【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 正式合同后 10 日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)20%。 （ 5）購買商鋪的業(yè)主，仍需自營(yíng)的，如該商鋪購買時(shí)已出租，將無條件選擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營(yíng)。如該商鋪購買時(shí)未出租，需交納 50 元 /M2保證金，簽定經(jīng)營(yíng)管理公約和自營(yíng)意向書，保證和商業(yè)街同步開業(yè)后，才可自營(yíng)，同時(shí)，第一年后返物管費(fèi) 20%。 （ 6）開業(yè)后購鋪基本不給予任何獎(jiǎng)勵(lì)政策。 六 、招商階段劃分為 招商實(shí)施準(zhǔn)備階段 招商強(qiáng)勢(shì)期 招商攻堅(jiān)階段 第 一部分 招商階段性工作 第一階段 ——招商實(shí)施準(zhǔn)備期 一、目標(biāo) 完成項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作，根據(jù)市調(diào)完成和完善項(xiàng)目定位、項(xiàng)目運(yùn)作思路以及所欠缺的項(xiàng)目不利因素等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據(jù) 市場(chǎng) 要求相應(yīng)調(diào)整售價(jià)及租金方案； 完成對(duì)招商人員招聘和招商技巧、統(tǒng)一說辭、禮儀、管理制度、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)； 二、重點(diǎn)工作 完成招商的基礎(chǔ)性工作； 完成現(xiàn)場(chǎng)招商處包裝及項(xiàng)目地盤包裝； 塑造項(xiàng)目形象； 確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息； 篩選重點(diǎn)主題主力商家 , 開展對(duì)重點(diǎn)商家的接觸 。 設(shè)計(jì)完成招商 資料； 完成布置招商現(xiàn)場(chǎng)用圖表； 儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢(shì)推廣做好鋪墊工作； 完成租賃合同的評(píng)審和定稿； 確定招商廣告宣傳方案； 1完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案； 1 完成 與業(yè)主簽定 租賃 經(jīng)營(yíng)協(xié)議 文本設(shè)計(jì) ； 1完善項(xiàng)目租金價(jià)格體系。 三、 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 20xx 年 6 月 30 日前。 第二階段 ——強(qiáng)勢(shì)招商階段 一、目標(biāo) 全力啟動(dòng)招商任務(wù)，招商率達(dá) 50%80%。 商家資源儲(chǔ)備率達(dá)到 90%，意向入駐商家儲(chǔ)備量達(dá)到 30 個(gè)以上。 二、重點(diǎn)工作 完成招商任務(wù)分解和 落實(shí)； 繼續(xù)收集商家資源 ,篩選商家資源； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系； 全面展開與意向商家的洽談 ,重點(diǎn)引進(jìn)主題、主力商家 ,形成帶動(dòng)作用和引導(dǎo)； 用優(yōu)惠政策引進(jìn)主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進(jìn)場(chǎng)裝修； 形成對(duì)重點(diǎn)商家資源集中區(qū)的針對(duì)性招商； 完成輔助招商工作的現(xiàn)場(chǎng)氛圍烘托。 完成營(yíng)銷推廣階段性計(jì)劃； 實(shí)施項(xiàng)目導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)及廣告位的制作； 1逐步完成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營(yíng)造 ,包括招商的現(xiàn)場(chǎng)包裝布置。 三、時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 20xx 年 7 月 —12 月 第三階段 ——招商攻堅(jiān)階段 一、目標(biāo) 招商率力爭(zhēng)達(dá) 80%以上。 二、重點(diǎn)工作 繼續(xù)加強(qiáng)商家資源儲(chǔ)備，對(duì)剩余商鋪進(jìn)行定向招商，提高招商成功率； 對(duì)現(xiàn)有商家資源進(jìn)行優(yōu)化組合； 督促商家進(jìn)場(chǎng)裝修并與之配合； 完成開業(yè)策劃方案，組織進(jìn)行開業(yè)相關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備； 開業(yè)環(huán)境布置； 開業(yè)廣告宣傳； 完成開業(yè)慶典準(zhǔn)備工作及開業(yè)慶典活動(dòng)； 完成對(duì)媒體炒作的組織和實(shí)施； 設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者有吸引力的活動(dòng)素材 ,組織相關(guān)媒體宣傳； 利用開業(yè)前的宣傳和造勢(shì) ,促進(jìn)招商率的進(jìn)一步提高； 1完成開業(yè)后的系列促銷活動(dòng)實(shí)施方案 。 三、 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 20xx 年 10 月 第二部分 招商、銷售策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、利用本公司已有的及進(jìn)一步開發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟在成都 、重慶、瀘州、自貢 或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量 二、優(yōu)質(zhì)品牌成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理的一大亮點(diǎn)，由該主力商家?guī)?dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈以及其他中小商家共同發(fā)展，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互促進(jìn)的優(yōu)勢(shì)格局。 三、 定向?yàn)橹鳎銥檎麑?shí)施策略，形成商業(yè)旺場(chǎng)氛圍 、 在成都 、重慶、自貢餐飲娛樂 市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)尋找有實(shí)力的商家，將這些商家有效合理的整合起來，以化零為整的規(guī)模經(jīng)濟(jì) 效應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。并利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。 五、商家策略 定向?yàn)橹?，整合?shí)施 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商家及牽頭租戶實(shí)行定向招商，并安排招商主辦重點(diǎn)落實(shí)適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。 以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。 廣告招商：通過各種推廣活動(dòng)和宣傳制造題材，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)客戶的注意力，促進(jìn)招商。 主次分明，把握節(jié)奏 ① 依 據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，先易后難，嚴(yán)格控制和把握 本 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。 ② 掌握時(shí)機(jī)，利用引進(jìn)的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴(kuò)大宣傳，全面開展招商工作。 ③ 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。 商家應(yīng)對(duì)策略 ① 對(duì)商家要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商家提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，贏得商家的信賴。 ② 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采 取不同的應(yīng)對(duì)策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 對(duì)意向性較強(qiáng)、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營(yíng)規(guī)模適度的商家，要積極跟進(jìn)，增強(qiáng)商家經(jīng)營(yíng)信心，消除其對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)憂，促使其下決心。 ④ 對(duì)于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對(duì)癥下藥。 六、業(yè)主策略 合理規(guī)劃，引導(dǎo)實(shí)施 特殊矛盾，積極應(yīng)對(duì) 七、規(guī)劃策略 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)廣告位、商家店招、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)、 POP 廣告等，有較高的信息能見度。 合理規(guī)劃 、美化、亮化 項(xiàng)目門前區(qū)域，增 強(qiáng)建筑立面感觀色彩 ，以吸引消費(fèi)者 和樹立商家信心與自信 。 沿街路燈、 商業(yè)街 光彩工程等。 人流、車流 與停車場(chǎng) 的動(dòng)線設(shè)計(jì)，形成對(duì)人、車 、場(chǎng) 的有效引導(dǎo)。 正視對(duì)產(chǎn)權(quán) 集中 的具體情況，根據(jù)業(yè)主委托和自營(yíng)情況存在變數(shù)的實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。 八、管理策略 通過有效組織和組合，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的招商作用，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商任務(wù)為目標(biāo)。 營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商主辦 部門和中介代理機(jī)構(gòu) 的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專業(yè)中的特長(zhǎng)。 定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。 組織提供相關(guān)資料，加強(qiáng)招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。 九、價(jià)格 定位 策略 ① 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹立商家經(jīng)營(yíng)信心，形成旺鋪的局面。 ② 根據(jù)制定的參考價(jià)格體系及不同口岸等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 體租金標(biāo)準(zhǔn)。 ③ 根據(jù)本項(xiàng)目商鋪面積 不 大和口岸租金差別 不 大特點(diǎn)，結(jié)合對(duì)行業(yè)市場(chǎng)情況、業(yè)主的投資回報(bào)要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 第一年回報(bào)率暫定為 5%，第二年達(dá)到 6%左右。 ④ 拉大次級(jí)口岸與頂級(jí)口岸的租金差距，促進(jìn)次級(jí)口岸的出租率，對(duì)優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策 （如實(shí)行前 23 年的免租政策等） 。 后期經(jīng)營(yíng)管理 一、制定項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理方案 本部分主要介紹本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理的總的基本思路，主要包括項(xiàng)目商業(yè)情況審核制度、市場(chǎng)趨勢(shì)分析、制定商業(yè)應(yīng)對(duì)策略、商業(yè)綜合管理體系等四個(gè)方面的內(nèi)容。 項(xiàng)目商業(yè)情況審核制度 審核對(duì)象：入駐商家 審核目的：對(duì)入駐商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)情況審核，了解項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)，同時(shí)可以測(cè)評(píng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性 審核時(shí)間：每半年進(jìn)行一次審核 審核指標(biāo)： （ 略 ） 市場(chǎng)趨勢(shì)分析 分析目的：確定 本 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及潛力 分析方法：對(duì)搜集的信息進(jìn)行量化，通過建立數(shù)學(xué)模型，用分析軟件進(jìn)行回歸預(yù)測(cè) 分析的數(shù)據(jù)來源： 本 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及影響、本地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展情況、各行業(yè)發(fā)展情況、政府政策影響 、居民消費(fèi)情況等 本項(xiàng)目 商業(yè)應(yīng)對(duì)策略 策略一：若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可對(duì)商家進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)，幫助他們做好經(jīng)營(yíng)的升級(jí)管理； 策略二：若因項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可通過調(diào)整 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)營(yíng)銷思路，舉辦營(yíng)銷活動(dòng)等方法提升項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)氛圍； 策略三：若因行業(yè)發(fā)展情況影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可適當(dāng)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整； 策略四：若因別的不可預(yù)見因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，再根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。 本項(xiàng)目 商業(yè)綜合管理體系 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定相關(guān)的商業(yè) 綜合管理方案、評(píng)估體系及執(zhí)行體系。 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家的調(diào)整和管理（項(xiàng)目招商完成后） １．本項(xiàng)目商業(yè)用房的商家置換工作，包括法律事務(wù)的解決和招商調(diào)整 ２．整體營(yíng)銷活動(dòng)的策劃及運(yùn)作執(zhí)行（穩(wěn)商） 項(xiàng)目整體開業(yè)后，為整合項(xiàng)目 本項(xiàng)目 商業(yè)資源，提高 本 商業(yè)項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)影響力，應(yīng)制定一份詳細(xì)的年度營(yíng)銷計(jì)劃。年度營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 年度營(yíng)銷計(jì)劃概要 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)背景分析（包括產(chǎn)品、競(jìng)