【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 由于市場(chǎng)觀江產(chǎn)品很多，但此項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，所以此“多倫多組團(tuán)”整體銷(xiāo)售率僅為 20%。 項(xiàng)目相鄰棚戶(hù)區(qū)較多，衛(wèi)生環(huán)境差，影響居住品質(zhì)。 近期動(dòng)態(tài)分析： 目前由于市場(chǎng)原因僅推出觀江位置并不是很好的 6669，而期盼價(jià)位較高的主力觀江產(chǎn)品，將會(huì)延期推出。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，配套完備，緊鄰“江南一號(hào)”，使其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)更為明顯； 開(kāi)發(fā)商品牌號(hào)召力強(qiáng)，實(shí)力明顯，工期不受銷(xiāo)售影響。高層產(chǎn)品均為準(zhǔn)現(xiàn)房出售； 銷(xiāo)售方式成熟，退房量很小，降低風(fēng)險(xiǎn)，觀江優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品并未推出，欲做時(shí)間差異化競(jìng)爭(zhēng)； 建筑立面風(fēng)格獨(dú)特，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯； 產(chǎn)品形式豐富，滿(mǎn)足各種需求人群。 缺點(diǎn)： 進(jìn)入市場(chǎng)較早，籌備期長(zhǎng)，開(kāi)盤(pán)晚，浪費(fèi)客戶(hù)較多； 臨江面受“江南一號(hào)”影響，臨江面較窄； 整體均價(jià)較高； 項(xiàng)目西側(cè)馬路市場(chǎng)噪音、衛(wèi)生干擾。 近期動(dòng)態(tài)分析： 增加廣告宣傳，繼續(xù)推出多層產(chǎn)品的同時(shí)將于近期推出洋房產(chǎn)品。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 項(xiàng)目緊鄰松花江， 9棟樓臨江，可遠(yuǎn)眺江景，景色宜人，環(huán)境優(yōu)雅； 項(xiàng)目位于江南的成熟開(kāi)發(fā)區(qū)域，緊鄰世紀(jì)廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越； 項(xiàng)目打造高品質(zhì)住宅，觀光電梯、落地窗設(shè)計(jì)以及售樓處彰顯項(xiàng)目品質(zhì)。 缺點(diǎn) : 項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，市場(chǎng)接受度低，也給銷(xiāo)售帶來(lái)了難度； 項(xiàng)目工程量較大，工期較長(zhǎng)。 并沒(méi)有支持高房?jī)r(jià)的產(chǎn)品及相關(guān)配套。與其他觀江產(chǎn)品形式基本相同。 近期動(dòng)態(tài)分析： 由于市場(chǎng)平淡，日客戶(hù)來(lái)訪量較少，只能通過(guò)降低折扣促使成交。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 處在松花江在吉林市的轉(zhuǎn)彎處，可謂最佳觀江地點(diǎn)，緊鄰吉林大橋、江南公園，東南毗鄰世紀(jì)廣場(chǎng)，地理位置絕佳； 項(xiàng)目多層產(chǎn)品豐富了產(chǎn)品，降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)充足，一期多層已入住，物業(yè)管理也是一大賣(mài)點(diǎn)。 缺點(diǎn)： 項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，綜合競(jìng)爭(zhēng)力差； 進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力差； 營(yíng)銷(xiāo)落后，價(jià)格提升小。 近期動(dòng)態(tài)分析： 近期開(kāi)盤(pán)推出 600多套房源（含一期未售出的部分）。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 毗鄰松花江中學(xué)，吉林市一流小學(xué) 豐滿(mǎn)區(qū)一實(shí)驗(yàn)小學(xué)，吉林一中。環(huán)顧四周，人文環(huán)境優(yōu)秀； 全國(guó)首創(chuàng)“新層式”全新交錯(cuò)式戶(hù)型組合； 項(xiàng)目處于松花江的上游，環(huán)境優(yōu)美； 此開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目一直為高檔項(xiàng)目，在吉林市品牌號(hào)召力強(qiáng)。 缺點(diǎn)： 項(xiàng)目地理位置比較偏遠(yuǎn)，居住氛圍薄弱。 近期動(dòng)態(tài)分析： 擴(kuò)大宣傳，提高工期速度。為二期正式開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 項(xiàng)目位置為居住的熱點(diǎn)區(qū)域，靠近松花江中學(xué)，毗鄰吉林大街主干道和日升路。距離松花江只有不到 200米的距離； 項(xiàng)目主題風(fēng)格、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，客戶(hù)較為年輕； 商業(yè)、運(yùn)動(dòng)配套吸引力強(qiáng)； 缺點(diǎn)： 共 4棟為 W型排列，朝向偏西南，自擋明顯，朝向較差； 四棟中三棟定向，一棟可售，朝向、位置都不理想。 交工時(shí)間較晚，工期長(zhǎng)，不確定因素多； 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。 近期動(dòng)態(tài)分析： 積累客戶(hù)籌備開(kāi)盤(pán)。 項(xiàng)目相關(guān)圖片： 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 東北第一大盤(pán)，項(xiàng)目總體量大，區(qū)域帶動(dòng)性強(qiáng)； 開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為大盤(pán)，這使“蘇寧”已經(jīng)成為大盤(pán)的代名詞，此項(xiàng)目品牌號(hào)召力大，區(qū)域帶動(dòng)性強(qiáng)； 一期整體為西班牙風(fēng)格，建筑立面在此區(qū)域內(nèi)較為明顯，也增加了賣(mài)點(diǎn)； 由于市場(chǎng)上觀江產(chǎn)品仍為主流，價(jià)格較高，致使蘇寧價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯； 項(xiàng)目小面積，低首付，低總價(jià)產(chǎn)品銷(xiāo)售速度較快，為資金的回流提供支持； 一、二街區(qū)地上和地下停車(chē)位 1100余個(gè)，在東北超大規(guī)模社區(qū)中屬于絕對(duì)領(lǐng)先地位。 缺點(diǎn)： 雙水系中溫德河目前為污水河，水質(zhì)有待解決； 項(xiàng)目用地為凈地，但政府拆遷速度慢，拆遷阻力為鞋廠、雪糕廠、監(jiān)獄等； 目前區(qū)域環(huán)境較差，屬于待開(kāi)發(fā)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)只有蘇寧一個(gè)項(xiàng)目，而且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所以區(qū)域環(huán)境很難馬上改觀； 受臨江面影響，二街區(qū)朝向偏東南； 一、二街區(qū)整體受拆遷影響，工期較慢； 項(xiàng)目還未取得預(yù)售許可證，市場(chǎng)觀望情緒濃重。 近期動(dòng)態(tài)分析： 對(duì)一、二街區(qū)剩余房源在年底之前相續(xù)推出，為三、四街區(qū)入市做準(zhǔn)備。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn) : 正面臨江，背靠“河南街”商業(yè)圈，絕版地塊； 項(xiàng)目南向?yàn)榕R江面，是目前市場(chǎng)上與本項(xiàng)目同側(cè)，唯一一個(gè)在售的項(xiàng)目； 開(kāi)發(fā)商品牌號(hào)召力大。 缺點(diǎn)： 價(jià)格較高，相關(guān)配套少； 工期過(guò)長(zhǎng)。 近期動(dòng)態(tài)分析： 項(xiàng)目并未公開(kāi)，不確定因素很多，現(xiàn)在屬于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，只推出臨江兩棟，就現(xiàn)在工程進(jìn)度及市場(chǎng)來(lái)看，很有可能延期公開(kāi)。 開(kāi)發(fā)商： 浙江金科控股 位置： 昌邑區(qū)江灣路 2號(hào)（原東關(guān)賓館） 占地面積： 項(xiàng)目為兩塊用地，分別為： 19595㎡， 11784㎡ 總用地面積 31379㎡（住宅一級(jí)） 建筑面積： 分別為 13萬(wàn)㎡和 10萬(wàn)㎡，總建筑面積為 23萬(wàn)㎡ 容積率： 分別為 ， 基本規(guī)劃： 一棟 40層 185米高五星級(jí)酒店和兩棟 30層的公寓 工期： 2023年底 —— 2023年（現(xiàn)已動(dòng)工） 總投資： 10億人民幣 分析： ◎ 此項(xiàng)目緊鄰江城廣場(chǎng)，面江背靠大東門(mén)商圈。地理位置絕佳，是觀賞中國(guó)四大自然景觀之一 吉林霧凇 的最佳位置，屬于絕版地塊。 ◎ 項(xiàng)目規(guī)劃 185米高五星級(jí)酒店，對(duì)整體定位檔次提升較大，未來(lái)可能兩棟公寓可直接與酒店統(tǒng)一管理。 ◎ 項(xiàng)目用地東關(guān)賓館地塊原為二星級(jí)旅游涉外飯店，現(xiàn)規(guī)劃五星級(jí)超高層酒店，會(huì)對(duì)周邊商業(yè)檔次有所提升。 ◎ 項(xiàng)目建安成本較高，而預(yù)計(jì)酒店只能為持有型物業(yè)，所以會(huì)造成公寓售價(jià)過(guò)高。 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積 （萬(wàn)㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 容積率 用地級(jí) 別 綠化率 總戶(hù)數(shù) （套） 物業(yè)費(fèi) 元 /月 ㎡ 入住時(shí)間 多倫多花園 三級(jí) 45% 533 202310 中環(huán)濱江花園 16 27 一級(jí) 45% 1569 20237 江南一號(hào) 66 一級(jí) % 一期 2200 20238 龍灣雅苑 一級(jí) 30% 562 202312 紫光紳苑 11 61 三級(jí) 20% 1104 202312 卓越方舟 10 三級(jí) —— 916 202310 蘇寧天潤(rùn)城 一期 55 六級(jí) 42% 3440 202312 翠江錦苑 24 一級(jí) % 700 202310 東關(guān)賓館項(xiàng)目 3． 1379 23 一級(jí) 2023 分析： ◎各項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)突顯，規(guī)模雖不是左右銷(xiāo)售效果唯一因素，但大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，配有完善的配套的項(xiàng)目更受人關(guān)注。 ◎項(xiàng)目均以江景資源為主要賣(mài)點(diǎn)，但大多為北向觀江，而北向大多為廚房或餐廳，這使觀江優(yōu)勢(shì)降低。多數(shù)項(xiàng)目除觀江外沒(méi)有附加其他賣(mài)點(diǎn)。 ◎多數(shù)為一級(jí)地段，地價(jià)高，衍生高檔觀江項(xiàng)目，但多數(shù)項(xiàng)目定位同質(zhì)化嚴(yán)重。 ◎由于觀江產(chǎn)品均為高層，使項(xiàng)目的容積率偏大，多數(shù)都在 3%以上，甚至達(dá)到 8%。高容積必然帶來(lái)較高的人口密度，從而降低宜居性。 ◎景觀上由于臨近松花江，所有項(xiàng)目并沒(méi)有在景觀上規(guī)劃水景。由于多為地下停車(chē)場(chǎng)，使得綠化面積增多，多數(shù)項(xiàng)目的綠化率均在 35%以上。 ◎多數(shù)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)都含有電梯費(fèi)，所以物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，為 /㎡ 月。 ◎多數(shù)項(xiàng)目達(dá)到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房再開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，體現(xiàn)吉林市主流置業(yè)習(xí)慣。列舉項(xiàng)目中的入住時(shí)間都集中在 08年底和 09年中，直觀的來(lái)說(shuō)越接近交房時(shí)間，銷(xiāo)售狀況越好。 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品形式 基本規(guī)劃 戶(hù)型面積 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一次性折后價(jià)格 銷(xiāo)售率 證大 多倫多花園 小高層、高層 11棟， 7棟沿江高層（ 18F27F）， 4棟沿街小高層 (11F12F) 61129㎡ 20231108 起價(jià)： 3500元 /㎡ 最高價(jià)： 4100 元 /㎡ 均價(jià)： 3800元 /㎡ 20% 中環(huán) 濱江花園 多層、小高層、 高層 花園洋房： 6棟；高層：8棟；小高層： 8棟；多層： 29棟 93300㎡ 2023828 起價(jià)： 3300元 /㎡ 最高價(jià)： 4600元 /㎡ 均價(jià)： 3900元 /㎡ 15% 江南一號(hào) 高層 1期 14棟 33層 83210㎡ 20231225 起價(jià)： 3600元 /㎡ 最高價(jià)： 5800元 /㎡ 均價(jià)： 4600元 /㎡ 40% 龍灣雅苑 高層 5棟（ 3棟沿江高層 33F，2棟多層） 90210㎡ 202395 起價(jià)： 3080元 /㎡ 最高價(jià)： 4900元 /㎡ 均價(jià)： 4400元 /㎡ 10% 紫光紳苑 多層、高層 14棟（ 8棟 33F、 4棟 30F、2棟多層 6F） 95227㎡ 2023930 起價(jià)： 2340元 /㎡ 最高價(jià)： 3910元 /㎡ 均價(jià)： 3060元 /㎡ 50% 卓越方舟 高層 4棟 33層，僅一棟可售 120套 89153㎡ 2023年 5月 8日正式接受預(yù)定 起價(jià)： 2470元 /㎡ 最高價(jià)： 4020元 /㎡ 均價(jià)： 3400元 /㎡ 認(rèn)購(gòu) 10% 蘇寧 天潤(rùn)城 洋房，多層， 高層 80棟（一、二街區(qū) 41棟） 67220㎡ 202383 起價(jià)： 2750元 /㎡ 最高價(jià)： 4100元 /㎡ 均價(jià)： 3780元 /㎡ 70% 翠江錦苑 高層 5棟，其中 2棟為 30F望江樓高層 80226㎡ 202311 起價(jià)： 3800元 /㎡ 最高價(jià)： 5800元 /㎡ 均價(jià)： 4400元 /㎡ 未售 東關(guān)賓館 項(xiàng)目 高層 3棟， 1棟 40F酒店， 2棟30F公寓。 未建 分析： ◎觀江產(chǎn)品均以小高層、高層板樓為主，多數(shù)單體達(dá)到 33層，像中環(huán) 濱江花園這樣產(chǎn)品豐富的項(xiàng)目非常少見(jiàn)。 ◎在建筑風(fēng)格上均為現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格為主，配套注重會(huì)所、娛樂(lè)及社區(qū)服務(wù)中心的規(guī)劃。 ◎戶(hù)型面積區(qū)間相對(duì)較大，基本處于 90180㎡之間，部分項(xiàng)目的最大戶(hù)型達(dá)到200以上（復(fù)式），吉林市住宅市場(chǎng)對(duì)中、小戶(hù)型的供應(yīng)量明顯沒(méi)有打開(kāi)，觀江產(chǎn)品仍以大面積為主。 ◎推案時(shí)間在 08年下半年為主，基本均為準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，但受市場(chǎng)觀望情緒及價(jià)格影響，整體銷(xiāo)售狀況并不理想。 ◎觀江產(chǎn)品的售價(jià)集中在 40005000元 /㎡之間，均以樓層差作為價(jià)差原則，最高價(jià)與最低價(jià)價(jià)差在 1500元左右，樓層差為 50元 /㎡居多。 ◎例舉項(xiàng)目除觀江產(chǎn)品以外產(chǎn)品，距江越遠(yuǎn)，價(jià)格越低。這種多層或高層價(jià)格與觀江產(chǎn)品價(jià)差在 1000元左右。 ◎主力總價(jià)在 35— 80萬(wàn)元之間，高總價(jià)必然帶來(lái)高首付、高月供，這是制約購(gòu)買(mǎi)的主要因素，臨江項(xiàng)目過(guò)多也帶來(lái)吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)寒流。 ◎目前江南一號(hào)、紫光紳苑、龍灣雅苑、中環(huán) 濱江花園等項(xiàng)目處于主力銷(xiāo)售期，目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 ◎例舉項(xiàng)目剩余案量總和在 140萬(wàn)㎡左右，加之未來(lái)推案量，臨江項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)越加激烈。 大多沿江項(xiàng)目雖然具備多重賣(mài)點(diǎn)，但受市場(chǎng)影響整體沿江市場(chǎng)銷(xiāo)售速度很慢，主要原因有： ◎沿江高端樓盤(pán)的高價(jià)入市，使部分購(gòu)房者難以接受。 ◎目前貸款利息過(guò)高，使部分打算貸款購(gòu)房者的還款壓力增加。 ◎大部分消費(fèi)者還是有強(qiáng)烈的觀望心理：一是由于部分城市房?jī)r(jià) 下滑的影響，使置業(yè)者產(chǎn)生觀望情緒；二是吉林市的收入水平較低，對(duì)于高房?jī)r(jià)望而卻步。 ◎沿江產(chǎn)品單一，受眾面小。定位單一，吉林市高檔消費(fèi)人群是有限的，過(guò) 多的大面積，高檔次的產(chǎn)品致使選擇余地過(guò)小。 ◎項(xiàng)目的附加值過(guò)為單一，主推沿江產(chǎn)品主打觀江，其他產(chǎn)品除有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，顯的暗淡無(wú)光。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 —— 項(xiàng)目概述 吉林朝中 吉林 13中 項(xiàng)目位于松江東路與東灘路交匯處。占地面積 ，現(xiàn)已拆遷完畢。 項(xiàng)目位置圖 項(xiàng)目分析 —— 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目分析 — 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 1)人文環(huán)境優(yōu)秀 項(xiàng)目緊鄰吉林市朝中和十三中學(xué)，求學(xué)方便，學(xué)習(xí)氛圍濃厚。 2)交通便利 項(xiàng)目緊鄰松江東路，交通四通八達(dá)； 3)環(huán)境幽雅 項(xiàng)目周邊比較安靜，松花江水蜿蜒環(huán)抱，環(huán)境幽雅，健康元素?zé)o法比擬，是居住的良好選擇 劣勢(shì) 1)區(qū)位劣勢(shì) 項(xiàng)目臨近松江東路，車(chē)輛眾多，噪音及粉塵染影響了居住的環(huán)境； 2)生活機(jī)能不完善 周邊生活機(jī)能不完善，缺乏生活配套設(shè)施和購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所； 3)移動(dòng)信號(hào)塔影響 項(xiàng)目地塊內(nèi)有一個(gè)移動(dòng)信號(hào)塔，電磁輻射影響人身健康； 4)商業(yè)氛圍薄弱 項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡，地塊四周的綠化帶又隔阻了商業(yè)氛圍，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃和銷(xiāo)售帶來(lái)了難度； 項(xiàng)目分析 — 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) 1)區(qū)域機(jī)會(huì) 地塊周邊高檔項(xiàng)目林立，提升了居住的品質(zhì)和區(qū)域的價(jià)值，同時(shí)也提高了區(qū)域的認(rèn)同感； 2)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位