【正文】 10 10號(hào)地塊 昌邑區(qū)興華街川興胡同 11 11號(hào)地塊 船營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū) 12 12號(hào)地塊 桃源路與南京街交匯處 1 13 13號(hào)地塊 豐滿區(qū)南山街 14 14號(hào)地塊 豐滿區(qū)深圳街 15 15號(hào)地塊 豐滿區(qū)濱江西路 16 16號(hào)地塊 豐滿區(qū)濱江西路 17 17號(hào)地塊 豐滿區(qū)濱江西路 18 18號(hào)地塊 昌邑區(qū)江灣路 19 19號(hào)地塊 豐滿區(qū)長(zhǎng)江街 20 20號(hào)地塊 昌邑區(qū)通江路 21 21號(hào)地塊 龍?zhí)秴^(qū)鄭州路 18 22 22號(hào)地塊 解放北路東側(cè) 23 23號(hào)地塊 濱江東路北側(cè) 24 24號(hào)地塊 老人大 ,松江中路北側(cè) 25 25號(hào)地塊 江城日?qǐng)?bào)社 ,松江中路北側(cè) 26 26號(hào)地塊 江城廣場(chǎng)東側(cè) 27 其它供地 30 合計(jì) ◎吉林市2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)情況 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)為，其中江南地區(qū)供應(yīng)，占總供應(yīng)量的 43%，是土地供應(yīng)最多的區(qū)域。但是 20232023年的吉林市的房?jī)r(jià)一路攀升， 08年的價(jià)格已經(jīng)是 03年的。隨著西山等棚戶(hù)區(qū)改造的進(jìn)展以及其它大型項(xiàng)目的建設(shè)完工，吉林市人均住宅面積會(huì)逐年增加。實(shí)施棚戶(hù)區(qū)三年拆遷、五年安置規(guī)劃，全面完成產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、和平、林家溝、遵義西路等區(qū)域 300萬(wàn)平方米棚戶(hù)區(qū)的改造任務(wù)。 小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到 60%以上。完成和平路、江南、豐滿污水管線鋪設(shè)和雨污分流改造和污水截流工程。 其中，城市基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)保投資 100億元，年均完成 20億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 270億元，年均投資規(guī)模為54億元。要根據(jù)本地實(shí)際，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。 —— 民用建筑節(jié)能再次被提起，雖然明確要求了開(kāi)發(fā)商公示能耗標(biāo)準(zhǔn)，及懲罰條例，但是由于地域差異等因素，難以確定一個(gè)衡量節(jié)能與否的標(biāo)準(zhǔn)。 ◎增加二手房的個(gè)人所得稅； ◎討論物業(yè)稅的征收； —— 物業(yè)稅的征收，會(huì)使人們出現(xiàn)買(mǎi)房容易養(yǎng)房難的心理。 — — 提高第二套住房首付比例，同時(shí)提高房貸利率，提高了購(gòu)買(mǎi)第二套住房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)坎，從而穩(wěn)定住宅市場(chǎng)的正常需求，減少過(guò)多的投資性需求。而正值全國(guó)房地產(chǎn)也遇冷，央行這一政策拐點(diǎn)又為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)心針。 ◎工資性收入大幅度增長(zhǎng)直接帶動(dòng)部分產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)。 2023年，吉林市房地產(chǎn)投資完成 ，增長(zhǎng) ％。糧食、化工產(chǎn)品、鋼鐵、水泥、鐵合金、碳素等產(chǎn)品運(yùn)量增大，相應(yīng)地促進(jìn)了交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。第一、三產(chǎn)業(yè)比重的降低和第二產(chǎn)業(yè)比重的提升，標(biāo)志著吉林市第二產(chǎn)業(yè)，特別是工業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)作用得到進(jìn)一步增強(qiáng)，吉林市工業(yè)強(qiáng)市特征凸顯。從自然增長(zhǎng)率方面來(lái)看， 04年市區(qū)人口呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。表明今年，吉林市的固定資產(chǎn)投資將全面提速。 資料來(lái)源：吉林市政府工作報(bào)告 ◎ 20232023年政府固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì) 3113504556929050500100020232023固定 資產(chǎn)投資總量固定資產(chǎn)投資 311 350 455 692 9052023 2023 2023 2023 2023資料來(lái)源：吉林市政府工作報(bào)告 2023年吉林市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 905億元，增長(zhǎng) 30． 8％，其中工業(yè)項(xiàng)目投資完成 560億元，占固定資產(chǎn)投資總額的 62％；招商引資到位資金 700億元，增長(zhǎng) 35． 7％；實(shí)際利用外資 2． 8億美元，增長(zhǎng) 11％。比 2023年 GDP增加了 ，年均增量將達(dá)到，相當(dāng)于 19982023年五年間年均增量的 。 吉林市 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1008億元，增長(zhǎng) 38． 3％；全口徑財(cái)政收入完成 101億元，增長(zhǎng) 53． 8％。博大機(jī)構(gòu) — 吉林市東灘街項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 吉林市綜合環(huán)境分析 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 區(qū)域簡(jiǎn)介 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案基本信息 個(gè)案對(duì)比分析 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 項(xiàng)目感受及定位依據(jù) 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 原有方案檢討 規(guī)劃調(diào)整建議 住宅產(chǎn)品建議 策略制定依據(jù) 策略實(shí)施計(jì)劃 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與步驟 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略 關(guān)于推廣 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 規(guī)劃方案調(diào)整建議 總體思路 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 市標(biāo)：搖櫓人 市花：玫瑰 市樹(shù)：垂柳 吉林市位居長(zhǎng)白山巒脈，松花江上游，吉林省中東部四面環(huán)山，三面臨水，自然景觀得天獨(dú)厚 ,有“北國(guó)江城之稱(chēng)” 。城市居民人均可支配收入達(dá)到 12500元，農(nóng)民人均純收人 4390元，分別增長(zhǎng) 23％和 12． 4％。特別是 2023年吉林市經(jīng)濟(jì)總量的規(guī)模和速度都大大超出前四年的發(fā)展， GDP增量近 280億元。從圖上看固定資產(chǎn)投資呈逐年上升趨勢(shì)，所以固定資產(chǎn)投資的增加對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用是巨大而且明顯的。 ◎ 20232023年人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì) 770085509300101521250005000100001500020232023人 均可支配收入人均可支配收入 7700 8550 9300 10152 125002023 2023 2023 2023 2023資料來(lái)源：吉林市政府工作報(bào)告 2023年吉林市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 12500元，比 2023年的 6710元增加 5790元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %，高于前五年年均增長(zhǎng)水平 個(gè)百分點(diǎn)，是五年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。市區(qū)人口密度明顯較低，生活節(jié)奏緩慢，全市基本不存在大量人口導(dǎo)入。 縱觀 2023年，吉林市的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度呈現(xiàn)高增長(zhǎng)趨勢(shì)。 ◎消費(fèi)品市場(chǎng)活躍，保持了較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，形成對(duì)第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的重要支撐。房屋價(jià)格的不斷攀升也進(jìn)一步促進(jìn)了吉林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。 1)金融方面 ◎央行 2023年的完成 6次加息措施， 2023年央行已經(jīng)完成 3次準(zhǔn)備金率的上調(diào)措施。 ◎自 2023年 8月 15日起，將儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的 20%調(diào)減為 5%。 2)稅收方面 ◎國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。據(jù)了解，物業(yè)稅的征收會(huì)有一定的標(biāo)準(zhǔn)線，且物業(yè)稅主要針對(duì)投資盈利性的物業(yè)，而對(duì)自住性的物業(yè)則影響不大。但政府強(qiáng)政下，也會(huì)對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成制約。 —— 目前本省還沒(méi)有出臺(tái)任何政策對(duì)此《通知》進(jìn)行解讀，但不排除未來(lái)有規(guī)定制約開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 1）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)： 城市道路里程達(dá)到 925公里；道路面積達(dá)到1345萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；人均道路面積達(dá)到 ，增長(zhǎng)%。 2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)： 全市完成商品房、棚戶(hù)區(qū)開(kāi)發(fā)面積達(dá)到 1200萬(wàn)平方米。重點(diǎn)實(shí)施沿江高尚住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 ◎ 20232023年新建住宅竣工概況（萬(wàn) ㎡ ） 170225121131180050100150200250新竣工住宅面積 170 225 121 131 1802023 2023 2023 2023 2023資料來(lái)源：吉林市政府工作報(bào)告 20232023年吉林市新建住房竣工面積總量較大，由于去化速度和去化量有限， 2023年突然進(jìn)入嚴(yán)寒期，竣工面積僅為2023年的 54%， 2023年有所回升， 2023年會(huì)有大幅增加， 預(yù)計(jì)將達(dá)到 180萬(wàn)平方米 。根據(jù)吉林市“十一 總結(jié)吉林市的房?jī)r(jià)在 2023年驟升主要有以下幾個(gè)原因： ◎吉林市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)均以?xún)晌粩?shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好； ◎政府扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)； ◎人民幣流動(dòng)性大，物價(jià)上漲，開(kāi)發(fā)成本提高； ◎城市人口增加，住房需求增加； ◎城市化進(jìn)程加快，農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)居民，住房需求加大； ◎人均住房的消費(fèi)比例增加，且住房需求由溫飽型需求，逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)欲望型需求。從土地供應(yīng)方面來(lái)看，江南地區(qū)未來(lái)住宅的供應(yīng)量也是相當(dāng)大的，容易形成規(guī)模效應(yīng)，對(duì)其他區(qū)域銷(xiāo)售造成影響。 ◎普通商品房開(kāi)發(fā)計(jì)劃 21個(gè)項(xiàng)目，建筑面積 128萬(wàn)平方米 ，計(jì)劃投資 26億元。 ◎商服用地計(jì)劃供應(yīng) 20萬(wàn)平方米。 2023年上半年，吉林市共推出招拍掛土地 105宗，總面積達(dá)，而土地成交僅 23宗，成交面積 ，在 2月、 4月、 6月 3 個(gè)月沒(méi)有成交一宗土地。房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米 。這使二手房市場(chǎng)也火熱起來(lái)。這些手段短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大，短期內(nèi)產(chǎn)生震蕩是正常且顯而易見(jiàn)的，目前北京、上海、廣州、武漢的房?jī)r(jià)變化就是很好的例子。 ◎ 轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，內(nèi)外結(jié)合 2023年以來(lái)，吉林市房地產(chǎn)業(yè)確立“引大扶強(qiáng)”、“規(guī)模開(kāi)發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，有力的促進(jìn)了吉林市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在“引大”的同時(shí)，加大扶持域內(nèi)企業(yè)做大做強(qiáng)的力度。 ◎ 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升 吉林市的房?jī)r(jià)不會(huì)降，也不會(huì)像北京，深圳，上海那么瘋漲或狂跌。致使房?jī)r(jià)供求矛盾擴(kuò)大，所以房?jī)r(jià)會(huì)漲，但幅度不大。因此，房?jī)r(jià)受?chē)?guó)家調(diào)控的影響較小，不會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)。 ◎ 供應(yīng)量井噴，需求亟待挖掘 自 2023年開(kāi)始，吉林市市場(chǎng)的供應(yīng)量逐步上升，由 2023年的121萬(wàn)平方米，上升到 2023年的預(yù)計(jì)完工 180萬(wàn)平方米。特別是沿江地區(qū)的高端產(chǎn)品，較高的入市價(jià)格，使多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者難以接受；加之各大一線城市的價(jià)格下滑，使持幣觀望的者數(shù)量大增，觀望心理更加強(qiáng)烈。吉林火車(chē)站、公路客運(yùn)站、民航機(jī)場(chǎng)等交通樞紐和郵電大樓、有線電視臺(tái)等信息傳播中心座落在轄區(qū)內(nèi)。為了擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量，培植新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，相繼開(kāi)發(fā)構(gòu)建了東市商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、虹園經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、幸福經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)、孤店子高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)等 4個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體。此區(qū)域已成為吉林市購(gòu)房首選區(qū)域。這些項(xiàng)目均以沿江高層為主，主打觀江景豪宅，未來(lái)與本案存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 項(xiàng)目相鄰棚戶(hù)區(qū)較多，衛(wèi)生環(huán)境差，影響居住品質(zhì)。 缺點(diǎn)： 進(jìn)入市場(chǎng)較早，籌備期長(zhǎng)，開(kāi)盤(pán)晚，浪費(fèi)客戶(hù)較多； 臨江面受“江南一號(hào)”影響，臨江面較窄； 整體均價(jià)較高； 項(xiàng)目西側(cè)馬路市場(chǎng)噪音、衛(wèi)生干擾。 并沒(méi)有支持高房?jī)r(jià)的產(chǎn)品及相關(guān)配套。 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)充足，一期多層已入住，物業(yè)管理也是一大賣(mài)點(diǎn)。環(huán)顧四周，人文環(huán)境優(yōu)秀； 全國(guó)首創(chuàng)“新層式”全新交錯(cuò)式戶(hù)型組合； 項(xiàng)目處于松花江的上游，環(huán)境優(yōu)美； 此開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目一直為高檔項(xiàng)目，在吉林市品牌號(hào)召力強(qiáng)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 項(xiàng)目位置為居住的熱點(diǎn)區(qū)域，靠近松花江中學(xué)，毗鄰吉林大街主干道和日升路。 項(xiàng)目相關(guān)圖片： 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 東北第一大盤(pán)，項(xiàng)目總體量大，區(qū)域帶動(dòng)性強(qiáng)； 開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為大盤(pán)，這使“蘇寧”已經(jīng)成為大盤(pán)的代名詞，此項(xiàng)目品牌號(hào)召力大，區(qū)域帶動(dòng)性強(qiáng)； 一期整體為西班牙風(fēng)格，建筑立面在此區(qū)域內(nèi)較為明顯，也增加了賣(mài)點(diǎn)； 由于市場(chǎng)上觀江產(chǎn)品仍為主流，價(jià)格較高，致使蘇寧價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯； 項(xiàng)目小面積，低首付，低總價(jià)產(chǎn)品銷(xiāo)售速度較快，為資金的回流提供支持； 一、二街區(qū)地上和地下停車(chē)位 1100余個(gè)，在東北超大規(guī)模社區(qū)中屬于絕對(duì)領(lǐng)先地位。 缺點(diǎn)： 價(jià)格較高，相關(guān)配套少； 工期過(guò)長(zhǎng)。 ◎ 項(xiàng)目規(guī)劃 185米高五星級(jí)酒店，對(duì)整體定位檔次提升較大，未來(lái)可能兩棟公寓可直接與酒店統(tǒng)一管理。㎡ 入住時(shí)間 多倫多花園 三級(jí) 45% 533 202310 中環(huán)濱江花園 16 27 一級(jí) 45% 1569 20237 江南一號(hào) 66 一級(jí) % 一期 2200 20238 龍灣雅苑 一級(jí) 30% 562 202312 紫光紳苑 11 61 三級(jí) 20% 1104 202312 卓越方舟 10 三級(jí) —— 916 202310 蘇寧天潤(rùn)城 一期 55 六級(jí) 42% 3440 202312 翠江錦苑 24 一級(jí) % 700 202310 東關(guān)賓館項(xiàng)目 3． 1379 23 一級(jí) 2023 分析： ◎各項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)突顯，規(guī)模雖不是左右銷(xiāo)售效果唯一因素，但大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，配有完善的配套的項(xiàng)目更受人關(guān)注。 ◎由于觀江產(chǎn)品均為高層，使項(xiàng)目的容積率偏大，多數(shù)都在 3%以上，甚至達(dá)到 8%。 ◎多數(shù)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)都含有電梯費(fèi)，所以物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，為 /㎡ 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品形式 基本規(guī)劃 戶(hù)型面積 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一次性折后價(jià)格 銷(xiāo)售率 證大 未建 分析： ◎觀江產(chǎn)品均以小高層、高層板樓為主，多數(shù)單體達(dá)到 33層，像中環(huán) ◎推案時(shí)間在 08年下半年為主，基本均為準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，但受市場(chǎng)觀望情緒及價(jià)格影響，整體銷(xiāo)售狀況并不理想。 ◎主力總價(jià)在 35— 80萬(wàn)元之間，高總價(jià)必然帶來(lái)高首付、高月供，這是制約購(gòu)買(mǎi)的主要因素，臨江項(xiàng)目過(guò)多也帶來(lái)吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)寒流。 大多沿江項(xiàng)目雖然具