【文章內容簡介】 劃分 。 47 最高法院 《 關于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》 （ 2023年 9月 1日起施行）第二十條：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的。（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 該規(guī)定進一步明確，房屋在出租之前，已經設立抵押權并因實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動或者被法院查封，是“買賣不破租賃”原則的兩種例外情形。 48 對在出租財產上設定抵押的建議 應充分考慮抵押權實現(xiàn)時的困難與風險，充分考察租賃合同的期限以及租金是否已結清這兩個問題。 ? 若小額貸款公司決定接受出租的財產抵押，應當明確抵押人（出租人）對抵押物應盡的維修和保養(yǎng)義務。當?shù)盅何锍霈F(xiàn)毀損或貶值時，應要求抵押人（出租人）提供新抵押物，或相當于抵押物價值減少部分的其他擔保。 ? 最難掌握的是該財產是否出租。 ? 49 （六）抵押權實現(xiàn)的法律風險 ? 第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。 ? 抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 ? 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格 。 50 實現(xiàn)擔保物權案件 (民訴法修改） ? 第一百七十八條 依照本章程序審理的案件，實行一審終審。選民資格案件或者重大、疑難的案件，由審判員組成合議庭審理；其他案件由審判員一人獨任審理。 ? 第一百七十九條 人民法院在依照本章程序審理案件的過程中，發(fā)現(xiàn)本案屬于民事權益爭議的，應當裁定終結特別程序，并告知利害關系人可以另行起訴。 ? 第一百八十條 人民法院適用特別程序審理的案件，應當在立案之日起三十日內或者公告期滿后三十日內審結。有特殊情況需要延長的，由本院院長批準。但審理選民資格的案件除外。 51 ? 第一百九十六條 申請實現(xiàn)擔保物權，由擔保物權人以及其他有權請求實現(xiàn)擔保物權的人依照物權法等法律，向擔保財產所在地或者擔保物權登記地基層人民法院提出。 ? 第一百九十七條 人民法院受理申請后，經審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。 52 ? 思考：能否提前約定實現(xiàn)抵押權的方式？ 53 （七）共有財產抵押的法律風險 按份共有財產抵押 《 擔保法解釋 》 第 54條第 1款規(guī)定：“按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效” 共同共有財產抵押 《 擔保法解釋 》 第 54條第 2款規(guī)定：“共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！? 問題：夫妻一方擅自將共有財產抵押的法律效力？ 54 ? 問題：落實擔保措施時 無法辦理抵押或者質押登記時的風險控制 由于抵押物（質押物）或其他原因，在落實擔保措施時常常遇到無法辦理抵押（質押）登記手續(xù)的情形，以至于債權人無法享有優(yōu)先受償權，會大幅的增加擔保的風險。 55 控制風險的辦法： 多方參與、相互約束的機制 多方參與、相互約束機制 是指債權人、抵押人（質押人）與抵押（質押）物相關的主體簽訂合同，對相關權利義務及違約責任進行約定，以多方參與、相互約束達到控制擔保風險的目的。 56 這種解決機制的應用范圍還可以擴大到 :已經設立租賃權的抵押物（與承租人簽訂三方協(xié)議）、在建工程抵押（與承包人簽訂三方協(xié)議），履約保證金質押、應收賬款質押等領域。 57 ? 《 合同法 》 第 286條規(guī)定的工程款優(yōu)先權及購房消費者優(yōu)先權； ? 《 擔保法司法解釋 》 規(guī)定的留置權； ? 《 城市房地產抵押管理辦法 》 規(guī)定的國家土地出讓金優(yōu)先權； ? 《 稅收征收管理法 》 規(guī)定的稅收優(yōu)先權； ? 國務院“優(yōu)化資本結構”試點企業(yè)安置職工費用的優(yōu)先權； ? 《 海商法 》 規(guī)定的船舶優(yōu)先權和船舶留置權； ? 《 民用航空法 》 規(guī)定的民用航空器優(yōu)先權 。 優(yōu)先于小額貸款公司抵押權的幾種權利 58 《 最高院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定 》 第六條“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規(guī)定，特指沒有被設定抵押的情況。 《 最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押房屋的規(guī)定 》 法釋 [2023]14號 抵押 —— 被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬 居住 的房屋： 1） 6個月寬限期 2）強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房； 3） 被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出； —— 意味著終止執(zhí)行。 問題：住宅抵押特殊處理原則 59 抵押人對抗債權人的常見伎倆 ? 抵押人伎倆之瞞天過海 ? 1）隱瞞抵押物的權屬爭議。 ? 2）隱瞞抵押物的出租情況。 ? 3）隱瞞抵押物的物理現(xiàn)狀。 ? 抵押人伎倆之借刀殺人 ? （ 1）與他人倒簽長期租賃合同并注明租金已經一次性支付；（ 2）故意或者虛假拖欠他人貨款等，導致抵押物被他人訴訟保全查封； ? （ 3）制造抵押物權屬糾紛，通過訴訟妨礙執(zhí)行； ? （ 4）散布謠言，制造公眾事件，通過群體力量或者政府干預阻“礙執(zhí)行； ? （ 5）買通產權登記部門工作人員、拍賣行甚至執(zhí)行法官，導致執(zhí)行拍賣無法順利進行，等等。 60 ? 抵押人伎倆之釜底抽薪 ? 抵押人伎倆之金蟬脫殼 ? 抵押人伎倆之走為上計 61 三、質押擔保法律風險 質押指債務人或第三人將其動產移交債權人占有，或將其財產權利出質，以該動產或財產權利作為債權的擔保。當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定實現(xiàn)質權的情形時債權人有權依照法律的規(guī)定，以其占有債務人或第三人的動產或財產權利折價，或者拍賣、變賣動產或財產權利所得價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｖ贫取? ? 提供特定財產的債務人或第三人為出質人，占有財產的債權人為質權人，移交給債權人占有的財務為質押物。 ? 同抵押一樣，出質人可以為債務人，也可以為第三人。 62 匯票、支票、本票 債券、存款單 倉單、提單 可以轉讓的基金份額、股權 可以轉讓的知識產權 應收賬款 法律規(guī)定、行政法規(guī)規(guī)定的其他財產權利 63 權利質押權設立及登記部門一覽表 64 動產質押法律風險 質權的生效：相關法條 《 物權法 》 第 210條：設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。 質權合同一般包括下列條款：被擔保債權的種類和數(shù)額 ；債務人履行債務的期限；質押財產的名稱、數(shù)量、質量、狀況；擔保的范圍；質押財產交付的時間。 第 212條：質權自出質人交付質押財產時設立。 65 質押物的交付：相關法條 《 物權法 》 第 2 22 27條； 《 擔保法解釋 》 第 8 89條 ? 交付是質權生效的要件（如雙方約定由出質人代質權人占有質押物的，質押權不生效）； ? 對于先由小貸公司占有質押物，后又被返還給出質人的，小貸公司享有的質權不得對抗第三人； ? 質押合同中約定的質押物與實際交付的質押物在數(shù)量等方面不一致的，以實際交付的為準。 66 權利質權的生效規(guī)則： ① 有價證券 → 以交付為生效要件 ? 對于匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單為質物的，以交付權利憑證為生效要件； ? 沒有權利憑證的，以質押登記為生效要件 ? 以票據(jù)出質的，應背書“質押”，無背書的不得對抗第三人 ? 以公司債券出質的，無背書不得對抗公司及第三人 ②基金、股權 → 以登記為生效要件 ③可以轉讓的知識產權中的財產權 → 以登記為生效要件 ④應收賬款 → 出質登記（信貸征信機構） 67 在股權質押操作中應當注意的問題 上市公司股權質押 —— 限售期股票 非上市公司股權質押 —— 股份有限公司 有限責任公司 外商投資有限責任公司 68 《 物權法 》 第二百二十六條 以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自 工商 行政管理部門辦理出質登記時設立。 基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協(xié)商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。 69 第三部分 熱點、疑難法律問題分析 70 問題 1：民間借貸關于利息的規(guī)定 ? ； ? ； ? ； ? ； ? 。 71 規(guī)避高利息的常見方式 ① 把利息計入本金 ② 四倍利息的規(guī)避 —中介費（介紹費）、財務管理費用（一次性還是按照借款期限來計算） ③ 就利息另行出具的欠條 ④ 超額部分支付給其他人 ⑤ 已經支付的超過四倍的利息如何處理？ 72 【 案例 】 逾期利息或違約金超過人民銀行公布的貸款基準利率的 4倍，如何處理？ ? 在常州市武進區(qū)開盈農村小額貸款股份有限公司訴常州市喜飛機械有限公司等借款合同糾紛案 【 (2023)武前商初字第 54號 】 中，江蘇省常州市武進區(qū)人民法院認為，借期內的利息應按約定的利率計算，關于逾期利息如何計算的問題，盡管原告與被告羅本公司在簽訂借款合同時已約定借款逾期不還應按約定利息的150%計算，但是因為按約定利息的 150％計算的利息已超過法律所允許的國家規(guī)定的同期銀行貸款利率的四倍，故對超出部分，本院不予支持，本院僅支持按同期銀行貸款利率四倍計算的利息。 73 ? 上述案例是目前的主流意見： ? 在瑞安華峰小額貸款股份有限公司訴張朝洪等借款合同糾紛案 【 浙江省瑞安市人民法院 (2023)溫瑞商初字第 1187號民事判決 】 中，法院認為：“依照合同約定，逾期利息按約定利率上浮 50%后為月利率 %，已經超出借款同期中國人民銀行公布的六個月貸款基準利率（年利率 %）的四倍，本院對超出部分不予保護?！? ? 在金華市金東區(qū)廣利恒小額貸款股份有限公司訴駱興芳等借款合同糾紛案 【 金華市金東區(qū)人民法院(2023)金東商初字第 696號民事判決書 】