【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，商業(yè)氛圍與桂林路、同志街相當(dāng)。E租金段 自由大路（長(zhǎng)慶街至立信街） 本地段屬于主干道，商業(yè)街的互動(dòng)性不足，多為大酒店及旗艦店，小鋪位很少，日租金大多在 5到 6元，經(jīng)營(yíng)狀況一般。桂林路商圈研究 桂林路商圈鋪位租金 區(qū)域繁華地段日租金大多超過(guò) 6元，而邊緣區(qū)域的租金與普通地段并無(wú)很大區(qū)別，相對(duì)來(lái)說(shuō)，本地段一般經(jīng)營(yíng)者為一些實(shí)力不強(qiáng)的小商家，每個(gè)月概要交納 1萬(wàn)元的房租，因此經(jīng)營(yíng)狀況不好的經(jīng)營(yíng)者難以支撐，換手率不低。經(jīng)營(yíng)好的小型經(jīng)營(yíng)者的月純收入在 1萬(wàn)左右。桂林路商圈研究 鋪位業(yè)態(tài)分析商圈研究結(jié)論商圈研究結(jié)論 : 桂林路商業(yè)中心以同志街和桂林路交叉的十字路口為中心的商業(yè)圈，標(biāo)志性建 筑為 “恒客隆超市（依林小鎮(zhèn)） ”。桂林路商業(yè)街主要依托道路兩側(cè)臨街商業(yè)裙 房，以品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)營(yíng)柜臺(tái)為主， “青春、時(shí)尚、科技 ”的特點(diǎn)，對(duì) 20歲左右 的中、高檔青年人消費(fèi)群體具有重要影響力。 桂林路商圈能夠在紅旗街商圈的沖擊下，得以生存并發(fā)展，主要還是由于其業(yè) 態(tài)上的差異性。桂林路上沒(méi)有像重慶路、紅旗街那樣，有繁華的購(gòu)物場(chǎng)所，高 聳的百貨店等，整條桂林路上所能被大多接受的一些別具特色小型店家，所吸 引的是一些隨意性消費(fèi)的大批年輕時(shí)尚一族。目前桂林路商圈的人流也是幾大 商圈中最大的，休閑、隨意性消費(fèi)形成此商圈的特色。桂林路商圈作為一條傳 統(tǒng)的商業(yè)街，其商業(yè)的發(fā)展力度上明顯落后于其他幾個(gè)商圈，近年也沒(méi)有大力 改造的跡象。3. 桂林路被稱(chēng)為 “ 韓國(guó)街 ” ，桂林路商圈形成的歷史很短。桂林路的商業(yè)行 態(tài)主要是年輕時(shí)尚一族，商業(yè)物業(yè)主要有依林小鎮(zhèn)商場(chǎng)、桂林商場(chǎng)、小燕莎百貨、桂林路市場(chǎng)等。在桂林路兩側(cè)分布眾多的網(wǎng)吧、酒吧、咖啡屋、風(fēng)味小吃店等服務(wù)產(chǎn)業(yè)。4. 桂林路的繁榮與發(fā)展主要依托解放大路上的白領(lǐng)一族和周邊學(xué)校，如吉林師大、東北師大、吉林藝術(shù)學(xué)院、長(zhǎng)春工程學(xué)院以及清華外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、師大附中等，另外還集中了省電業(yè)局、省中行、省林業(yè)廳、省外貿(mào)廳、省圖書(shū)館、市土地局、朝陽(yáng)區(qū)檢察院、韓國(guó)江原道辦事處等眾多行政機(jī)構(gòu)。該區(qū)域周邊居住與辦公人群收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 五大商圈長(zhǎng)春五大商圈分布情況重慶路商圈研究 紅旗商圈研究 桂林路商圈研究 站前商圈研究 東盛商圈研究 站前商圈研究站前商圈研究 站前商圈位于寬城區(qū)，火車(chē)站商圈是長(zhǎng)春市最古老、歷史最悠久的商圈。站前商圈與人民廣場(chǎng) 重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林路并稱(chēng)為長(zhǎng)春傳統(tǒng)四大商圈。站前商圈包括北至鐵北、西至遼寧路、南至北京大街、東到亞泰大街的地塊范圍。長(zhǎng)江路也是長(zhǎng)春著名的商業(yè)區(qū)，曾經(jīng)是長(zhǎng)春最繁華的地段， 2023年長(zhǎng)春長(zhǎng)江路重新啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，改造成室內(nèi)步行街模式，使得周邊的項(xiàng)目進(jìn)一步升值。? 現(xiàn)有交通狀況 區(qū)域是全市的交通樞紐地帶，除 40余條公交線路，更是鐵路、公路客運(yùn)、輕軌交通等重要城市交通工具的終端? 人流及客源狀況 據(jù)權(quán)威專(zhuān)家測(cè)算，火車(chē)站每天的客流量都能保持在數(shù) 40萬(wàn)人次以上商圈日人流超過(guò) 50萬(wàn)人，此商圈所輻射的范圍不僅僅是長(zhǎng)春市域，有些甚至直接輻射到整個(gè)吉林省或東北三省。批發(fā)為主兼營(yíng)零售成為其經(jīng)營(yíng)主要的形式?；疖?chē)站商圈主要的商業(yè)項(xiàng)目包括長(zhǎng)春國(guó)商、長(zhǎng)江路步行街、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、華正、遠(yuǎn)東、黑水路、春華地下、太陽(yáng)家居等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，即便是在非節(jié)假日期間，火車(chē)站商圈亦是人頭攢動(dòng)，接踵摩肩 ,在火車(chē)站，? 整體檔次及商業(yè)特色 商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)以服裝、小商品、皮鞋等耐用消費(fèi)品批發(fā)為主，為中底等消費(fèi)圈。所有商業(yè)項(xiàng)目的店鋪出租率都在 95%以上，有些商場(chǎng)根本租不到店鋪，店鋪的租金也非常高（凈面積每月每平方米租金在 400元以上）。商圈形成過(guò)程研究商圈形成過(guò)程研究 站前商圈的形成過(guò)程時(shí)間 發(fā)展說(shuō)明 代表性商家1988年 長(zhǎng)春市黑水路批發(fā)市場(chǎng)正式營(yíng)業(yè) 黑水路批 發(fā) 市 場(chǎng)1992—1995 華正、遠(yuǎn)東批發(fā)、春華商城、等大型零售、批發(fā)商城相繼營(yíng)業(yè) 華 正批 發(fā) 、春 華 商城、遠(yuǎn)東 批 發(fā)1996年 國(guó)商百貨開(kāi)業(yè)，以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外中高檔商品為主。 國(guó)商百貨 東北三省唯一一條商業(yè)步行街 —— 長(zhǎng)江路商業(yè)步行街正式建成使用，以全新建筑風(fēng)格面市。 長(zhǎng)江路步行街 世界零售之王 —— 沃爾瑪超市正式入駐長(zhǎng)春銀座 沃爾瑪重慶路店2023— 今 正在建設(shè)中的金座休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，總建筑面積 6萬(wàn)平方米，定位于國(guó)際上比較領(lǐng)先的商業(yè)業(yè)態(tài) 金座休閑購(gòu)物廣場(chǎng)區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀 長(zhǎng)春火車(chē)站是東北鐵路的重要樞紐，外五縣和吉林省周邊地區(qū)的人到長(zhǎng)春首先考慮的購(gòu)物地點(diǎn)就是火車(chē)站，這里流動(dòng)人群每天都在 50萬(wàn)人次以上，是長(zhǎng)春市最古老、歷史最悠久的商圈 ，擁有超強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力目前多以服裝、百貨等商品批發(fā)為主，商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，且檔次較低。區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 商業(yè)面積 （ m2） 業(yè)態(tài)定位租金狀況（元 /m2/天）綜合分析遠(yuǎn)東 批 發(fā) 黑水路亞泰大街 共四期 服裝批發(fā)、零售 —集服裝、百貨、鞋帽、針織于一體的綜合性商場(chǎng)，品種全、知名度高，深受省內(nèi)外消費(fèi)者及商戶(hù)青睞。國(guó)商百 貨 遼寧路 2號(hào) 3萬(wàn)地下一樓：精品鞋一樓化妝品二、三樓女裝 四樓男裝自 營(yíng)國(guó)商百貨自 1996開(kāi)業(yè)以來(lái)，以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外中高檔商品為主，是吉林省最早實(shí)行品牌經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)。沃 爾 瑪 重 慶 路店長(zhǎng)江路銀座 A座裙樓1F：食品、海鮮、煙酒、化妝品、藥店、書(shū)籍、收銀區(qū)1F：日用品、服裝、鞋類(lèi)、床上用品、家具用品，音像制品、體育用品 依靠其品牌優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)所建立的市場(chǎng)口碑，該店人氣較高，人流量比較大。鋪位租金鋪位租金 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)地址 租金（元 /平方米 天） 價(jià)格（元 /平方米）站前金街 漢 口大街 3 10000—18000天池 領(lǐng) 域 勝 利大街 —— 2023023000長(zhǎng)春昆侖百貨 長(zhǎng) 白路 —— 7000—15000長(zhǎng)春金座 珠江路 —— 12023—22023遠(yuǎn)東批發(fā) 黑水路 45 ——華正批發(fā) 遼 寧路 ——區(qū)域內(nèi)沿街可售商鋪較少，根據(jù)位置不同售價(jià)約 700020230元 /平方米。從租金價(jià)格來(lái)看，批發(fā)類(lèi)型商場(chǎng)的租金在 4—5 元 /平方米 天。站前業(yè)態(tài)比例分析餐飲住宿日雜 /食雜通訊器材美容 /美發(fā) /美體 /健身咨詢(xún) /中介 /服務(wù)其他休閑娛樂(lè)婚紗 /攝影 /沖印服飾 /鞋業(yè)銀行 /郵局 /電信 /學(xué)校醫(yī)療保健廣告 /打印工藝 /文化用品 /書(shū)店 /眼鏡店五金 /機(jī)電 /建材 /家居空置商鋪從業(yè)態(tài)比例看，在站前商圈所有業(yè)態(tài)中餐飲、住宿、日雜 /食雜用品是主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其中餐飲占比 66%。其他健身、美容、中介服務(wù)、銀行、醫(yī)療、書(shū)店等生活輔助功能項(xiàng)目齊全。作為長(zhǎng)春市的老牌商圈之一，作用至關(guān)重要。商圈研究結(jié)論商圈研究結(jié)論 :俗話說(shuō) “火車(chē)一響，黃金萬(wàn)兩 ”。如今的火車(chē)站，已完全超出交通樞紐的含義而被注入更多的商業(yè)色彩。專(zhuān)家稱(chēng)，商圈的正確含義指流通單位或其他服務(wù)性單位所輻射、吸引顧客的范圍，火車(chē)站區(qū)域理應(yīng)成為一個(gè)天生的商業(yè)樂(lè)土。 擁有超強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。站前商圈憑借火車(chē)站的運(yùn)輸便利優(yōu)勢(shì)以及站前巨大的人流優(yōu)勢(shì)，而形成以服裝、百貨為主的批發(fā)型商業(yè)。站前是一個(gè)較老的居住區(qū)，周邊人口的居住密度很大，加上鐵北人群，據(jù)保守估計(jì)至少在 70萬(wàn)人以上，長(zhǎng)春火車(chē)站是東北鐵路的重要樞紐，外五縣和吉林省周邊地區(qū)的人到長(zhǎng)春首先地點(diǎn)就是火車(chē)站，消費(fèi)潛力巨大從現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)檔次及品種來(lái)看，品類(lèi)繁多，但檔次較低，多以雜牌、小作坊加工商品為主，商業(yè)難上檔次 消費(fèi)層次較低。 火車(chē)站商圈呈自然的低水平發(fā)展?fàn)顟B(tài)，業(yè)態(tài)散亂無(wú)序，一度被不入流的職介所與按摩洗頭房占據(jù)。這種業(yè)態(tài)也直接導(dǎo)致消費(fèi)者極少將火車(chē)站商圈視為購(gòu)物福地。缺乏固定的消費(fèi)群，購(gòu)物的多是些閑逛的青年人和外地游客、打工族的人。其實(shí)，火車(chē)站區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是與生俱來(lái)的，這些可貴的市場(chǎng)資源并沒(méi)有轉(zhuǎn)變成商業(yè)價(jià)值。火車(chē)站能帶來(lái)大量人流，其實(shí)都是應(yīng)急性消費(fèi)、低層次消費(fèi)。 由于應(yīng)急性消費(fèi)所占總量很小，且大都需求層次較低，所以火車(chē)站商圈很難吸引到層次較高的消費(fèi)者，所銷(xiāo)售的多是些日用百貨商品。火車(chē)站商圈內(nèi)大型強(qiáng)勢(shì)業(yè)態(tài)缺乏，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有影響力、對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有吸引力。區(qū)域內(nèi)新開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目較少，沿街商業(yè)多以老舊建筑及住宅改建為主。區(qū)域的特殊性，絕對(duì)的地理優(yōu)勢(shì)，擁有超強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，結(jié)合現(xiàn)有商圈的利弊，大型購(gòu)物中心或商業(yè)中心可以入駐，因?yàn)槠溆袕?qiáng)大的凈化環(huán)境和形象塑造能力，區(qū)域地標(biāo)性的購(gòu)物場(chǎng)所的入駐對(duì)于站前商圈的長(zhǎng)足發(fā)展具有重要意義。五大商圈長(zhǎng)春五大商圈分布情況重慶路商圈研究 紅旗商圈研究 桂林路商圈研究 站前商圈研究 東盛商圈研究 商圈四至 東勝商圈位于二道區(qū)內(nèi)，是由東環(huán)城路、自由大路、伊通河、榮光路合圍的區(qū)域，區(qū)域以吉林大路與東勝大街交匯處為核心區(qū)域，以國(guó)貿(mào)商都、亞泰超市為中心?，F(xiàn)有交通狀況 區(qū)域以公路交通為主，有多條公共巴士，交通較便利。人流及客源狀況 商圈日人流超過(guò) 10萬(wàn)人；本商圈主力消費(fèi)人群主要來(lái)自周邊居住居民，該商圈雖然規(guī)模不大，但目前是二道區(qū)內(nèi)唯一成規(guī)模的商業(yè)組團(tuán)，為二道區(qū)內(nèi)商業(yè)繁華地段，同時(shí)也輻射到經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等周邊區(qū)域的居民來(lái)此購(gòu)物。整體檔次及商業(yè)特色 商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)以百貨、市場(chǎng)、超市和飲食為主調(diào)，飲食有麥當(dāng)勞、肯德基、韓式燒烤、東方餃子城、好利來(lái)面包店。屬于二道區(qū)政府重點(diǎn)打造的商圈，是繼四大商圈之后的長(zhǎng)春市第五商圈，為中等消費(fèi)圈 。東勝商圈研究東勝商圈研究 東勝商圈的形成過(guò)程時(shí)間 發(fā)展說(shuō)明 代表性商家1999年 隨著亞泰地產(chǎn)進(jìn)駐二道區(qū)，進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造，滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉ钣闷?，亞泰超市滿(mǎn)足周邊居民生活的基本需求。 亞泰超市2023年 隨著政府的改造和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，僅僅亞泰超市已經(jīng)不能滿(mǎn)足周邊居民的生活需求。 國(guó)貿(mào)商都、肯德基2023年 長(zhǎng)春龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式投入使用，為吉林大路這條 “ 迎賓路 ”帶來(lái)了前所未有的商機(jī)。 龍嘉機(jī)場(chǎng)2023至今近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的日益提高，區(qū)域內(nèi)新建都盤(pán)的不斷增多，很多商家看到了該區(qū)域的發(fā)展商機(jī)，紛紛來(lái)這里投資。晨宇百貨、萬(wàn)盛一品中央、漢森金爍廣場(chǎng)東勝商圈研究 商圈形成過(guò)程研究 東勝商圈主要集中在吉林大路以南、東盛大街以東，以國(guó)貿(mào)商都與亞泰超市為中心，周邊有一些小型飲食店、風(fēng)味小吃館等，并配有相關(guān)銀行、干洗店以及練歌房等服務(wù)設(shè)施。 東勝商圈研究 區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 商業(yè)面積 （ m2） 業(yè)態(tài)定位租金狀況（元 /m2/天）綜合分析國(guó)貿(mào)商都吉林大路與東勝大街交匯處三層共 單層： 單鋪面積： 8151F:化妝品、化妝品、鞋、皮具、首飾、食品、工藝品KFC、玩具、手機(jī)2F:男女服飾3F：蘇寧電器扣點(diǎn)聯(lián)營(yíng)該商都屬于傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，屬中檔消費(fèi)。商場(chǎng)內(nèi)動(dòng)線組織合理，商城人氣一般。一、二樓定位較低，商品混亂，無(wú)特色經(jīng)營(yíng)。 亞泰超市吉林大路與東勝大街交匯處 共計(jì) 1層 食品、果蔬、飲料、酒類(lèi)、奶制品、玩具、男女裝、文具、辦公用品。自主經(jīng)營(yíng)亞泰超市不僅是商圈內(nèi)唯一一個(gè)規(guī)模較大的超市，主要為周邊居民提供了便利的購(gòu)買(mǎi)生活必需品的條件。 目前其經(jīng)營(yíng)狀況較好東勝商圈研究 區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)地址 租金（元 /平方米 天） 價(jià)格（元 /平方米）亞泰花園沿街商鋪 民豐大街 58006800鉆石城 樂(lè)群街 1 45005500亞泰杏花苑、櫻花苑 東盛大街、 吉林大路 1F： 22F： 800012023 區(qū)域內(nèi)沿街商鋪多數(shù)為可售型物業(yè)，主要存在于一些新建小區(qū)，作為社區(qū)配套商業(yè)。從租金價(jià)格來(lái)看，根據(jù)位置的不同，商業(yè)成熟度的不同，價(jià)格有明顯區(qū)別，在商業(yè)旺地的租金集中在 /平方米 天，售價(jià)約 800010000元 /平方米。東勝商圈研究 鋪位租金商圈研究結(jié)論商圈研究結(jié)論 :在亞泰花園落成前，區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，商業(yè)規(guī)模普遍較小，種類(lèi)較單一。隨 著居民生活水平的提高，其商業(yè)已不能滿(mǎn)足居民的需求。在此商圈的形成和 發(fā)展中亞泰集團(tuán)起了決定作用。從現(xiàn)有的消費(fèi)來(lái)看，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)、業(yè)種匱乏，營(yíng)業(yè)面積不足，已經(jīng)難以滿(mǎn)足 現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)的居民日常需求，使得一些居民消費(fèi)流向其他區(qū)域。 隨著晨宇購(gòu)物中心、萬(wàn)盛一品中央、漢森金爍廣場(chǎng)、及漢森地塊對(duì)面商業(yè)等 項(xiàng)目的建成，未來(lái)兩年內(nèi)該區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)也 將進(jìn)一步區(qū)域完善。區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)的不斷完善及政府的大力改造，未來(lái)該商圈發(fā)展機(jī)遇較 大。二、 長(zhǎng)春市商業(yè)現(xiàn)狀長(zhǎng)春市五大商圈分布情況長(zhǎng)春商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分析 長(zhǎng)春市公寓、寫(xiě)字間市場(chǎng)分析長(zhǎng)春市酒店業(yè)市場(chǎng)分析業(yè)態(tài) 名稱(chēng)大賣(mài)場(chǎng) 恒客隆、沃爾瑪、歐亞賣(mài)場(chǎng)、北京華聯(lián)、家樂(lè)福百貨公司 卓展、亞泰富苑、長(zhǎng)百、國(guó)貿(mào)中心、國(guó)貿(mào)商都、歐亞商都、歐亞益民、歐