【正文】 使用年限： 各種材料的壽命、材料維護、價格轉移年限、折舊與升值。 90、 地下室 是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。 8 定金 是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣 。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭；投資購房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內和具有較快變現(xiàn)能力，易實現(xiàn)利潤的房屋，將不必過多考慮而應迅速購買。 滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。房屋室內應有排水、炊事、廁所、浴室、燃氣、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲藏等設施。 乙級標準 1）安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范，火災與煤氣報警，緊急呼救報警，電話線被切斷與防破壞報警。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合理，應避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。 6房屋平均層數(shù) 房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。 50、公共服務設施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。房屋的墻體提倡使用高科技 環(huán)保建材。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。 3居住面積 房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 2使用率 房屋套內凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率． — 般高層塔樓在72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。 2）套內墻體面積 ：是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。層面 上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在 米以上的建筑和地下室，半地下室及相應進出口，層高在 米以上的按其外圍水平投影面積計算。由于抗震的要求，磚混房屋一般在 6層以下。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。 1如何辦理產(chǎn)權？ 每套商品房產(chǎn)權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋專業(yè) \ 專致 \ 專心 華置行機構銷售人員培訓手冊 廈門華置房地產(chǎn)代理有限公司 9 產(chǎn)權證 后才能進行分割。 關心客戶，尊重客戶，與客戶處成朋友，使其不好拒絕你。 他需要什么。 要不您說個時間，我在那個 時間打過去。 我可以給他打電話、發(fā)傳真或發(fā)郵件。如：“您看好的房子由于銷售的好，還剩兩套了”。您如果仔細分析一下，其實，西曬根本就是微不足道的 ” 。 9） 業(yè)主們相近的素質，令你更有認同感、歸屬感，對孩子的教育與成長也很有利。 “ 像這樣好的房子，你到哪里去買呀！ 面積大 說 辭： 1） 買房子是一輩子的事。 客戶所講的任何缺點，都是微不足道、不值一提的；都 不足以影響商品的品質和他生活的品質。 3）整理頭發(fā)、衣服或照鏡子涂口紅時 ,請到洗手間或客人看不 到的地方 。 是 基礎 知識方面的培訓。 容光煥發(fā) :注意飲食衛(wèi)生 ,勞逸結合 ,保持精神飽滿 。 條件：⑴ 樹立積極的心態(tài)，集中力量解決。 3） 傾聽與提問，了解真實理由。 3） 戶型功能細分更是未來發(fā)展的趨勢，能夠滿足你居家生活的更多需求。 4)“企業(yè)發(fā)展是長期行為，我們?yōu)榱似髽I(yè)的長足發(fā)展及企業(yè)的形象考慮，也會去辦理手續(xù)”。如： “ 據(jù)研究證明，所謂的西曬只是夏天下午 2 點到 4 點之間那一段時間陽光比較強烈。如：“要不您現(xiàn)在定個時間，我可以過去”。如：“您覺得我們項目還有哪些地方應該改善？；“您買的是那個項目的房子，我可以幫您參謀 一下”。 盡量探索客戶需求，調動產(chǎn)品的所有資源來滿足客戶需求。 他的困難在那里。 商品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權，進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地產(chǎn)權實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權利。 B、抵押登記費＋工本費：房屋 90 元 /套，商業(yè) 110 元 /間。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。 6）有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 2公有建筑面積的計算和分攤 一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 6基價 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。 單元內不同空間要有相對合理的面積。 甲級標準 除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構成的集散控制系統(tǒng)， 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能，門禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內無線遙控功能、通過電話進 行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。建造空間靈活多變的房屋建筑，采用承重結構骨架固定不變，分隔構建則可根據(jù)房屋要靈活布置，以形成多樣化的內部空間。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 8 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。平時，玄關也是接受郵專業(yè) \ 專致 \ 專心 華置行機構銷售人員培訓手冊 廈門華置房地產(chǎn)代理有限公司 21 件、簡單會客的場所。 （二）調查的種類 探索性調查 （對企業(yè)或市場上存在的問題無法確定時所進行的調查如問卷）； 描述性調查 （找出市場各種因素之間的內在聯(lián)系，對客觀情況如實加以描述）； 因果調查 （對市 場上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關系或測試假設的因果關系的正確性而作的調查）； 預測性調查 。 設備：設備、品牌、裝修標準、材質、環(huán)保、節(jié)能、科技含量。 8 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 80、 內銷房 內銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 第二是居住環(huán)境。 復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。 l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。 房間的內部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內層凈高在 米到 米之間。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 5公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 4城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應，配 建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚專業(yè) \ 專致 \ 專心 華置行機構銷售人員培訓手冊 廈門華置房地產(chǎn)代理有限公司 15 居地。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認為的綠化較好的房屋。房屋開間一般為 － 米，磚混結構房屋開間一般不超過 米。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬 綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。 10）突出房 屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。由于房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。 4）配套費 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設施的接入或初裝費用，具體收費辦法在物業(yè)交付時確定，為開發(fā)商代收代繳費用。 1房地產(chǎn)買賣合同 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議?，F(xiàn)政府對土地使用權年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、 旅游、娛樂用地為 40 年。 7）如何讓客戶下訂 您這么 喜歡，就訂這一套吧！ 我想沒有哪套房子能如此打動您吧！還是早點訂了，想想如何裝修吧，別再為選房子浪費時間了。 您從事的工作 確定性格。 沒有得到想得到的信息。 我們可以親自上門拜訪。如： “ 從來沒有聽到買這個房子的其他客戶向我們談到這個問 題”。 8) 利用公司原來項目的利好情況 ，打消客戶的顧慮。 6） 國外發(fā)達城市居住水平及生活現(xiàn)狀的描述，如：“美國的今天就是我們的明天。 4）原來的房子出租或出售， “ 我以前就是干這行的或我有很多朋友就是干這行的，可以幫助您 ” 。 我一定能搞定客戶。 (4) 講客人能聽懂的語言 。專業(yè) \ 專致 \ 專心 華置行機構銷售人員培訓手冊 廈門華置房地產(chǎn)代理有限公司 1 前 言 首先、要明確銷售培訓主要是針對哪些人的培訓。 (2) 多使用禮貌用語 ,例如 :早晨好、請、謝謝、對不起、再見、歡迎光臨等等 (3) 如果知道客人的姓和職位 ,要 盡量稱呼其職位 ,比如王總、錢經(jīng)理等 。 ⑹ 害怕做出決定，要幫他做出決定。 3）月供款是壓 力也是動力，更努力的工作，也是在給自己一個更完滿的生活?！? 5） 父母的暫住，節(jié)假日親戚朋友的往來聚會，肯定需要更大的空間。如：“如果到時間還沒有辦下來，您可以退錢”或“我們可以把您的這個擔心寫入合同條款，您完全不用擔心”。如：“而且這套房子 價格又比較便宜，節(jié)省下來的錢可以做更好的裝修、買更好的家具和電器，非常劃算的”！或“為一個根本就不存在的原因而多支出一筆錢，實在是太不明智了”！ 6）和別的客戶作比較。 我們可以去接 他的家人。 其實我們這套房子用來投資也很不錯呀！ 交首付才是真正的購買，還有爭取的機會，不要輕易放棄！ 5）如何留下客戶的電話 原 因： 擔心被騷擾。 您的生活品味 投其所好。 最優(yōu)秀的服務的打動他，最熱情的語言融化他，最專業(yè)的回答滿足他。 土地使用權年限 是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該綜土地用途符合當時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。 1商品房預售許可證 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花 （現(xiàn)樓不需此證）。 3）物業(yè)維修基金： 房屋為總房款的 2％（多層）和 3％（高層）；商鋪為總金額的 5％。 2 建筑面積的計算規(guī)定 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。 9）屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。 3綠地率 專業(yè) \ 專致 \ 專心