”的壓力： 項目為住不好住、辦公也不純粹的商住兩用產(chǎn)品，市場接受有一定難度 ； “事”的壓力： 項目周邊皆為實力企業(yè)開發(fā)、規(guī)模大、產(chǎn)品組合到位、 推廣士氣很足 ，無可避免將影響到本項目的客流， 想在眾多大盤中脫穎而出絕非易事； 強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風險 小結(jié) 在詳細的探討分析當中，可以得知： 項目戶型設計、朝向等方面是存在一定問題，雖然可商可住，但周邊卻 缺乏良好的商務環(huán)境與配套設施 ， 住宅的設計標準亦不能完全滿足商務公寓的使用 ，朝向等導致項目 為住不好住、辦公也不純粹的商住兩用產(chǎn)品 ，市場接受有一定難度 ； 因此，采用謹慎入市，以創(chuàng)新型營銷方式突破市場顯得猶為重要，項目操盤的難度也顯而易見！ 第三部分：項目運作思路探討 PART 3 總體策略 形象力 ：較高來源于巨擘整體推廣； 銷售力： 強有力的銷售精英團隊； 產(chǎn)品力： 作為商務公寓需要較大的改進； 品牌力 形象力、銷售力、產(chǎn)品力三力結(jié)合，攻破市場！ 項目目標客戶 ?支付能力： – 小企業(yè)沒有能力也不會愿意投資不動產(chǎn)，對他們的資金要求太高 ?實用性（不斷擴張的需要） ?這些企業(yè)雖小，但接觸的客戶卻不小，他們也需要較高的辦公環(huán)境 – 面積的需要 – 檔次的需要 – 配套的
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