【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 80%， 逼近警戒線銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，各城市大銀行配合， 銀根緊縮 ，限制多套置業(yè)，二手房營(yíng)業(yè)稅征收落實(shí)政策二手房市場(chǎng)成交量首先暴跌，一手房市場(chǎng)隨后成交量萎縮，開發(fā)商定價(jià)謹(jǐn)慎并展開促銷類比上海及周邊市場(chǎng)，深圳市場(chǎng)當(dāng)前淡季的起因、關(guān)鍵性政策因素及現(xiàn)象都十分相似， 對(duì)后市影響的可類比性很高案例研究 1：上海市場(chǎng)層面373月末 4月 1日2023萬(wàn)平米雙規(guī)房的規(guī)劃出臺(tái)限貸多套房，停辦一年房轉(zhuǎn)按揭規(guī)定轉(zhuǎn)按揭需先還清貸款4月 6日 4月 8日16條措施專項(xiàng)整治5月 10日兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手征收全額營(yíng)業(yè)稅加強(qiáng)別墅征稅的執(zhí)行力度6月 1日2023年上海：宏觀調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)間軸3月 17日房貸首付提至30%貸款利率調(diào)高對(duì)非首次個(gè)人購(gòu)房房貸首付比例提高3月 28日整固期： 2023年 3月 2023年 9月 恢復(fù)期案例研究 1：上海受雙規(guī)房 /銀根緊縮政策影響，上海自 2023年 3月起，進(jìn)入市場(chǎng)整固期，持續(xù) 1年半市場(chǎng)層面38市場(chǎng)表現(xiàn) —— 成交面積與價(jià)格雙降，低位維持客戶表現(xiàn) —— 投資客即刻退出，自住客初期觀望，成為銷售長(zhǎng)期支撐力量整頓搶購(gòu)暴跌相持緩解與波動(dòng)市場(chǎng)整固期整固期前：價(jià)格持續(xù)走高，投資客蜂擁入市，樓市持續(xù)火爆，排隊(duì)購(gòu)房隨處可見整固期伊始： 4月起成交量大幅下滑，優(yōu)惠增多，價(jià)格開始松動(dòng)客戶反應(yīng)：新的投資者瞬間退出市場(chǎng)；自住者期望價(jià)跌，持幣觀望整固期惡化：成交量繼續(xù)下跌， 7月份降至最低谷，優(yōu)惠 /降價(jià)措施增大力度客戶反應(yīng)：自住客戶不明市場(chǎng)走向，繼續(xù)持幣觀望整固期緩解：成交量低位小幅震蕩，公開降價(jià)已成為各開發(fā)商最直接的促銷手段客戶反應(yīng)：自住客逐步受價(jià)格影響回歸市場(chǎng)，支撐銷售案例研究 1：上海 — 整固期市場(chǎng)層面39面對(duì)迅速回暖的滬上樓市，滬上部分銀行或單獨(dú)推出優(yōu)惠政策 “ 擊穿利率底限” ，或通過中介與他行聯(lián)合 “ 突破額度上限 ” ，希望以此來?yè)屖撤抠J市場(chǎng)的份額。成交量攀升案例研究 1：上海 — 恢復(fù)期銀行貸款政策的逐漸松動(dòng)，導(dǎo)致 2023年 2月開始上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上升，到 6月份再次創(chuàng)造歷史最高。整固期： 2023年 3月 2023年 9月恢復(fù)期： 2023年 9月起市場(chǎng)層面40案例研究 2：香港年度 上升時(shí)間（年） 樓價(jià)最高升幅（倍） 調(diào)整時(shí)間 (年 ) 樓價(jià)最大跌幅（ %）19671976年 6 6 3 35%19761983年 5 40%19842023年 13 14 6 65%?香港房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的周期性變化，在 19842023年之間，出現(xiàn)一個(gè)明顯的橫盤調(diào)整階段，該階段從 1997年開始， 2023年結(jié)束。?在此橫盤調(diào)整期，成交量和價(jià)格 均大幅下降香港房地產(chǎn)市場(chǎng)從 1997年亞洲金融危機(jī)后開始出現(xiàn)大幅下降，直到 2023年市場(chǎng)開始回暖，經(jīng)歷了 6年的橫盤調(diào)整期19972023年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況1997年 10月，金融風(fēng)暴爆發(fā)，香港樓市進(jìn)入低潮期市場(chǎng)層面41?1997年前香港市場(chǎng)持續(xù)快速增長(zhǎng)， 9197年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)近 3倍?97年前市場(chǎng)投資氛圍濃厚，人人炒房，投資比率高達(dá) 70%80%?1997年起進(jìn)入整固期，成交量和價(jià)格 均大幅下降，價(jià)格跌幅 65%停止賣地 9個(gè)月 停售居屋 10個(gè)月，未來每年居屋供應(yīng)少于 9千個(gè)重售居屋約 5千個(gè)，問責(zé)制實(shí)施政府聲稱停建居屋銀行首度加息居屋自由轉(zhuǎn)讓由 5年將為 2年房委停售居屋半年1997年 10月，金融風(fēng)暴爆發(fā)，香港樓市進(jìn)入低潮期整固期： 1997年 2023 恢復(fù)期：2023年 至今案例研究 2：香港 — 整固期起因 —— 金融風(fēng)暴與 8000公屋計(jì)劃特殊性 —— 高投資比例延長(zhǎng)整固期時(shí)間市場(chǎng)表現(xiàn) —— 價(jià)格快速下跌，長(zhǎng)期低迷市場(chǎng)層面42市場(chǎng)大勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響需求變化需求變化 ———— 置業(yè)目的以自住為主，投資需求轉(zhuǎn)冷（老人社區(qū)開始產(chǎn)生；老百姓買房意欲降低，租房成趨勢(shì)；度假物業(yè)成為大眾選擇）客戶群變化客戶群變化 ———— 金融手段對(duì)投機(jī)、投資需求的抑制作用凸顯，導(dǎo)致大量投資客戶淡出市場(chǎng)；剛性需求客戶成為購(gòu)房主力競(jìng)爭(zhēng)變化競(jìng)爭(zhēng)變化 ———— 新政強(qiáng)力打壓之下，觀望氛圍濃烈；淡市環(huán)境下小范圍劇烈競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪客戶資源整固期 433 長(zhǎng)沙形勢(shì)預(yù)判長(zhǎng)沙形勢(shì)預(yù)判 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？不會(huì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？不會(huì)2023長(zhǎng)沙44長(zhǎng)沙是中部六省市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格洼地，在 2023年以前，房?jī)r(jià)基本呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)? 在 2023年以前，長(zhǎng)沙官方公布的商品房均價(jià)基本穩(wěn)定在 3000元 /㎡以下的水平；? 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)實(shí)際價(jià)格應(yīng)比官方公布的數(shù)據(jù)多200~300元 /㎡；? 即使如此，相較于武漢、合肥、南昌等中部省會(huì)城市，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍處于較低水平；? 相對(duì) 2023年深圳（ 9956元 /㎡）、廣州（ 6545元 /㎡）等一線城市而言，是一個(gè)明顯的價(jià)格洼地。城市 太原 鄭州 武漢 南昌 合肥 長(zhǎng)沙人均可支配收入（元） 11741 11822 12360 11243 11013 13924商品房均價(jià)（元 /㎡） 3215 3231 3997 3640 3880 29912023年中部六省省會(huì)城市收入及房?jī)r(jià)比較歷年長(zhǎng)沙年商品房均價(jià)及銷售面積走勢(shì)走勢(shì)（ 2023~2023）什么原因使長(zhǎng)沙成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格洼地？根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市中僅高于寧夏的西寧，處在倒數(shù)第二 。45典型的消費(fèi)型城市，居民理財(cái)能力不強(qiáng)，儲(chǔ)蓄相對(duì)有限，投資意識(shí)較薄弱? 長(zhǎng)沙市城市居民人均消費(fèi)性支出水平在省會(huì)城市中歷年都是處于前 5位水平，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈；? 長(zhǎng)沙城市居民人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比都在 ，與普通城市在 ~間相比，消費(fèi)特征明顯；? 自 2023年以后，居住需求的支出在長(zhǎng)沙人的消費(fèi)支出中一直僅占約 10%的比例。洼地解析之一歷年城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄增加額及增長(zhǎng)率億元 歷年城市居民人均居住支出與消費(fèi)支出對(duì)比06年城市居民人均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)消費(fèi)旺盛，儲(chǔ)蓄、投資相對(duì)偏低46經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)阻滯了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，大量定向開發(fā)項(xiàng)目消化了市場(chǎng)的有效需求長(zhǎng)沙非市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房共有三種，一是經(jīng)濟(jì)適用房，二是公務(wù)員住宅小區(qū)，三是部分單位參照公務(wù)員小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定向開發(fā)的商品房。洼地解析之二? 自 1998年開始至 2023年 8月，長(zhǎng)沙市已建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 ㎡； “十五 ”期間，長(zhǎng)沙共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 ，占商品房住宅建設(shè)的比重為 %；? “98年房改以后，長(zhǎng)沙市建設(shè)了大量的經(jīng)濟(jì)適用房 …… 甚至在高檔居住區(qū)的周邊建設(shè)，這也使得價(jià)格較低（剛起步的）商品房失去了（部分的）生存空間 。 ”—— 長(zhǎng)沙市房交所黃先生省府新址市府新址市府舊址省府舊址八方小區(qū)陽(yáng)光嘉園定向開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品以低于市場(chǎng)價(jià)格銷售，將大部分具有穩(wěn)定收入及二次置業(yè)消費(fèi)能力的政府公務(wù)員、國(guó)企事業(yè)單位職工排斥于商品房消費(fèi)市場(chǎng)之外。? 省市政府遷址后配套建設(shè)了公務(wù)員小區(qū)，下屬機(jī)構(gòu)及國(guó)有企業(yè)效仿其做法，紛紛啟動(dòng)定向開發(fā)的住宅項(xiàng)目；? “十五 ”期間，長(zhǎng)沙近幾年非市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房超過 60個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積將近 700萬(wàn)㎡，定向開發(fā)與公務(wù)員小區(qū)的銷售面積近 300萬(wàn)㎡，占同期商品房住宅的銷售面積的近 20%。經(jīng)濟(jì)適用房大量開發(fā)確實(shí)起到平抑房?jī)r(jià)的效果，卻給房地產(chǎn)發(fā)展帶來阻力。47在城市擴(kuò)張及財(cái)政壓力的雙重影響下，土地供應(yīng)量過大且市場(chǎng)化不足，地價(jià)難以走高洼地解析之三省政府省委市政府“ 一核三中心 ”—— 政府意圖拉開架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城市的快速擴(kuò)張，加大土地的供應(yīng)量成為必然的選擇。%%長(zhǎng) 沙市 2023年國(guó)有土地使用 權(quán) 出 讓 情況 統(tǒng)計(jì)出 讓總 合 計(jì) 協(xié)議 招拍掛宗數(shù)面 積 （ 畝）成交價(jià)（萬(wàn)元）宗數(shù)面積成交價(jià)（萬(wàn)元）宗數(shù)面積成交價(jià)（萬(wàn)元）214 77103512141665595246374482115104839.71平均價(jià)格 （萬(wàn)元 /畝 ） 2023年長(zhǎng)沙土地出讓面積為 7710畝；2023年長(zhǎng)沙土地出讓面積為 7050畝。216。武漢 2023年土地供應(yīng)量為 3000畝；216。鄭州 2023年土地供應(yīng)量為 2800畝；216。深圳 2023年土地供應(yīng)量為 2038畝。 2023年土地收入占財(cái)政收入比例216。大規(guī)模擴(kuò)張的背景下，政府缺乏財(cái)力進(jìn)行公路的配套建設(shè)；216。政府請(qǐng)開發(fā)商修路，之后將路旁部分土地劃給開發(fā)商作為補(bǔ)償；216。開發(fā)商在土地成本以及稅費(fèi)方面得到諸多的優(yōu)惠，得到土地后，要么以低價(jià)策略開發(fā)，要么將其低價(jià)出售。 土地出讓是政府收入的重要來源，但由于市場(chǎng)化不足，地價(jià)難以走高。48較低的取地成本與部分開發(fā)商落后的開發(fā)理念，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)仍處于較低的水平? 早期的長(zhǎng)沙市場(chǎng)缺乏高品質(zhì)樓盤，客戶高層級(jí)的居住需求尚未被激發(fā)；? 取地成本較低，市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量普遍不高，開發(fā)商不存在塑造高品質(zhì)樓盤進(jìn)而獲取溢價(jià)的壓力；? “長(zhǎng)沙本土開發(fā)商一般都樂于偏安一隅 …… 大多只注重具體項(xiàng)目的廣告宣傳 與市場(chǎng)推廣，而忽視培育長(zhǎng)期的品牌效應(yīng)和企業(yè)的領(lǐng)先地位 ……”—— 專業(yè)人士訪談洼地解析之四49價(jià)格洼地是市場(chǎng)位于初級(jí)階段的集中表現(xiàn)，隨著市場(chǎng)化程度的提升，房?jī)r(jià)上升通道已經(jīng)打開? 據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年 3月份，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)均價(jià)為 3184元 /㎡，同比漲幅高達(dá) ％，漲幅僅次于北海和深圳；? “目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的均價(jià)應(yīng)在4000元 /㎡左右，價(jià)格在 4000元 /㎡以下的房子并不多，當(dāng)前政府公布的數(shù)據(jù)實(shí)際上是偏低的。 ”—— 市房交所黃先生元 /㎡ 長(zhǎng)沙近期商品房及住宅價(jià)格增長(zhǎng)圖市場(chǎng)化程度不足是制約房?jī)r(jià)上升的主要原因，隨著各種條件的成熟，長(zhǎng)沙市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。216。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)阻滯了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，大量定向開發(fā)項(xiàng)目消化了市場(chǎng)的有效需求；216。在城市擴(kuò)張及財(cái)政壓力的雙重影響下，土地供應(yīng)量過大且市場(chǎng)化不足，地價(jià)難以走高；216。長(zhǎng)沙是典型的消費(fèi)型城市，居民理財(cái)能力不強(qiáng)，儲(chǔ)蓄相對(duì)有限，投資意識(shí)較薄弱；216。較低的取地成本與部分開發(fā)商落后的開發(fā)理念，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)仍處于較低的水平。市場(chǎng)為初級(jí)階段，市場(chǎng)化程度不足。50政府有意識(shí)地縮減經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，限制定向開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)為支持商品房市場(chǎng)的發(fā)展2023年全市非市場(chǎng)定價(jià)類住宅成交均價(jià)為 1560元 /㎡，同比上漲 % 。216。非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售 4875套， ㎡， 同比下降 %、 %；216。非市場(chǎng)定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為 ㎡，面積 同比縮小 %；216。登記銷售套均建筑面積為 ㎡， 面積同比縮小 %。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房面積供應(yīng)情況216。“ 對(duì)于建設(shè)大量經(jīng)濟(jì)適用房的決策，政府現(xiàn)在已經(jīng)后悔了，因?yàn)樵诳梢詣?chuàng)造收入的時(shí)候沒有收入 …… 如果當(dāng)時(shí)不是建設(shè)大量的經(jīng)濟(jì)適用房，長(zhǎng)沙的發(fā)展可能比現(xiàn)在更快。 ”—— 市房交所黃先生 2023年 2023年2023年長(zhǎng)沙非市場(chǎng)類住宅狀況轉(zhuǎn)型期下的長(zhǎng)沙市場(chǎng)政府導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)適用房51土地供應(yīng)逐步走向規(guī)范化，招拍掛成為出讓的主要方式，在政府的主導(dǎo)下，地價(jià)迅速拉高? 與 2023年相比， 2023年招拍掛出讓的面積占比由 %快速躍升至 %? 2023年長(zhǎng)沙掛牌土地成交價(jià)格在交易底價(jià)的基礎(chǔ)上平均提高了30％ ，整體地價(jià)上升；? 2023年土地出讓方式進(jìn)一步革新，本項(xiàng)目為長(zhǎng)沙第一宗網(wǎng)上拍賣地塊；? 相較于 2023年年中土地交易曾出現(xiàn)的觀望狀態(tài)， 2023年土地拍賣一路紅火，總價(jià)單價(jià)不斷拉高，地王頻頻出現(xiàn)，長(zhǎng)沙成為中國(guó)地產(chǎn)界的焦點(diǎn)。長(zhǎng)沙市 2023年土地供應(yīng)狀況與 2023年土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)比年份 協(xié)議 招拍掛 總計(jì)2023年 5595畝 2115畝 7710畝2023年 3330畝 3720畝 7050畝拍賣之下不斷刷新地王216。 6月 5日，建發(fā)拍下長(zhǎng)沙單價(jià)最高的天價(jià)地王 “ 黃土嶺地塊 ” ，折合單價(jià) 789萬(wàn) /畝。216。 7月 24日，北辰和城開聯(lián)合拿下新河三角洲地塊，總地價(jià) 92億，創(chuàng)造了總價(jià)最高的中國(guó)地王。轉(zhuǎn)型期下的長(zhǎng)沙市場(chǎng)土地供應(yīng)52品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入，經(jīng)過 2~3年的市場(chǎng)培育，在產(chǎn)品品質(zhì)改進(jìn)的基礎(chǔ)上，開始做高價(jià)格綠城桂花城陽(yáng)光 100萬(wàn)科西街建發(fā)湘江北尚卓越蔚藍(lán)海岸融科三萬(wàn)英尺長(zhǎng)沙奧林匹克花園珠江花城3800 → 4500 3700 → 5000 3000 → 4800 4300 → 50003600 → 50003200 → 5700 2800→ 4700 4200 → 4600轉(zhuǎn)型期下的長(zhǎng)沙市場(chǎng)開發(fā)企業(yè)53216。一線城市地價(jià)高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)向完全資本競(jìng)爭(zhēng)靠攏；216。一線城市房?jī)r(jià)上升迅速，開發(fā)商普遍對(duì)后市預(yù)期高；216。土地緊缺和資本積累使一線城市開發(fā)商加快了擴(kuò)張的步伐。從全國(guó)來看，一線城市土地飽和房?jī)r(jià)高企，部分剛性需求和過剩資本被導(dǎo)向長(zhǎng)