【文章內容簡介】 100— 500 ㎡為 170 元， 500— 1000 ㎡為 210 元， 1000— 5000 ㎡為 270 元， 5000㎡以上 310 元。 3）物業(yè)維修基金： 房屋為總房款的 2％（多層）和 3％（高層）；商鋪為總金額的 5％。 4）配套費 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設施的接入或初裝費用，具體收費辦法在物業(yè)交付時確定，為開發(fā)商代收代繳費用。 (跟據(jù)區(qū)域不同，各種費用也有所不同。 ) 2房屋的結構形式： 主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為 磚混結構、磚木結構 、鋼筋混凝土結構 。 磚混 結構：是 指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混房屋一般在 6層以下。 磚木結構： 是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。 鋼筋混凝土結構： 是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較 自由。目前，多、高層房屋多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。 2房屋的建筑面積 是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 ），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 2商品房銷售面積 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。 2 建筑面積的計算規(guī)定 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有： 1）作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算專業(yè) \ 專致 \ 專心 華置行機構銷售人員培訓手冊 廈門華置房地產代理有限公司 11 建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 2）建筑物內所有永久性建筑層高在 ，包括房屋內的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）和 米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面 上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在 米以上的建筑和地下室，半地下室及相應進出口，層高在 米以上的按其外圍水平投影面積計算。 3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內的回廊部分，層高在 米以上的按其水平投影面積計算。 4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結構外圍水平投影 面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。 6）有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 7）全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。 8）有伸縮縫的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。 9）屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 10）突出房 屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎。 2套內建筑面積的計算 房屋為了滿足各種需求和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建筑面積是由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺面積三部分組成。 1）套內房屋的使用面積 ：套內房屋的使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套 內臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算；套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。 2）套內墻體面積 ：是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。 3）套內陽臺建筑面積： 按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外 墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。 2公有建筑面積的計算和分攤 一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、專業(yè) \ 專致 \ 專心 華置行機構銷售人員培訓手冊 廈門華置房地產代理有限公司 12 樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。 1）共有建筑面積的內容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。 共有 建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。 2）共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。 3）各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行 分攤： 第 1 步：計算分攤系數(shù)。 分攤系數(shù)＝需要分攤的公用面積之和／各套內建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內建筑面積之和）／各戶套內建筑面積之和。 第 2 步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數(shù)各套內建筑面積。 2使用率 房屋套內凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率． — 般高層塔樓在72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。 2怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標。 比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和 內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層房屋略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。 此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配 電室、高壓水泵房等。 建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 3建筑密度 居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率， 它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 3綠地率 專業(yè) \ 專致 \ 專心 華置行機構銷售人員培訓手冊 廈門華置房地產代理有限公司 13 居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬 綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。 綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 3輔助面積 輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 3居住面積 房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 3使用面積 房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映房屋所有權人與房屋使用權人的租賃關系； 計算房屋使用面積，可以比較直觀地反應房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計 算。 3建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結構面積。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。 3房屋的開間 在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為 － 米，磚混結構房屋開間一般不超過 米。規(guī)定 較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 3房屋的進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設計上有一定的要求， 不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。 3層高 房屋的層高是指下層地 板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 凈高 專業(yè) \ 專致 \ 專心 華置行機構銷售人員培訓手冊 廈門華置房地產代理有限公司 14 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。 4什么是房屋組團？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單 一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。 4何謂生態(tài)房屋？ 生態(tài)房屋是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率