【正文】 就是所謂的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。附加值提升必然要求增加投入，增加成本，但附加值提升的投入產(chǎn)出比高，故利潤(rùn)空間也增大。該項(xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)造高售價(jià)，附加值提升應(yīng)該是存在于項(xiàng)目操作的各個(gè)環(huán)節(jié)，從整體規(guī)劃、建筑處理、材料技術(shù)、配套設(shè)備、配套會(huì)所、戶型設(shè)計(jì)、戶型裝修、物業(yè)管理、服務(wù)內(nèi)容、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位、寫字樓租客定位、公寓使用者定位、形象包裝、營(yíng)銷推廣等等，都應(yīng)該表現(xiàn)出相應(yīng)的檔次，都需要做出創(chuàng)新。地段機(jī)會(huì)：中央地段，湘潭未來(lái)重要高端商務(wù)區(qū)所在。高綠化率，城市中央綠色專區(qū)。所以，不能因?yàn)楣こ踢M(jìn)度影響推盤節(jié)奏，尤其是放盤量大的大盤，營(yíng)銷一定不能受制于工程。因素三：市場(chǎng)形勢(shì)市場(chǎng)客觀存在發(fā)展，可作引導(dǎo)，但大勢(shì)難隨個(gè)人意志轉(zhuǎn)移。項(xiàng)目作為新盤第一次亮相市場(chǎng)舉足輕重，一定需要足夠業(yè)績(jī)的支撐，才能帶動(dòng)形勢(shì)，故前期蓄勢(shì)工作需要準(zhǔn)備充分。l “充分蓄勢(shì)”有利于集中投入推廣費(fèi)用，配合主題營(yíng)銷活動(dòng)組織，更容易在短時(shí)間內(nèi)造成市場(chǎng)引爆。需要放大項(xiàng)目的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。如此既有效的控制銷售風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造出一個(gè)接一個(gè)的市場(chǎng)聚焦，把項(xiàng)目影響力越推越高，到最后引爆項(xiàng)目制高點(diǎn)，完美閉幕。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：均價(jià)到 1800元/平方米外部市場(chǎng)價(jià)格：均價(jià)到 1850元/平方米車位價(jià)格：均價(jià)約 2000元/平方米五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：l 地段較好，交通較為便利。l 開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)，資源整合能力強(qiáng)。產(chǎn)品特點(diǎn)較為突出。l 項(xiàng)目核心區(qū)域的地位還未穩(wěn)固,區(qū)域的整體發(fā)展和建設(shè)還有待完善。l 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展機(jī)遇好，產(chǎn)品升值空間較大。l 項(xiàng)目區(qū)域周圍有若干不同類型的樓盤。而總結(jié)我項(xiàng)目發(fā)展概念，其可用一句話歸納為：白金地段，精英社區(qū)作為湘潭首個(gè)真正意義上的公寓產(chǎn)品，如何標(biāo)注產(chǎn)品概念，詮釋精英內(nèi)涵，把產(chǎn)品作為城市中心住宅標(biāo)準(zhǔn)推向風(fēng)口浪尖，是項(xiàng)目推廣的核心。戶外:戶外是項(xiàng)目形象支撐的主要媒介，效果好。DM雜志：高檔樓盤必備媒體，形象展示功能強(qiáng)。傳播企業(yè)及項(xiàng)目品牌，為項(xiàng)目年度整合推廣做鋪墊。第三戰(zhàn)：會(huì)所開放引轟動(dòng)攻擊方式：項(xiàng)目主入口落成，會(huì)所開放，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放攻擊時(shí)機(jī)：（暫略）攻擊核心――檔次。第五戰(zhàn)：樣板生活成標(biāo)竿攻擊方式：精裝修樣板房開放攻擊時(shí)機(jī)：（暫略）攻擊核心――實(shí)力。讓項(xiàng)目始終成為城市、市民、行業(yè)及客戶及時(shí)關(guān)注的焦點(diǎn)，從而產(chǎn)生巨大的影響力，積蓄勢(shì)能，直至最后引爆。第六戰(zhàn)：火爆發(fā)售終稱王攻擊方式：項(xiàng)目開盤攻擊時(shí)機(jī)：（暫略）攻擊核心――大氣：項(xiàng)目以一種全新的方式開盤，要讓客戶感受尊貴，要讓行業(yè)感到敬佩，要讓市民感到敬畏，要讓星城顫動(dòng)一回。第四戰(zhàn)：產(chǎn)品說(shuō)明訴內(nèi)涵攻擊方式：產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)攻擊時(shí)機(jī)：（暫略）攻擊核心――規(guī)格。攻擊時(shí)機(jī)：（暫略）攻擊核心――服務(wù)。六戰(zhàn)布局贏棋白金地段，精英社區(qū)――雙白金生活，非財(cái)富能夠體會(huì)，第一戰(zhàn)：現(xiàn)場(chǎng)形象生聯(lián)想攻擊方式：工地現(xiàn)場(chǎng)包裝很重要，俗話說(shuō)“尤抱琵琶半遮面”，面世前的項(xiàng)目是最讓人聯(lián)想和憧憬的，故年后整體形象的出臺(tái)至關(guān)重要。及時(shí)媒體報(bào)紙：根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，推出及時(shí)信息的媒體，可造成短時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)迅速升溫。由此我們提出的口號(hào)是：雙白金生活城市精英集散地上等園林環(huán)境，超星服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)文案參考：小隱隱于野大隱隱于市城市之核心領(lǐng)袖之領(lǐng)域進(jìn)奢享繁華退安居靜謐實(shí)別無(wú)二處惟一此境界城中精英社區(qū)，嘉盛傾心奉獻(xiàn)雙白金生活，金桂園始發(fā)推廣思路作為城市中高端項(xiàng)目，項(xiàng)目應(yīng)遵循的推廣思路是：持續(xù)媒體傳播形象項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)詮釋內(nèi)涵營(yíng)銷活動(dòng)展現(xiàn)檔次由此，認(rèn)為項(xiàng)目需要使用的媒體主要包括：持續(xù)性媒體活動(dòng):在湘潭不定期的進(jìn)行活動(dòng)推廣，尤其進(jìn)行創(chuàng)意性強(qiáng)和影響力大的活動(dòng)。六、項(xiàng)目推廣策略推廣主題項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，能否成功，第一炮是否打響，十分關(guān)鍵。l 中高端人群和周邊企業(yè)的購(gòu)買數(shù)量和購(gòu)買能力有一定限度，品牌物業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。l 湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期，市場(chǎng)前景看好。l 項(xiàng)目中高端售價(jià)有一定風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)本地市場(chǎng)較為熟悉。l 項(xiàng)目地段發(fā)展前景好，區(qū)域配套設(shè)施較好。而我項(xiàng)目屹立城市核心區(qū)，未來(lái)城市的高端商務(wù)區(qū)，必然造成市場(chǎng)聲勢(shì)，出山價(jià)格也將不菲，必然在湘潭核心區(qū)達(dá)到中高端水平。如果分批放量，則后期物業(yè)可根據(jù)前期進(jìn)行策略調(diào)整。但如該項(xiàng)目需要盈利增長(zhǎng)更多則需要采取一定策略。l 較長(zhǎng)時(shí)間的積累讓客戶資源更豐富，對(duì)客戶心理把握更準(zhǔn)確，工作準(zhǔn)備更充分。所以，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律定原則，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)定策略，根據(jù)市場(chǎng)變化作調(diào)整，是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的關(guān)鍵。思路決定出路，決定成效，其必須遵守基本的市場(chǎng)規(guī)律。四、項(xiàng)目推盤策略推盤原則制定項(xiàng)目的推盤策略，需要結(jié)合以下三條因素，但市場(chǎng)因素最為重要，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律定發(fā)展策略是不敗根本。配套機(jī)會(huì)：高科技智能化配套設(shè)施。二、項(xiàng)目定位未來(lái)城市的高端商務(wù)區(qū)為社會(huì)中層群體量身定制的湘潭首個(gè)純正高尚人文產(chǎn)品城中精英社區(qū)三、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉主打賣點(diǎn)： 核心地段＋概念產(chǎn)品＋居住環(huán)境品牌機(jī)會(huì)：五礦集團(tuán)品牌＋嘉盛房產(chǎn)品牌＋設(shè)計(jì)單位品牌＋施工單位品牌＋建筑用材品牌＋配套設(shè)施品牌＋物業(yè)管理品牌。故在前期階段投入更多的人力、物力、財(cái)力，統(tǒng)籌規(guī)劃做到位，是將項(xiàng)目做出色，把價(jià)格做上去的重要前提。我們認(rèn)為項(xiàng)目的發(fā)動(dòng)機(jī)不僅僅在于地段，更在于項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)特性和稀缺性。一是做第一個(gè)空間更大、概念更新穎、機(jī)會(huì)更多；二是做第二個(gè)市場(chǎng)有了參照，要比他賣得貴，就必須做得比他更好，這就有點(diǎn)騎虎難下的架勢(shì)；三是照搬別個(gè)的模式，畢竟已是第二個(gè)，難以成就自己的品牌。策略三：物業(yè)要做第一，要做別人沒(méi)有做過(guò)的東西！身處高端，高處不勝寒。大處著眼、小處著手，市場(chǎng)研究的根本在于趨勢(shì)的判斷，其是定性的過(guò)程，而項(xiàng)目操作是定量的過(guò)程。策略二：準(zhǔn)確判斷發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)高于一切！市場(chǎng)關(guān)系最核心的是供需，供大于需就是買方市場(chǎng)，需大于供就成為賣方市場(chǎng)。人就是指開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理、營(yíng)銷代理等合作單位；財(cái)就是指資金，是否能夠保證順暢的資金鏈，其直接影響項(xiàng)目進(jìn)度；物就是指先進(jìn)的技術(shù)、材料、設(shè)備等。價(jià)格：目前湘潭住宅多層項(xiàng)目均價(jià)在15001800元/㎡之間；小高層均價(jià)在20002300元/㎡之間；別墅價(jià)格相對(duì)偏高，均價(jià)在3000—4000元/㎡之間。這也說(shuō)明了在目前情況下，在湘潭的商鋪購(gòu)買群體中，自購(gòu)自營(yíng)者所占比例不大。湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)消費(fèi)群體：湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)目前以多層為主，商