懷柔京鷹高爾夫別墅項(xiàng)目策劃成果匯報(bào)-閱讀頁(yè)
2025-02-27 23:30本頁(yè)面
【正文】 不確定性；n 作為第二居所項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模偏大。一、市場(chǎng)定位高爾夫是上流社會(huì)的標(biāo)簽運(yùn)動(dòng)高爾夫是上流社會(huì)的標(biāo)簽運(yùn)動(dòng)上流運(yùn)動(dòng)上流運(yùn)動(dòng)44核心價(jià)值元素本案在為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)和全方位的休閑度假功能服務(wù)的同時(shí)，力求倡導(dǎo)并推出與業(yè)主身份相匹配的生活方式概念，引領(lǐng)上流階層生活方式之潮流，使業(yè)主獲得全新的生活享受。項(xiàng)目的不可復(fù)制性及世界級(jí)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)奠定了建筑的藏品價(jià)值。一、市場(chǎng)定位品質(zhì)和價(jià)值的恒久保證品質(zhì)和價(jià)值的恒久保證名家打理名家打理47二、客群定位年齡： 35～ 50歲；職業(yè)：內(nèi)地及港臺(tái)的老板階層，大型跨國(guó)企業(yè)的高級(jí)經(jīng)理人；收入：家庭年收入穩(wěn)定于 300萬元以上，主要來源為非薪金收入；居住狀況：一般擁有多處房產(chǎn)，相當(dāng)一部分已經(jīng)有購(gòu)買別墅的經(jīng)歷。49二、客群定位n 在北京休閑、度假所需的第二或第 N居所；n 資產(chǎn)組合型購(gòu)買，追求資產(chǎn)的安全和保值增值；n 少數(shù)客戶因企業(yè)用途或私人商務(wù)交往需要而購(gòu)買。51三、功能定位在上流財(cái)富階層享有全國(guó)性名望的在上流財(cái)富階層享有全國(guó)性名望的休閑度假和高端私人交際的休閑度假和高端私人交際的全功能圣地全功能圣地52三、功能定位全系列短期居住功能 包括酒店、公寓、私家別墅等系列產(chǎn)品，能夠滿足各類短居性需要。53三、功能定位休閑、度假服務(wù)及商務(wù)活動(dòng)功能結(jié)合酒店、度假公寓配備完善的能夠滿足業(yè)主所需并能對(duì)外接待經(jīng)營(yíng)的系列休閑度假及商務(wù)活動(dòng)設(shè)施、包括健身、娛樂、餐飲、會(huì)議等，支持本案成為一個(gè)北京上流社會(huì)的重要交際場(chǎng)。俱樂部全面整合社會(huì)資源，為業(yè)主提供全系列的 “ 私人顧問 ” ，包括：私人醫(yī)生、私人健康顧問、私人營(yíng)養(yǎng)師、私人形象顧問、私人家庭事務(wù)助理、私人商務(wù)助理、私人理財(cái)顧問等，并使其成為本案的重要標(biāo)簽之一。55四、產(chǎn)品定位56五、物業(yè)管理和服務(wù)定位五星級(jí)度假村式管理為業(yè)主提供休閑度假特許服務(wù)的同時(shí)，以“ 品牌經(jīng)營(yíng) ” 為核心，實(shí)現(xiàn)以物業(yè)保值增值為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)式管理。57六、價(jià)格定位（ 1）基于本案的特殊性，別墅產(chǎn)品的價(jià)格定位以目標(biāo)客戶調(diào)查的基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)個(gè)案比較確定。58六、價(jià)格定位參照比較項(xiàng)目的銷售價(jià)格，按照市場(chǎng)比較法原理進(jìn)行綜合評(píng)估，本案別墅產(chǎn)品的可接受價(jià)格區(qū)間為 13000～18000元 /平米。59六、價(jià)格定位別墅產(chǎn)品均價(jià)建議為15000～ 16000元 /平米。原則上每棟別墅占地 10畝左右，建筑面積 1000～ 1500平米 ，總價(jià)為 2023～ 3000萬元 。（ 1）收益還原法價(jià)格定位原理 主要確定投資類物業(yè)的價(jià)格定位基礎(chǔ)的估算方法，以市場(chǎng)目前的租賃狀態(tài)為預(yù)估基礎(chǔ)，從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)預(yù)期，計(jì)算年度總收益、純收益、資本化率等指標(biāo)，評(píng)估本案的投資性高爾夫公寓價(jià)格區(qū)間。65一、項(xiàng)目開發(fā)成本估算66二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入（ 1）工程建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目為三期，分別為南側(cè)的山體（ A區(qū)）、東北的邊緣（ B區(qū)）和北側(cè)的山體（ C區(qū)）。但為控制項(xiàng)目別墅部分的建設(shè)成本投資額、應(yīng)盡可能將每期別墅的開工、竣工面積保證在合理的范圍內(nèi)，故現(xiàn)設(shè)定每期別墅分為兩次開工、建設(shè)。67二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的設(shè)計(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目的工程建設(shè)計(jì)劃如下：68二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入主要銷售期說明 項(xiàng)目主要銷售期為 2023年 7月～ 2023年 6月，共計(jì)五年。在此次經(jīng)濟(jì)測(cè)算中，依照投資型物業(yè)的測(cè)算價(jià)格，于銷售末期折算至總體項(xiàng)目收入中。71二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入項(xiàng)目的銷售收入如下72三、資金流量分析三、資金流量分析73三、資金流量分析三、資金流量分析74三、資金流量分析三、資金流量分析n本項(xiàng)目的占用資金最大額為 36345萬元；n預(yù)期將于 2023年下半年，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金收支平衡，項(xiàng)目投資回收期為 。 76四、贏利性分析四、贏利性分析項(xiàng)目整體投資的凈利潤(rùn)回報(bào)率為 ％，投資毛利率％。在不考慮融資成本的情況下，實(shí)際投入資金的利潤(rùn)率將遠(yuǎn)高于項(xiàng)目整體利潤(rùn)率。根據(jù)對(duì)各項(xiàng)計(jì)算條件的分析，本次測(cè)算中山地型別墅的建安成本，存在一定的不可預(yù)知性。78五、不確定性分析五、不確定性分析銷售價(jià)格與建安成本同時(shí)發(fā)生 15％的正負(fù)變動(dòng)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)率變化的影響程度不同。79六、初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示六、初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示80六、初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示六、初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示n本案投資利潤(rùn)率處于市場(chǎng)較高水平，項(xiàng)目各項(xiàng)收益指標(biāo)情況良好，具有很強(qiáng)的盈利能力；n占用資金最大值為 36,345萬元，可據(jù)此安排相關(guān)的資金籌措計(jì)劃；n盈虧平衡分析表明項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)囊?guī)避市場(chǎng)、金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；n項(xiàng)目初期投資額較大，前期應(yīng)保證可快速回款的產(chǎn)品投放市場(chǎng)，以維持項(xiàng)目整體現(xiàn)金流的持續(xù)供應(yīng)；n銷售價(jià)格的敏感度遠(yuǎn)高于建安成本，因建安成本與項(xiàng)目綜合品質(zhì)有著直接的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，在項(xiàng)目操作過程中應(yīng)盡可能保證建筑品質(zhì)方面的投入；81初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示n項(xiàng)目的核心問題是整體周期較長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)過程中應(yīng)確保項(xiàng)目持續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)量和穩(wěn)定的銷售速度，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，保障項(xiàng)目的市場(chǎng)安全度。82THANKS演講完畢，謝謝觀看！
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