【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 屆時(shí)擁有多套物業(yè)成本高；因此綜合來(lái)看，發(fā)展商應(yīng)該把核心目標(biāo)客戶定位在首次置業(yè)的買家身上。 一房?jī)勺C將受到打壓　　 隨著受眾的變化，在產(chǎn)品方面也應(yīng)該跟著改變。以前 “ 一房?jī)勺C ” 的做法證明難以為繼，市場(chǎng)終究是青睞于潛心研究戶型創(chuàng)新及服務(wù)優(yōu)良的企業(yè)和項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)影響要點(diǎn)天睿認(rèn)為：2023年注定成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革年 08年南昌樓市預(yù)測(cè)v 第一季度：樓市縮量，價(jià)格微調(diào)。 預(yù)計(jì) 2023年第一季度，由于受 2月份的春節(jié)，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù) 07年第四季度的市場(chǎng)情況，整體銷售量體會(huì)持續(xù)萎縮。開發(fā)商將逐漸展開各種讓利活動(dòng)，銷售套路也會(huì)逐漸增多，同時(shí)在市場(chǎng)銷售量體持續(xù)萎縮的情況下，各個(gè)樓盤將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的微調(diào)，預(yù)計(jì)在 。v 第二季度：樓市供應(yīng)量增，價(jià)格松動(dòng)，市場(chǎng)回升。 08年第二季度，根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)上推出的樓盤情況來(lái)看，將會(huì)有大量的新盤面市，而這些新盤在分析第一季度市場(chǎng)低迷狀態(tài)情況下，預(yù)計(jì)將會(huì)以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，這對(duì)像大湖之都這樣的老盤來(lái)說(shuō)具有很大的沖擊性。同時(shí)這個(gè)階段由于新樓盤的低價(jià)沖擊，客戶的購(gòu)買需求也逐步開始復(fù)蘇。v 第三季度：樓市回暖，出現(xiàn)年度銷售小高峰 由于第二季度的影響加上奧運(yùn)會(huì)的影響，新盤與老盤之間的價(jià)格差距逐漸趨于平衡，南昌市整體市場(chǎng)也開始升溫。v 第四季度：奧運(yùn)過后，變化莫測(cè)，前景不明。 奧運(yùn)會(huì)過后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將又會(huì)逐漸走冷。但是具體情況，還得看國(guó)家政策面的具體措施出臺(tái)。由此推算大湖之都項(xiàng)目 2023年整體銷售態(tài)勢(shì)不佳，因此建議 2023年銷售目標(biāo)不宜制定的過高。08年南昌樓市預(yù)測(cè)市場(chǎng)壓力主要在于：誰(shuí)將率先打破持幣觀望的僵局？市場(chǎng)機(jī)會(huì)在于：面對(duì)共同的市場(chǎng)特征，以及消費(fèi)者回歸理性，市場(chǎng)將迫使很多產(chǎn)品脫出虛巧華麗的外衣。市場(chǎng)突破點(diǎn)在于 :穩(wěn)定樓市的新政策再一次顯示效力，住宅市場(chǎng)進(jìn)一步向買方市場(chǎng)傾斜。投資購(gòu)房的水分受到擠壓，自住率進(jìn)一步上升，誰(shuí)的項(xiàng)目具有滿足自住客戶的購(gòu)房消費(fèi)需求 ,具有高品質(zhì) ,完善生活配套和價(jià)格實(shí)惠的特點(diǎn) ,他的銷售進(jìn)度就將較快 .南昌市場(chǎng)現(xiàn)狀的機(jī)會(huì)市場(chǎng)研判 項(xiàng)目研判市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析v 客戶反饋 :現(xiàn)場(chǎng)客戶黃小姐 我來(lái)大湖之都看了好多次了 ,總在奧林匹克花園和大湖之間選擇 ,我本來(lái)是想買大湖的 ,但是朋友說(shuō)奧園更漂亮 ,形象看上去就不錯(cuò) ,他的售樓處前廣場(chǎng) ,她的小區(qū)主入口 ,感覺非常好 !但是大湖好像做的沒有奧園精致漂亮!v 客戶反饋 :業(yè)主李先生 我去年搬到大湖來(lái)的 ,我買了大湖的南岸公園 ,現(xiàn)在住進(jìn)來(lái)了 ,環(huán)境是不錯(cuò) ,有個(gè)湖嘛 !但是我覺得生活在這里 ,不是很方便 ,周邊商店太少 ,連買個(gè)生活用品都不方便 ,還有就是沒有體育館什么的 ,我兒子非常喜歡 ,但是他現(xiàn)在要打球還得去蓮塘一中打 ,要是我們的體育館開了那有我好呀 !v 客戶反饋 :客戶王太太 我這是第三次來(lái)大湖了 ,西水濱的房子我還是比較喜歡的 ,也喜歡這里的環(huán)境 ,但是我從沙盤上看 ,有點(diǎn)遠(yuǎn) ,從振興大道往里有 2公里路 , 我怕到時(shí)候在西水濱住了后 ,出入都不方便 .還有就是從沙盤上看 ,小區(qū)的配套很多都是在南面 ,好像北面不是很多 .客戶訪談反饋v 客戶反饋 :業(yè)主錢先生 這個(gè)湖是不錯(cuò)，但是湖水好像還不是很清澈，如果能早點(diǎn)把環(huán)湖的岸線做出來(lái)，我們業(yè)主也可以在湖邊散散步！還有那個(gè)五大會(huì)館和運(yùn)動(dòng)館不知道什么時(shí)候能完成，完成了可以去玩玩，朋友來(lái)了也有地方接待，這個(gè)公交路線還是少了點(diǎn)，社區(qū)巴士班次有限！如果公交線再多點(diǎn)就更好了！客戶訪談反饋v 客戶反饋 :客戶周先生 我已經(jīng)買了一套房子，本來(lái)想在這里買一套花園洋房改善居住條件，家里人也和我一起來(lái)看過好幾次，一線臨湖，非常不錯(cuò)，但是因?yàn)榛▓@洋房分為好幾個(gè)產(chǎn)權(quán)證，非常不方便，像我如果要按揭的話，那還得利息提高，首付提高，太麻煩了。除非是一次性付款，但是因?yàn)槲疫€要留錢做生意，所以還是想按揭！v 客戶反饋 :客戶小熊夫婦 我們今年準(zhǔn)備結(jié)婚，所以想買一套婚房結(jié)婚用，聽朋友說(shuō)，大湖之都環(huán)境不錯(cuò)，而且是正榮這樣的品牌企業(yè)開發(fā)的，所以就來(lái)看了看，我們想買現(xiàn)房，看了觀瀾郡和南岸公園的，但是發(fā)現(xiàn)都是尾房，要不是樓層不好，要不就是面積太在，西水濱的二房到是符合我們的要求，但是交房時(shí)間太晚了，得到 09年底！營(yíng)銷抗性總結(jié)項(xiàng)目形象、居住成本、售后服務(wù)三大抗性v 建筑工程質(zhì)量、園林環(huán)境、湖岸線形象、湖水水質(zhì)、工地形象等 .它決定了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感染力，客戶買不買單，就在于現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景感染力。項(xiàng)目建設(shè)形象v 在 ，購(gòu)買客戶將以自住型客戶為主，這部分客戶注重生活在大湖之都的生活成本，作為大盤滾動(dòng)工開發(fā)，開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)售房和業(yè)主入住交叉進(jìn)行，入住客戶的生活成本關(guān)注到項(xiàng)目的口碑。大湖之都生活成本因素：生活配套、多產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)服務(wù)等都成為自住客戶購(gòu)房的決定因素。大湖之都多產(chǎn)權(quán)證房以后會(huì)有較大的市場(chǎng)抗性 ,9/27新政對(duì)一房?jī)勺C分拆打擊非常大 ,不但首付比例提高 ,而且貸款利率也上調(diào) .業(yè)主居住成本售后服務(wù)v 交房時(shí)間過長(zhǎng) ,對(duì)于自住客戶來(lái)說(shuō) ,購(gòu)房后還要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的等待交房期 ,而自己還得在這個(gè)期間租房付房租 ,同時(shí)又要交月供 ,購(gòu)房者壓力大 .往后 ,現(xiàn)房銷售會(huì)成為實(shí)力開發(fā)商的銷售模式 ,這對(duì)于自住客戶 ,特別是首次置業(yè)客戶來(lái)說(shuō) ,具有相當(dāng)大的吸引力 .在 2023年，要改變現(xiàn)有的銷售情況，跑贏大勢(shì) ,一定要化解現(xiàn)有的銷售抗性。叁 春暖花開 ,馨香湖岸08年?duì)I銷戰(zhàn)略銷售目標(biāo)營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷手段營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷戰(zhàn)略年度營(yíng)銷目標(biāo) “ 春湖水暖，跑贏大市 ”銷售目標(biāo)營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷手段營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷戰(zhàn)略銷售目標(biāo)量化依據(jù)一： 08年度市場(chǎng)走勢(shì)分析 (見市場(chǎng)分析篇 )依據(jù)二： 對(duì)比 07年度銷售月度分析 .(見大湖 07年銷售回顧 )依據(jù)三： 分批推量，集中去化（希望每波次攻擊房源在150200套之間） 2023年合理可期盼銷售目標(biāo)12萬(wàn)方 ，總銷額約 。房源分析名稱 房 型 總套數(shù) 總面積一房 二房 三房 四房 復(fù)式南岸公園多層 0 0 0 0 1 1 一期小高層 0 0 0 0 4 4 一期花園洋房 0 0 0 0 3 3 觀瀾郡 3 4 22 7 13 49 凌湖峰 0 0 167 0 0 167 西水濱多層 0 8 39 0 0 47 西水濱花園洋房 0 0 20 0 0 20 合計(jì) 3 12 248 7 21 291 07年余量房源08年前剩余房源 ,其中南岸公園 \觀瀾郡 \凌湖峰 \西水濱07年剩余體量約為 共 291套 .其中 多產(chǎn)權(quán) 房共 115套 ,約 平方米 .占到剩余房源套數(shù)的 40%.其中南岸公園和一期高層及花園洋房都為復(fù)式 ,面積較大 , 總價(jià)較高，總共有 ８套 .觀瀾郡所剩房源49套 ,共 6433平方米 .西水濱剩余房源 67套 ,其中花園洋房 20套 ,多層 47套 ,其中兩個(gè)產(chǎn)權(quán)房屋為 44套 .凌湖峰剩余房源 167套 ,面積 ,其中兩個(gè)產(chǎn)權(quán)房 71套 .從以上看出 ,兩個(gè)產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上銷售壓力較大 ,銷售不暢 .房源分析房源構(gòu)成房源分析房源構(gòu)成08年計(jì)劃推出西水濱房源約 ,其中也有較大部分兩個(gè)產(chǎn)權(quán)房 .這部分房源也將成為抗性房源。月度銷售計(jì)劃月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì)銷售套數(shù) 20 30 30 5