【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 6 月 近年南昌市商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)，上半年更是銷售大旺，同比增幅 84%。價(jià)格大勢(shì)穩(wěn)步上升，漲幅平均在 15%左右。 2023 年 2 0 0 7 年商品房銷售情況020040060000 . 20 . 40 . 60 . 8銷售面積 3 3 0 . 7 3 3 8 8 . 9 3 4 0 9 . 9 4 6 5 . 8 3 2 2 . 7增幅 —— 1 7 . 6 0 % 5 . 4 0 % 1 3 . 6 0 % 8 4 . 0 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年上半年 價(jià)格也穩(wěn)步上升，今年以來(lái)在多個(gè)項(xiàng)目的拉動(dòng)下， 漲幅達(dá)到 38%，版塊價(jià)值已被全面拉升。 房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況 說(shuō)明： 0607年土地供量情況 06年共出讓土地 ，至六月底剩余 37%左右 (約 2220畝 )的土地未動(dòng)工開(kāi)發(fā)； 07年上半年共出讓土地 ，約有 73%左右 (約 1110畝 )的土地未動(dòng)工開(kāi)發(fā)， 兩年合計(jì)約 3330余畝待動(dòng)工； 未來(lái)三年之預(yù)測(cè) 南昌目前已出讓未動(dòng)工土地分布城南( 不包含南昌縣城)63%青山湖2%市中心3%灣里7%昌北8%朝陽(yáng)洲5%京東4%紅谷灘8%板塊 目前未開(kāi)工面積（畝） 昌北 朝陽(yáng)洲 城南 紅谷灘 京東 青山湖 桑海開(kāi)發(fā)區(qū) 市中心 灣里 市中心、青山湖、朝陽(yáng)州、紅谷灘等市中心及中心區(qū)域土地日益稀缺。城南、灣里、昌北將是城市未來(lái)三年主要建設(shè)區(qū)塊，也是市區(qū)擴(kuò)張所到之區(qū)。 灣里區(qū)、 “新 灣”接壤區(qū)樓盤建筑風(fēng)格依托灣里良好的自然豐景特色，以多層建筑形態(tài)為主，別墅等形態(tài)為輔。建筑風(fēng)格基本是上要求融入自然為主的古徽派、歐式、簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格。其中，以瀚海逸居古徽派、帝景洋灣歐式、梅嶺康都、簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格為代表。 區(qū)域產(chǎn)品特征 在園林風(fēng)格的設(shè)計(jì)方面，各樓盤基本上遵循了該區(qū)域的基本地形。園林設(shè)計(jì)依據(jù)地形形態(tài)，景觀建設(shè)“依山傍水”，充分利用了當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和形態(tài)。灣里區(qū)有中國(guó)傳統(tǒng)園林－江南園林風(fēng)格、歐式園林建筑風(fēng)格、現(xiàn)代園林風(fēng)格等幾種，其中翡翠山莊、帝景洋灣是歐式園林風(fēng)格，瀚海逸居則為江南園林風(fēng)格的代表，敏龍花園、竹林花園等樓盤園林風(fēng)格都采用現(xiàn)代園林為樣板建設(shè)。 區(qū)域產(chǎn)品特征 因?yàn)忱飬^(qū)獨(dú)特的森林資源和景觀資源，景觀、自然環(huán)境、氣候條件成為灣里樓盤的獨(dú)具的賣點(diǎn)和特色。各樓盤并都依據(jù)打出的特色打出養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假等以養(yǎng)為主的口號(hào)吸引老年人、高收入人群等消費(fèi)者 區(qū)域產(chǎn)品特征 ○ 未來(lái)三年開(kāi)發(fā)量大 且主要集中在招賢鎮(zhèn) 灣里區(qū)原老太平墾殖場(chǎng) 江西恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司灣里分公司 灣里區(qū)幸福北路以西 ,南堡路以北(原灣里區(qū)政府招待所 ) 江西志達(dá)投資發(fā)展有限公司 灣里區(qū)鹿聚路 2號(hào) 南昌鵬泰翔實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)紅灣公路旁 南昌市龍灣實(shí)業(yè)有限公司 南昌市灣里區(qū)磨盤山 江西省淦新房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 灣里區(qū)磨盤山南路以北、 新華醫(yī)院用地以東 江西省乾茂實(shí)業(yè)有限公司 灣里區(qū)幸福路 188號(hào) 84畝 南昌洪恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 灣里區(qū)招賢路 403405號(hào) \灣里區(qū)招賢路 381號(hào) 南昌九洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ■ 梅嶺風(fēng)景區(qū)太平鎮(zhèn)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)受政策限制，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將 進(jìn)一步減少，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將從本區(qū)轉(zhuǎn)移至招賢； ■ 招賢鎮(zhèn)未來(lái)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域少量集中在鎮(zhèn)中心區(qū)，其它 為新鎮(zhèn)政府沿云灣公路以及沿紅灣公路朝新建縣的土地 大放量方向上； ■ 隨著高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，灣里住宅開(kāi)始進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代； 受新政影響，灣里樓盤將以普通住宅為主，別墅類高檔 住宅成為稀缺產(chǎn)品。 從灣里的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和新土地放量，我們預(yù)計(jì) , 未來(lái)幾年灣里區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 灣里近兩年土地供量及房屋供量日漸增多 ,尤以太平風(fēng)景區(qū)為多 ,其主題都為景區(qū)內(nèi)的休閑度假產(chǎn)品，但因?yàn)槁烦叹嚯x等因素 ,本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手仍在招賢鎮(zhèn)。 結(jié) 論 項(xiàng)目定位解讀 2 形勢(shì) 客群 對(duì)手 南昌客戶居住品味提高，從溫飽轉(zhuǎn)向享受 2023 年 2 0 0 6 年南昌城市居民家庭恩格爾系數(shù)變化4 4 . 9 0 %4 7 . 7 0 %4 4 . 8 0 %44%4 2 . 0 0 %4 3 . 0 0 %4 4 . 0 0 %4 5 . 0 0 %4 6 . 0 0 %4 7 . 0 0 %4 8 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年■ 南昌市近兩年恩格爾指數(shù)下降明顯，市民的消費(fèi)向享受型傾斜明顯； 客戶研究 居住品味提高，從溫飽轉(zhuǎn)向享受。 2023 年 2 0 0 6 年南昌人均可支配收入情況及收入支出比 ( 元 )5079586470647548465377938744103011124365170202340006000800010000120232023年 2023年 2023年 2023年 2023上半年人均消費(fèi)支出 人均可支配收入% % % % 支出收入比 : % ■ 近兩年南昌市民的可支配收入上升較快，有能力在享受型支出 方面傾斜，且從市民消費(fèi)支出來(lái)看，市民消費(fèi)意識(shí)積極、超 前，消費(fèi)旺盛； 客戶研究 價(jià)格承受力提高 2 0 0 3 2 0 0 7 年居居人均可支配收入及支出增長(zhǎng)幅度1 5 . 4 %6 . 9 %6 . 1 %2 0 . 5 %3 0 . 0 %17%1 7 . 8 0 %9 . 1 0 %1 2 . 2 0 %1 1 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023上半年人均消費(fèi)支出增幅人均可支配收入增幅■ 前面我們列舉過(guò)，近二年南昌市房?jī)r(jià)的上漲幅度約為每年 15%左 右，而南昌市居民的人均可支配收入的漲幅平均為 20%左右， 房?jī)r(jià)收入比約為 9： 1，基本還處于居民可承受的合理范圍。 客戶研究 據(jù)灣里區(qū)房管部門統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，在灣里購(gòu)房的南昌人達(dá)到 65%，灣里本地人 25%以下，其它是外省和周邊縣市的消費(fèi)者。 灣里區(qū)太平鎮(zhèn)置業(yè)群體分布和購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 基本為南昌客戶 /購(gòu)買動(dòng)機(jī)為度假休閑、投資，他們注重生態(tài)、升值潛力和投資回報(bào)。 當(dāng)?shù)刈宰】蛻?15%左右 /購(gòu)買動(dòng)機(jī)為改善居住條件； 南昌自住客戶，購(gòu)買動(dòng)機(jī)為認(rèn)同該區(qū)域，低價(jià)， 這是注重性價(jià)比，曾對(duì)灣里有一定的了解的一部分 人（教師、工業(yè)企業(yè)人員行業(yè)）； 南昌投資型客戶比例不低于 50%， 購(gòu)買動(dòng)機(jī)為認(rèn)準(zhǔn)生態(tài)資源、物業(yè)升值、投資獲利等。 招賢鎮(zhèn)的置業(yè)群體分布和購(gòu)買動(dòng)機(jī)： （花園洋房和別墅） （小戶型） （這是很大一部分） 本案目標(biāo)消費(fèi)群： 誰(shuí)的利益需求與本案利益點(diǎn)關(guān)聯(lián)度高？ 特征分析 中產(chǎn)階級(jí) 外來(lái)人口中高收入人群 思想開(kāi)放、有追求的年青族 職業(yè)分類 行政事業(yè)單位公務(wù)員 私營(yíng)企業(yè)主 企業(yè)白領(lǐng) 目標(biāo)客戶特性需求分析 行政事業(yè)單位公務(wù)員 特征： 工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。 追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。 人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，二次置業(yè)或多次置業(yè)的可能性均等。 需求： 要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育，如私立學(xué)校。 距離工作單位車程在二十分鐘左右，上下班方便。 完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。 以二房、三房戶型為主。 私營(yíng)企業(yè)主 特征： 全市眾多的私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者； 人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居市內(nèi)在個(gè)城區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為日常休閑度假才來(lái)選擇置業(yè)。 需求： 優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿 足社交的需求。 對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。 以大戶型、大面積為主。 企業(yè)白領(lǐng) 特征： 他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費(fèi)能力增長(zhǎng)最快的人群。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。 外地人、本地人均有，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。他們生活節(jié)奏快，時(shí)間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。 置業(yè)在地域上沒(méi)有太多的約束，比較理性，講求最高性價(jià)比。多屬首次置業(yè)。 需求： 生活配套完善，交通便利。 追求較高的性價(jià)比。 需求以中小戶型為主。 目標(biāo)客戶群的拉升 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨著本項(xiàng)目南區(qū)部分的開(kāi)發(fā)深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動(dòng)北區(qū)整體區(qū)位價(jià)值的提升。屆時(shí)地塊的區(qū)位資源對(duì)產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目定位解讀 2 形勢(shì) 客群 對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手 分析 目前市場(chǎng)在售樓盤 樓盤名稱 地址 總套數(shù) 已售套數(shù) 裝修狀況 目前均價(jià) 建筑形態(tài) 開(kāi)發(fā)商 康都水木養(yǎng)生園 梅嶺鎮(zhèn)店湖公路東側(cè) 525 套 423 套 精裝帶家電 4500 4層公寓 南昌市普銀投資 帝景灣洋城 灣里區(qū)招賢路 312號(hào) 450 套 336 套 無(wú) 2500 多層、別墅 長(zhǎng)晶樂(lè)房地產(chǎn) 瀚德逸居 灣里區(qū)太平鄉(xiāng) 519 套 491 套 無(wú) 2600 別墅、多層 瀚德房地產(chǎn) 九洲依云郡 灣里區(qū)幸福路 248號(hào) 154 套 /1期 0 無(wú) 2700 小高層、多層 欣榮房地產(chǎn) 恒茂森林海 灣里區(qū)太平鄉(xiāng) 532 套 532 套 精裝修帶家電 5000 酒店式公寓、別墅 恒茂房地產(chǎn) 羅馬假日 灣里區(qū)太平鄉(xiāng) 693 套 146 套 精裝修帶家電 4000 酒店公寓 強(qiáng)人置業(yè) 洪恒山莊 招賢大道招賢路258 1045套 0 無(wú) 預(yù)計(jì)在2600 多層、花園洋 房、高層 九洲房地產(chǎn) 目前市場(chǎng)在售的七個(gè)樓盤中，有 4個(gè)是太平鎮(zhèn)風(fēng)景區(qū)的樓盤分別是康都、瀚德逸居、恒茂森林海、羅馬假日，其提供的產(chǎn)品基本都為小戶型精裝修公寓產(chǎn)品，依托梅嶺太平旅游風(fēng)景區(qū)，以休閑度假為主題； 招賢鎮(zhèn)的三個(gè)樓盤帝景灣洋城、九洲依云郡、洪恒山莊除帝景灣洋城為項(xiàng)目的后續(xù)產(chǎn)品，九洲依云郡、洪恒山莊都是新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，但其開(kāi)發(fā)公司都在灣里成功的開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目，分別是九洲畫意居和洪恒花園； 九洲 依云郡 位于灣里中心腹地 ,區(qū)政府對(duì)面 .是九洲房產(chǎn)公司又一新產(chǎn)品。該項(xiàng)目總占地面積百余畝，共 19棟（ 5棟小高層， 14棟多層）占地 :69866平方米，總建筑面積 :127880平方米，總戶數(shù) :1000多戶，停車位 :地下車位。 整個(gè)小區(qū)依山傍水，歐式花園洋房設(shè)計(jì) ，上海同濟(jì)設(shè)計(jì)院與江西恒茂都會(huì)資深設(shè)計(jì)師聯(lián)合打造，坡地式建筑。別墅的環(huán)境享受，戶型設(shè)計(jì)為（三房?jī)蓮d三陽(yáng)臺(tái)，兩房?jī)蓮d，270度弧形陽(yáng)臺(tái)，通透式轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)），八月中旬開(kāi)盤，目前均價(jià) 2700元 /平方米 。 樓盤名稱 九洲 依云郡 主要戶型 一房（ ㎡）二房（ ㎡）、三房（ ㎡）、五房（ ㎡） 小區(qū)特點(diǎn) 歐式花園洋房設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)依山傍水，坡地式建筑。 社區(qū)配套 咖啡廳，大型超市，高級(jí)會(huì)所，棋牌室 交通配套 位于區(qū)政府對(duì)面， 219路、 222路 宣傳點(diǎn) 開(kāi)盤時(shí)間 8月中旬開(kāi)盤 目前銷售進(jìn)度 未知 帝景灣洋城 項(xiàng)目總占地面積 260余畝，總建筑面積 21萬(wàn)平方米?？偣灿?181單元建筑組成，住宅類型以多層（ 6層）和別墅為主，項(xiàng)目還規(guī)劃有一棟 12層的酒店公寓及聯(lián)排別墅。住宅總戶數(shù)為 1414戶，項(xiàng)目建筑全部采用全框架異型柱結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)空間合理，戶型卓越，布局完美統(tǒng)一，采光通風(fēng)極佳，南北通透，私密性與開(kāi)放性達(dá)到至高和諧，不同方位盡可眾覽園林美景， 尊享歐陸風(fēng)情，體驗(yàn)簡(jiǎn)約經(jīng)典 。 由世界鼎名的澳大利亞柏濤園林景觀大師規(guī)劃設(shè)計(jì)的風(fēng)情主題園林，榮獲了 2023年全國(guó)人居最佳景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，每一處都洋溢著濃郁的異域風(fēng)情。小區(qū)聘