湘潭九華營(yíng)銷報(bào)告(文件)
【正文】 絕非易事； 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) 減弱劣勢(shì) 把握機(jī)會(huì) 回避風(fēng)險(xiǎn) 小結(jié) 在詳細(xì)的探討分析當(dāng)中，可以得知： 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、朝向等方面是存在一定問(wèn)題，雖然可商可住，但周邊卻 缺乏良好的商務(wù)環(huán)境與配套設(shè)施 ， 住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)亦不能完全滿足商務(wù)公寓的使用 ，朝向等導(dǎo)致項(xiàng)目 為住不好住、辦公也不純粹的商住兩用產(chǎn)品 ，市場(chǎng)接受有一定難度 ； 因此，采用謹(jǐn)慎入市，以創(chuàng)新型營(yíng)銷方式突破市場(chǎng)顯得猶為重要，項(xiàng)目操盤的難度也顯而易見！ 第三部分：項(xiàng)目運(yùn)作思路探討 PART 3 總體策略 形象力 ：較高來(lái)源于巨擘整體推廣； 銷售力： 強(qiáng)有力的銷售精英團(tuán)隊(duì)； 產(chǎn)品力： 作為商務(wù)公寓需要較大的改進(jìn)； 品牌力 形象力、銷售力、產(chǎn)品力三力結(jié)合，攻破市場(chǎng)！ 項(xiàng)目目標(biāo)客戶 ?支付能力： – 小企業(yè)沒(méi)有能力也不會(huì)愿意投資不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)他們的資金要求太高 ?實(shí)用性（不斷擴(kuò)張的需要） ?這些企業(yè)雖小，但接觸的客戶卻不小，他們也需要較高的辦公環(huán)境 – 面積的需要 – 檔次的需要 – 配套的需要 ?穩(wěn)定性 – 中小企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱 小企業(yè)主 +高級(jí)白領(lǐng) ? 投資前景： 他們是看使用者的需求和承受能力來(lái)決定投資的，九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有不可替代商務(wù)優(yōu)勢(shì)和投資潛力 。 高端產(chǎn)品可以獲得更多的利潤(rùn) 商住公寓中的巨擘，商務(wù)公寓的高端產(chǎn)品 九華新商務(wù)圈 全產(chǎn)權(quán)多元公寓 項(xiàng)目功能定位 由于受到房地產(chǎn)政策的影響， 投資型公寓的房?jī)r(jià)上漲幅度明顯趕不上租金的上漲幅度。 本項(xiàng)目的客戶群較為高端， 周邊城市客戶為主體，湘潭市本地客戶其次，長(zhǎng)株潭城市集群為輔助 ，并針對(duì)客戶呈現(xiàn)的區(qū)域分布特征，狙擊其關(guān)注的宣傳渠道。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :39:2913:39:29March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 39分 29秒 13:39:297 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :39:2913:39Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 39分 29秒 13:39:297 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 7日星期二 下午 1時(shí) 39分 29秒 13:39: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :39:2913:39Mar237Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 39分 29秒 13:39:297 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :39:2913:39:29March 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :39:2913:39Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 工業(yè)園區(qū)高管人群人數(shù)？ 對(duì)辦公性質(zhì)的公寓的接受度？ 項(xiàng)目入市時(shí)間、周邊區(qū)域的樓盤動(dòng)態(tài)與項(xiàng)目?jī)r(jià)格息息相關(guān) 項(xiàng)目不確定因素重多，需要進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)摸底。 開發(fā)進(jìn)度建議 B棟先建后預(yù)約談判先賣 |A棟后建先預(yù)約談判后賣 前期市場(chǎng)銷售效果很好，或者論證市場(chǎng)空間夠大 占據(jù)視野優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)及停車優(yōu)勢(shì) B 棟 先行入市 A 棟 資源景觀較差； 坐享成熟 市場(chǎng)機(jī)制 項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)及工作安排 202345 20235 — 20236 時(shí)間進(jìn)度 階段劃分 20236— 20238 認(rèn)籌及準(zhǔn)備階段 開盤階段 強(qiáng)銷階段 商鋪銷售 尾盤 ?銷售團(tuán)隊(duì)入場(chǎng) ?區(qū)域客戶摸底 ?銷售培訓(xùn) ?營(yíng)銷中心及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 ?銷售物料準(zhǔn)備 ?價(jià)格制定； ?付款等優(yōu)惠政策確定； ?預(yù)定及售卡等 ?客戶梳理 ?團(tuán)購(gòu)客戶打包清盤 工作內(nèi)容 ?廣告持續(xù)跟進(jìn) ?銷售工作全面展開 ?工程進(jìn)度跟進(jìn)銷售速度 ?商鋪銷售全面展開 ?銷售技巧培訓(xùn) ?商鋪客戶拓展 20237 — 20239 20239 — 202310 202346打樁 20237 正負(fù)零 工程進(jìn)度 20238 9 工程一半 202310 — 202311封頂 202312 垮架 宣傳推廣策略 投資需求必須依附在辦公與居住需求上而存在。 ? 心理取向： 他心里想的是哪怕租不出去，我還有一間房子住 。 客群機(jī)會(huì)： 潛在消費(fèi)人群眾多， 未來(lái)九
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