商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)控制要點報告-dgf(編輯修改稿)
2025-03-08 00:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 控， 設(shè)計階 段提出合理化建 議 以便能 快速的通 過 消防 設(shè)計審 批。及 時 消防 問題 ， 確保 消防的符 規(guī) 性， 正式 驗 收前 進 行 預驗 收，提出 隱 患并及 時整改，目 標 是消防 驗 收一次性基本通 過 ， 僅 留小范 圍 整改要求。機 電 容量的前瞻性考 慮， 如： 選擇 合適 的供 電承包商，初步 設(shè)計階 段，就開始征 詢電 力增容事宜。 進 行多方面的 預留，以 應對 后期靈活 變動 。機 電 系 統(tǒng) 調(diào)試 及 試 運行 ，將機 電 各系 統(tǒng)進 行有效的整合，充分 發(fā)揮各系 統(tǒng) 的效果。管理重點 施工管理施工是將 項 目從理念 轉(zhuǎn)變?yōu)閷?體的具體 過 程，所以施工管理也一直是我 們 整個 項 目管理的重點，我 們 奉行施工 過 程中周密而 詳 盡的管理。所以我 們 在遵循 “三控三管一 協(xié)調(diào) ”的管理原 則 的基礎(chǔ) 上具 備編 制有 《 項 目管理大 綱 》 ，將施工管理的各 環(huán)節(jié) 和各方面以系 統(tǒng) 和程序的形式 進 行控制 ，同 時 我 們還 會根據(jù) 項 目的 實際 情況 進 行下述方面的重點把控：設(shè)計圖紙 的 審 核及 專業(yè)協(xié)調(diào) ：行 動 清 單 制度材料 設(shè)備進場 前的 審 核制度及流程項 目例會制度顧問 公司管理制度：工程 質(zhì) 量 檢查 制度：HES管理體系及 檢查 和 報 告制度：竣工 驗 收及 聯(lián)動調(diào)試 ：管理重點 成本控制成本控制 應貫 穿于從方案 設(shè)計階 段到工程施工竣工的全 過 程管理和控制。主要包括：方案 設(shè)計階 段的管理和控制： 投 資 估算，方案 調(diào) 整建 議 等，制定初期投 資 估算，提出合理化造價 優(yōu)選 方案。設(shè)計 深化及施工 圖階 段的管理和控制： 不斷提供建 議 使 設(shè)計 能符合 擬 定的投 資額 ，造價概算，提出 發(fā) 包方式的建 議 ， 編 制 資 金流量表， 編 制初步 設(shè)計階 段造價 預 算， 編 制深化 設(shè)計 及施工 圖設(shè)計階 段造價 預 算。招 標階 段管理和控制： 協(xié)調(diào) 技 術(shù) 部 門 提供有力的支持，從施工技 術(shù) 、工作界面、材料 設(shè)備 市 場調(diào)查 等全面涵蓋，從招 標 策略、商 務(wù) 條款、合同形式方面 進 行全局性的把控；索 賠 和反索 賠 管理： 監(jiān) 督 現(xiàn)場 收集和整理各種 記錄 和文件， 為 索 賠 和反索 賠 做好基 礎(chǔ)資 料。工程施工 階 段： 工程 變 更控制、 進 度款 審 核， 變 更 簽證 ，月度工程用款 計 劃， 為 竣工決算收集 資料文件。工程款 審 批控制： 根據(jù) 實際 工程 進 度 審 核施工 單 位提出的 進 度款申 請 ， 審 核 設(shè)計變 更引起的 簽證。竣工 結(jié) 算管理和控制： 審 核最 終 工程量， 編 制竣工 結(jié) 算 報 告。管理重點 開業(yè)支持租 賃 的成果至關(guān)重要，我 們 會 協(xié)調(diào) 并支持租 賃顧問 公司來極大的提高租 賃 成效，且有著豐富的 經(jīng)驗 ：租 賃 包括：市 場 研究、項 目定位、編 制租 戶組合 戰(zhàn) 略、 設(shè)計協(xié)調(diào) 、物業(yè) 準 備 、市場 推廣、 實際 租 賃 。項 目定位及 編 制租戶組 合 戰(zhàn)略：在 這 個 階 段，租 賃顧問 公司會 編 制市 場 定位及主 題 策略、租 戶組 合策略及一些潛在的租 戶 ，并 確 定租 戶 的要求。設(shè)計協(xié)調(diào) ：合理的 設(shè)計 是 設(shè) 施最 終 高效運 營及客 戶滿 意的關(guān) 鍵 .我 們 會與各方緊 密合作以最大程度的提高 設(shè) 施的運 營 效率及客 戶滿 意度。我 們 會根據(jù) 經(jīng)驗進 行工程條件的預 留，以最大限度適 應 租 戶變動的需求：主力租客的位置及空 間 要求?滿 足大多數(shù)店 鋪 要求的機 電 條件?樓 層 布置及交通?擬 定的垂直交通來最大化 顧 客的交通便利?（如果有零售或餐 飲 ）店面的平面包括尺寸、深度及布置等?估 計 每個租 戶單 位的機 電 容量要求，租 戶 管理：提供各 單 元的招租平面 圖協(xié) 助招商與租 戶進 行工程條件的溝通與 協(xié)調(diào)協(xié) 助招租 單位， 協(xié)調(diào)項目完工前的租客的 現(xiàn)場參 觀協(xié) 助 和管理招租 單 位 完成 項 目完工前的租客裝修 .管理重點 –文檔管理一個商 業(yè)項 目的建造 過 程，其 產(chǎn) 生的文件量非常 巨大，一套完善合理的文檔 管理體系，能 夠為項目管理起著事半功倍的效果， 為 此我 們 建立有符合 項 目特點的文件管理系 統(tǒng) 《 文檔管理體系 》 ，該 體系那能 夠 快速的 查閱 任何 時 期的任何文件。 Project Filing Structure項目文檔構(gòu)架000 個人文件100 Client Coorepondence 業(yè)主文件200 Project ExecutionProgramming 項目執(zhí)行和計劃300 Cost PlanRisk Management 成本計劃及風險管理400 Consultants 顧問500 Project MonitoringReporting 項目監(jiān)督及報告600 Developer 發(fā)展商700 Construction 施工800 Contract Management 合約管理900 Design Management 設(shè)計管理項目運營階段需要注意的幾個事項商業(yè)項目 運營階段的要點顧 客 習慣的培養(yǎng) 推廣及 營銷顧 客情 緒的關(guān)注 服務(wù)顧 客舒適條件 設(shè)施管理提高 設(shè) 施的利用率 節(jié) 能商 業(yè) 地 產(chǎn) 簡 介商 業(yè)項 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項 目 開 發(fā) 流程及管理 簡 述商 業(yè)項 目 規(guī) 劃 設(shè)計 要點xx項 目分析商業(yè)項目的選址和定位商業(yè)項目的定位的三部曲：? 選址：? 項目定位：? 業(yè)態(tài)規(guī)劃：核心商圈：2KM以內(nèi)，80~85%的消 費 客 戶次核心商：3KM以內(nèi)，15~20%的消 費客 戶邊緣 商圈：5KM以內(nèi)基本沒有消 費客 戶商業(yè)地產(chǎn)項目 飽和指數(shù)人均飽和商業(yè)面積（國際慣例）： 一個城市的人均 GDP超過 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人 ；低于 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人 。人均商業(yè)面積 =城鎮(zhèn)人口 /為城鎮(zhèn)本地人口服務(wù)的商業(yè)面積?。┥倘Φ牧闶埏柡椭笖?shù)：一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要，飽和指數(shù)表面一個商圈鎖能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量飽和指數(shù)可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中： IRS— 飽和指數(shù) C商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 RE – 商圈內(nèi)消費者人均零售支出 RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 2
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1