懷柔京鷹高爾夫別墅項目策劃成果匯報(編輯修改稿)
2025-03-07 23:30 本頁面
【文章內容簡介】 由于地勢起伏相對平緩，有利于建設的實施，因此成為多種旅游場所聚集之所。27三、周界環(huán)境分析（ 1）區(qū)域主要景點雁棲湖青龍峽幽谷神潭懷北國際滑雪場28三、周界環(huán)境分析（ 2）中低端旅游消費場所密集 各類度假村、拓展中心、農家院、民俗村、虹鱒魚垂釣中心等旅游場所密集，但檔次普遍較低，主要面向大眾化消費群體，部分場所周末人滿為患。29（ 3）企業(yè)用途場所除普通旅游消費場所外，各種企業(yè)用途場所也普遍存在，包括中高檔綜合休閑度假中心、培訓中心及國有企業(yè)自建休閑度假中心等。北京市政府寬溝招待所是政府型會議的主要場所之一，憑借特殊的政治資源，成為高端企業(yè)活動場所的典范。懷柔區(qū)其他企業(yè)用途場所有松園山莊（中國人民銀行清算總中心懷柔總站）、審計署培訓基地、中國國際商會會館、北京市律師培訓中心、金雁飯店（財政培訓中心）、中國冶勘培訓中心等等。由于多數雖然檔次較高，但不對外營業(yè)，整體形象也相對內斂，較少為外人所知，因而平添神秘氣質。三、周界環(huán)境分析30四、地塊條件分析用地周界地勢為由西北向東南逐漸降低，呈三級臺階，本案用地處于第二級臺階。除西側外，用地其他三面邊界外主要為果園和耕地，結合特殊的地勢變化，既符合 “ 南罩北靠，藏風聚氣 ” 的風水形態(tài)，又獲得了極佳的景觀和視野。地塊條件分析31用地南邊界相隔 10米鎮(zhèn)級規(guī)劃路為現(xiàn)狀西莊村，其地勢低于本案用地約 20－ 30米。四、地塊條件分析用地西邊界與 111國道懷豐路段形成楔形夾角，項目西南角現(xiàn)狀入口處最近，西北角最遠。西邊界及西北邊界外地勢明顯高于本案用地約 10－30米，呈陡坡，形成天然高墻，將高爾夫球場與 111國道懷豐路段及其路側的低端經營商業(yè)完全隔絕，宛如世外桃源。雖然地勢最高處為鐵路，且距項目邊界較近，但由于該段鐵路為檢修站專用，通行頻次很低。32用地東邊界相隔 10米鎮(zhèn)級規(guī)劃路（可通青龍峽景區(qū)）為現(xiàn)狀果園和耕地，沒有成規(guī)模的房屋建筑。用地東北邊界外為現(xiàn)狀河渠及防風林帶，相隔一片果園為龍各莊村。四、地塊條件分析33五、規(guī)劃設計條件分析項目總用地為 ，其中已建成及規(guī)劃中高爾夫球場約140公頃。目前土地劃分為 26個可進行建設的土地證，其中 1塊已確定為會所，還余 25個。原則上每個土地證的面積和位置都可以調整，但面積應小于 10畝，以不突破懷柔區(qū)的審批權限。近期的主要工作目標是確定規(guī)劃形態(tài)，并依次盡快完成用地范圍調整。土地使用性質：旅游用地；建設用地面積： 17萬平方米；建筑面積： 16萬平方米；容積率： ≤ ；綠地率： 30％；建筑控制高度： 915米 (可以突破 )；34匯報框架PART Ⅲ S W O T 分 析PARTⅡ 項目資源條件分析PARTⅠ 項目開發(fā)市場環(huán)境總結PART Ⅳ 項目定位建議PART Ⅴ 項目初步經濟分析此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 35PART Ⅲ SWOT 分析36一、優(yōu)勢分析n 懷柔區(qū)是京郊休閑度假的優(yōu)勢發(fā)展區(qū)域；n 項目擁有高尚而豐富的內部生態(tài)環(huán)境景觀系統(tǒng)；n 高爾夫球場先期開發(fā)為項目提供了高的起點和良好的市場基礎客源；n 開發(fā)地塊與高爾夫球場融為一體的獨特布局關系；n 開發(fā)地塊天然的地形條件有利于創(chuàng)造具有獨特稀缺性的產品；n 開發(fā)團隊的經驗和實力。37二、劣勢分析n 離開中心城區(qū) 60公里，已經超出目前消費者能夠接受的第一居所距離界限；n 區(qū)域目前還不是一個高檔別墅物業(yè)的成熟發(fā)展區(qū)；n 土地屬性將成為購房決策的重大阻力因素；n 土地證限定了后期設計的工作條件，發(fā)揮空間有限；n 開發(fā)用地相對分散，而且大多為較陡的山坡地；n 用地周邊存在負面影響因素。38三、機會分析n 消費升級熱潮對高爾夫和度假別墅發(fā)展的持續(xù)推動；n 政策變動使別墅物業(yè)和高爾夫球場資源更加稀缺；n 北京新的城市總體規(guī)劃的實施，給區(qū)域發(fā)展帶來全新機會；n 高速道路效應的快速呈現(xiàn)。39四、風險分析n 地塊資源條件不具備唯一性，面臨較大的替代性低價競爭風險；n 第二居所消費尚處發(fā)展初期，需求成長和政策規(guī)范仍有較高的不確定性；n 作為第二居所項目，開發(fā)規(guī)模偏大。40匯報框架PART Ⅳ 項目定位建議PART Ⅲ S W O T 分 析PARTⅡ 項目資源條件分析PARTⅠ 項目開發(fā)市場環(huán)境總結PART Ⅴ 項目初步經濟分析此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 41PART Ⅳ 項目定位建議42一、市場定位上流圣地上流圣地 名家藏品名家藏品—— 打造北京第二居所的第一品牌43核心價值元素運動代表了極端高尚的生活體驗、舉重若輕的處事哲理，它是頂層社交圈的通行證，并由此擁有高端人脈網絡的快速擴張。一、市場定位高爾夫是上流社會的標簽運動高爾夫是上流社會的標簽運動上流運動上流運動44核心價值元素本案在為業(yè)主提供高品質的物業(yè)和全方位的休閑度假功能服務的同時，力求倡導并推出與業(yè)主身份相匹配的生活方式概念，引領上流階層
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