【文章內(nèi)容簡介】 正式合同后 10 日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費20%。 （ 5）購買商鋪的業(yè)主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營。如該商鋪購買時未出租，需交納 50 元 /M2保證金，簽定經(jīng)營管理公約和自營意向書，保證和商業(yè)街同步開業(yè)后，才可自營，同時，第一年后返物管費 20%。 （ 6）開業(yè)后購鋪基本不給予任何獎勵政策。 六 、招商階段劃分為 招商實施準備階段 招商強勢期 招商攻堅階段 第 一部分 招商階段性工作 第一階段 ——招商實施準備期 一、目標 完成項目市場調(diào)查工作，根據(jù)市調(diào)完成和完善項目定位、項目運作思路以及所欠缺的項目不利因素等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據(jù) 市場 要求相應(yīng)調(diào)整售價及租金方案； 完成對招商人員招聘和招商技巧、統(tǒng)一說辭、禮儀、管理制度、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識的培訓(xùn)； 二、重點工作 完成招商的基礎(chǔ)性工作； 完成現(xiàn)場招商處包裝及項目地盤包裝； 塑造項目形象； 確定目標商家資源，收集商家信息； 篩選重點主題主力商家 , 開展對重點商家的接觸 。 設(shè)計完成招商 資料； 完成布置招商現(xiàn)場用圖表； 儲備大量的目標商家資源，為后期強勢推廣做好鋪墊工作； 完成租賃合同的評審和定稿； 確定招商廣告宣傳方案； 1完成項目現(xiàn)場廣告位及導(dǎo)識系統(tǒng)規(guī)劃方案； 1 完成 與業(yè)主簽定 租賃 經(jīng)營協(xié)議 文本設(shè)計 ； 1完善項目租金價格體系。 三、 時間節(jié)點： 20xx 年 6 月 30 日前。 第二階段 ——強勢招商階段 一、目標 全力啟動招商任務(wù)，招商率達 50%80%。 商家資源儲備率達到 90%，意向入駐商家儲備量達到 30 個以上。 二、重點工作 完成招商任務(wù)分解和 落實； 繼續(xù)收集商家資源 ,篩選商家資源； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 與相關(guān)行業(yè)協(xié)會就本項目建立合作關(guān)系； 全面展開與意向商家的洽談 ,重點引進主題、主力商家 ,形成帶動作用和引導(dǎo)； 用優(yōu)惠政策引進主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進場裝修； 形成對重點商家資源集中區(qū)的針對性招商； 完成輔助招商工作的現(xiàn)場氛圍烘托。 完成營銷推廣階段性計劃； 實施項目導(dǎo)識系統(tǒng)及廣告位的制作； 1逐步完成對項目商業(yè)氛圍的營造 ,包括招商的現(xiàn)場包裝布置。 三、時間節(jié)點： 20xx 年 7 月 —12 月 第三階段 ——招商攻堅階段 一、目標 招商率力爭達 80%以上。 二、重點工作 繼續(xù)加強商家資源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率； 對現(xiàn)有商家資源進行優(yōu)化組合； 督促商家進場裝修并與之配合； 完成開業(yè)策劃方案，組織進行開業(yè)相關(guān)活動準備； 開業(yè)環(huán)境布置； 開業(yè)廣告宣傳； 完成開業(yè)慶典準備工作及開業(yè)慶典活動； 完成對媒體炒作的組織和實施； 設(shè)計對消費者有吸引力的活動素材 ,組織相關(guān)媒體宣傳； 利用開業(yè)前的宣傳和造勢 ,促進招商率的進一步提高； 1完成開業(yè)后的系列促銷活動實施方案 。 三、 時間節(jié)點： 20xx 年 10 月 第二部分 招商、銷售策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、利用本公司已有的及進一步開發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營聯(lián)盟在成都 、重慶、瀘州、自貢 或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量 二、優(yōu)質(zhì)品牌成為本項目經(jīng)營、管理的一大亮點，由該主力商家?guī)酉嚓P(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈以及其他中小商家共同發(fā)展，形成優(yōu)勢互補、相互促進的優(yōu)勢格局。 三、 定向為主，化零為整實施策略，形成商業(yè)旺場氛圍 、 在成都 、重慶、自貢餐飲娛樂 市場區(qū)域內(nèi)尋找有實力的商家，將這些商家有效合理的整合起來，以化零為整的規(guī)模經(jīng)濟 效應(yīng)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。并利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標商家加盟。 五、商家策略 定向為主，整合實施 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對主力商家及牽頭租戶實行定向招商，并安排招商主辦重點落實適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。 以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標商家加盟。 廣告招商：通過各種推廣活動和宣傳制造題材，擴大本項目的影響力，吸引目標客戶的注意力，促進招商。 主次分明，把握節(jié)奏 ① 依 據(jù)商家資源儲備和優(yōu)化目標客戶層，先易后難，嚴格控制和把握 本 項目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。 ② 掌握時機，利用引進的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴大宣傳，全面開展招商工作。 ③ 根據(jù)引進的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實施定向招商，提高招商的成功率。 商家應(yīng)對策略 ① 對商家要進行正面激勵和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營信心，對商家提出經(jīng)營建議，表現(xiàn)最大的真誠度，贏得商家的信賴。 ② 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對本項目的不利輿論，對不同態(tài)度的商家采 取不同的應(yīng)對策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 對意向性較強、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營規(guī)模適度的商家，要積極跟進，增強商家經(jīng)營信心，消除其對項目的擔憂，促使其下決心。 ④ 對于猶豫、徘徊的商家，找準原因，對癥下藥。 六、業(yè)主策略 合理規(guī)劃，引導(dǎo)實施 特殊矛盾，積極應(yīng)對 七、規(guī)劃策略 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計廣告位、商家店招、導(dǎo)識系統(tǒng)、 POP 廣告等，有較高的信息能見度。 合理規(guī)劃 、美化、亮化 項目門前區(qū)域，增 強建筑立面感觀色彩 ，以吸引消費者 和樹立商家信心與自信 。 沿街路燈、 商業(yè)街 光彩工程等。 人流、車流 與停車場 的動線設(shè)計，形成對人、車 、場 的有效引導(dǎo)。 正視對產(chǎn)權(quán) 集中 的具體情況，根據(jù)業(yè)主委托和自營情況存在變數(shù)的實際情況進行動態(tài)調(diào)整，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。 八、管理策略 通過有效組織和組合，充分發(fā)揮團隊的招商作用，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商任務(wù)為目標。 營造良性競爭機制，促進和調(diào)動招商主辦 部門和中介代理機構(gòu) 的工作積極性和能動性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長。 定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時溝通交流，強化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個團隊工作效率和能力。 組織提供相關(guān)資料，加強招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。 九、價格 定位 策略 ① 商鋪租金價格考慮對業(yè)主的投資回報要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價格策略，并逐年進行遞增，降低商家前期經(jīng)營負擔，樹立商家經(jīng)營信心，形成旺鋪的局面。 ② 根據(jù)制定的參考價格體系及不同口岸等級標準與商家洽談所能接受的具 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 體租金標準。 ③ 根據(jù)本項目商鋪面積 不 大和口岸租金差別 不 大特點，結(jié)合對行業(yè)市場情況、業(yè)主的投資回報要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標準。 第一年回報率暫定為 5%，第二年達到 6%左右。 ④ 拉大次級口岸與頂級口岸的租金差距，促進次級口岸的出租率，對優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策 （如實行前 23 年的免租政策等） 。 后期經(jīng)營管理 一、制定項目后期經(jīng)營管理方案 本部分主要介紹本項目后期經(jīng)營管理的總的基本思路，主要包括項目商業(yè)情況審核制度、市場趨勢分析、制定商業(yè)應(yīng)對策略、商業(yè)綜合管理體系等四個方面的內(nèi)容。 項目商業(yè)情況審核制度 審核對象：入駐商家 審核目的：對入駐商家進行經(jīng)營情況審核，了解項目區(qū)域市場發(fā)展狀況及趨勢，同時可以測評商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性 審核時間：每半年進行一次審核 審核指標： （ 略 ） 市場趨勢分析 分析目的：確定 本 項目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力 分析方法：對搜集的信息進行量化，通過建立數(shù)學(xué)模型，用分析軟件進行回歸預(yù)測 分析的數(shù)據(jù)來源： 本 項目區(qū)域市場經(jīng)營情況、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟政策以及影響、本地區(qū)市場發(fā)展情況、各行業(yè)發(fā)展情況、政府政策影響 、居民消費情況等 本項目 商業(yè)應(yīng)對策略 策略一：若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可對商家進行一定的經(jīng)營培訓(xùn)，幫助他們做好經(jīng)營的升級管理； 策略二：若因項目所在區(qū)域市場發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可通過調(diào)整 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場營銷思路，舉辦營銷活動等方法提升項目區(qū)域市場的商業(yè)氛圍； 策略三：若因行業(yè)發(fā)展情況影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可適當對商業(yè)業(yè)態(tài)進行調(diào)整； 策略四：若因別的不可預(yù)見因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，再根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。 本項目 商業(yè)綜合管理體系 根據(jù)項目實際情況制定相關(guān)的商業(yè) 綜合管理方案、評估體系及執(zhí)行體系。 二、項目經(jīng)營商家的調(diào)整和管理（項目招商完成后） １．本項目商業(yè)用房的商家置換工作，包括法律事務(wù)的解決和招商調(diào)整 ２．整體營銷活動的策劃及運作執(zhí)行（穩(wěn)商） 項目整體開業(yè)后，為整合項目 本項目 商業(yè)資源，提高 本 商業(yè)項目知名度，擴大項目的區(qū)域市場影響力，應(yīng)制定一份詳細的年度營銷計劃。年度營銷計劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個方面： 年度營銷計劃概要 項目區(qū)域市場背景分析（包括產(chǎn)品、競