【正文】 使用年限： 各種材料的壽命、材料維護(hù)、價(jià)格轉(zhuǎn)移年限、折舊與升值。 90、 地下室 是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 2 者。 8 定金 是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣 。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭；投資購(gòu)房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內(nèi)和具有較快變現(xiàn)能力，易實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的房屋，將不必過(guò)多考慮而應(yīng)迅速購(gòu)買(mǎi)。 滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。房屋室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁所、浴室、燃?xì)?、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲(chǔ)藏等設(shè)施。 乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 1）安全保安系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報(bào)警防范，火災(zāi)與煤氣報(bào)警，緊急呼救報(bào)警，電話線被切斷與防破壞報(bào)警。在對(duì)戶型進(jìn)行評(píng)判時(shí)可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。 6房屋平均層數(shù) 房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。 50、公共服務(wù)設(shè)施用地 一般稱(chēng)公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。房屋的墻體提倡使用高科技 環(huán)保建材。在房屋的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。 3居住面積 房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 2使用率 房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率． — 般高層塔樓在72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。 2）套內(nèi)墻體面積 ：是指套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。層面 上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在 米以上的按其外圍水平投影面積計(jì)算。由于抗震的要求，磚混房屋一般在 6層以下。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。 1如何辦理產(chǎn)權(quán)？ 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋專(zhuān)業(yè) \ 專(zhuān)致 \ 專(zhuān)心 華置行機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)手冊(cè) 廈門(mén)華置房地產(chǎn)代理有限公司 9 產(chǎn)權(quán)證 后才能進(jìn)行分割。 關(guān)心客戶，尊重客戶，與客戶處成朋友，使其不好拒絕你。 他需要什么。 要不您說(shuō)個(gè)時(shí)間，我在那個(gè) 時(shí)間打過(guò)去。 我可以給他打電話、發(fā)傳真或發(fā)郵件。如：“您看好的房子由于銷(xiāo)售的好，還剩兩套了”。您如果仔細(xì)分析一下，其實(shí)，西曬根本就是微不足道的 ” 。 9） 業(yè)主們相近的素質(zhì)，令你更有認(rèn)同感、歸屬感，對(duì)孩子的教育與成長(zhǎng)也很有利。 “ 像這樣好的房子，你到哪里去買(mǎi)呀！ 面積大 說(shuō) 辭： 1） 買(mǎi)房子是一輩子的事。 客戶所講的任何缺點(diǎn)，都是微不足道、不值一提的；都 不足以影響商品的品質(zhì)和他生活的品質(zhì)。 3）整理頭發(fā)、衣服或照鏡子涂口紅時(shí) ,請(qǐng)到洗手間或客人看不 到的地方 。 是 基礎(chǔ) 知識(shí)方面的培訓(xùn)。 容光煥發(fā) :注意飲食衛(wèi)生 ,勞逸結(jié)合 ,保持精神飽滿 。 條件：⑴ 樹(shù)立積極的心態(tài)，集中力量解決。 3） 傾聽(tīng)與提問(wèn)，了解真實(shí)理由。 3） 戶型功能細(xì)分更是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，能夠滿足你居家生活的更多需求。 4)“企業(yè)發(fā)展是長(zhǎng)期行為，我們?yōu)榱似髽I(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展及企業(yè)的形象考慮，也會(huì)去辦理手續(xù)”。如： “ 據(jù)研究證明，所謂的西曬只是夏天下午 2 點(diǎn)到 4 點(diǎn)之間那一段時(shí)間陽(yáng)光比較強(qiáng)烈。如：“要不您現(xiàn)在定個(gè)時(shí)間，我可以過(guò)去”。如：“您覺(jué)得我們項(xiàng)目還有哪些地方應(yīng)該改善？；“您買(mǎi)的是那個(gè)項(xiàng)目的房子，我可以幫您參謀 一下”。 盡量探索客戶需求，調(diào)動(dòng)產(chǎn)品的所有資源來(lái)滿足客戶需求。 他的困難在那里。 商品房 是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。 B、抵押登記費(fèi)＋工本費(fèi)：房屋 90 元 /套，商業(yè) 110 元 /間。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。 6）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊，門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 2公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)? 一般房屋除了專(zhuān)有別墅以外，都有公共使用面積的部分。而多層房屋基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來(lái)不安全感。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。 5組團(tuán)級(jí)路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 6基價(jià) 經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。 單元內(nèi)不同空間要有相對(duì)合理的面積。 甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 除了乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，另需增加一些功能，同時(shí)整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)是一個(gè)由中央控制中心附帶數(shù)個(gè)分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)， 1） 安全保安系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講功能，門(mén)禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報(bào)警增加的功能有：可進(jìn)衍程序自動(dòng)化控制功能、可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無(wú)線遙控功能、通過(guò)電話進(jìn) 行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。建造空間靈活多變的房屋建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)房屋要靈活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 8 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵專(zhuān)業(yè) \ 專(zhuān)致 \ 專(zhuān)心 華置行機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)手冊(cè) 廈門(mén)華置房地產(chǎn)代理有限公司 21 件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 （二）調(diào)查的種類(lèi) 探索性調(diào)查 （對(duì)企業(yè)或市場(chǎng)上存在的問(wèn)題無(wú)法確定時(shí)所進(jìn)行的調(diào)查如問(wèn)卷）； 描述性調(diào)查 （找出市場(chǎng)各種因素之間的內(nèi)在聯(lián)系，對(duì)客觀情況如實(shí)加以描述）； 因果調(diào)查 （對(duì)市 場(chǎng)上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關(guān)系或測(cè)試假設(shè)的因果關(guān)系的正確性而作的調(diào)查）； 預(yù)測(cè)性調(diào)查 。 設(shè)備：設(shè)備、品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)、環(huán)保、節(jié)能、科技含量。 8 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 80、 內(nèi)銷(xiāo)房 內(nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 第二是居住環(huán)境。 復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。 l） 滿足分戶獨(dú)立性和保護(hù)隱私性原則。 房間的內(nèi)部?jī)舾咭线m，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在 米到 米之間。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 5公共活動(dòng)中心 配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 4城市居住區(qū) 一般稱(chēng)居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對(duì)應(yīng)，配 建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚專(zhuān)業(yè) \ 專(zhuān)致 \ 專(zhuān)心 華置行機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)手冊(cè) 廈門(mén)華置房地產(chǎn)代理有限公司 15 居地。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的房屋。房屋開(kāi)間一般為 － 米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開(kāi)間一般不超過(guò) 米。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬 綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。將這幾部分面積和計(jì)起來(lái)即為共有面積總和。 10）突出房 屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺(tái)階，無(wú)拄雨蓬等，騎樓過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。 4）配套費(fèi) 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接入或初裝費(fèi)用，具體收費(fèi)辦法在物業(yè)交付時(shí)確定，為開(kāi)發(fā)商代收代繳費(fèi)用。 1房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同 是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議?，F(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、 旅游、娛樂(lè)用地為 40 年。 7）如何讓客戶下訂 您這么 喜歡，就訂這一套吧！ 我想沒(méi)有哪套房子能如此打動(dòng)您吧！還是早點(diǎn)訂了，想想如何裝修吧，別再為選房子浪費(fèi)時(shí)間了。 您從事的工作 確定性格。 沒(méi)有得到想得到的信息。 我們可以親自上門(mén)拜訪。如： “ 從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)到買(mǎi)這個(gè)房子的其他客戶向我們談到這個(gè)問(wèn) 題”。 8) 利用公司原來(lái)項(xiàng)目的利好情況 ，打消客戶的顧慮。 6） 國(guó)外發(fā)達(dá)城市居住水平及生活現(xiàn)狀的描述，如：“美國(guó)的今天就是我們的明天。 4）原來(lái)的房子出租或出售， “ 我以前就是干這行的或我有很多朋友就是干這行的，可以幫助您 ” 。 我一定能搞定客戶。 (4) 講客人能聽(tīng)懂的語(yǔ)言 。專(zhuān)業(yè) \ 專(zhuān)致 \ 專(zhuān)心 華置行機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)手冊(cè) 廈門(mén)華置房地產(chǎn)代理有限公司 1 前 言 首先、要明確銷(xiāo)售培訓(xùn)主要是針對(duì)哪些人的培訓(xùn)。 (2) 多使用禮貌用語(yǔ) ,例如 :早晨好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、再見(jiàn)、歡迎光臨等等 (3) 如果知道客人的姓和職位 ,要 盡量稱(chēng)呼其職位 ,比如王總、錢(qián)經(jīng)理等 。 ⑹ 害怕做出決定，要幫他做出決定。 3）月供款是壓 力也是動(dòng)力，更努力的工作，也是在給自己一個(gè)更完滿的生活?！? 5） 父母的暫住，節(jié)假日親戚朋友的往來(lái)聚會(huì)，肯定需要更大的空間。如：“如果到時(shí)間還沒(méi)有辦下來(lái)，您可以退錢(qián)”或“我們可以把您的這個(gè)擔(dān)心寫(xiě)入合同條款，您完全不用擔(dān)心”。如：“而且這套房子 價(jià)格又比較便宜，節(jié)省下來(lái)的錢(qián)可以做更好的裝修、買(mǎi)更好的家具和電器，非常劃算的”！或“為一個(gè)根本就不存在的原因而多支出一筆錢(qián)，實(shí)在是太不明智了”！ 6）和別的客戶作比較。 我們可以去接 他的家人。 其實(shí)我們這套房子用來(lái)投資也很不錯(cuò)呀！ 交首付才是真正的購(gòu)買(mǎi)，還有爭(zhēng)取的機(jī)會(huì)，不要輕易放棄！ 5）如何留下客戶的電話 原 因： 擔(dān)心被騷擾。 您的生活品味 投其所好。 最優(yōu)秀的服務(wù)的打動(dòng)他，最熱情的語(yǔ)言融化他，最專(zhuān)業(yè)的回答滿足他。 土地使用權(quán)年限 是指政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用（經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。 1商品房預(yù)售許可證 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花 （現(xiàn)樓不需此證）。 3）物業(yè)維修基金： 房屋為總房款的 2％（多層）和 3％（高層）；商鋪為總金額的 5％。 2 建筑面積的計(jì)算規(guī)定 是建筑物外圍面積的展開(kāi)，是指建筑物各層次外圍面積的總和。 9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。 3綠地率 專(zhuān)業(yè) \ 專(zhuān)致 \ 專(zhuān)心