【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5) 乙方經(jīng)營期間環(huán)境污染引起周邊居民投訴三次以上 ,經(jīng)整改仍不能達到要求的。 6. 乙方自行裝修房屋，自付裝修費用，租期屆滿，或中途退租，或違約終止解除合同，不得以裝修費抵租金或向甲方要求賠償裝修費用。 逾期兩個月，乙方有權(quán)單方面解除本合同，由此造成的損失由甲方自行承擔(dān)； 3. 甲方向乙方出租的商鋪設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)按實際交房時現(xiàn)狀為準(zhǔn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 代表意見 ： 電話： 傳真： 合同編號： 20xx0 中國酒都溫泉商業(yè)街商鋪租賃合同書 出 租 方（甲方）： 法 定 代 表 人： 地 址： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）乙方如違背本確認(rèn)書條款或放棄租賃上述場地（乙方必須在收到甲方書面簽約通知后十五天內(nèi)與甲方簽定正式的商鋪租賃合同，逾期未簽，則視為甲方自動放棄租賃上述場地），甲方有權(quán) 扣除全部訂金。（建筑面積）； 4）本租金及物業(yè)管理費不含水、電、氣、電話、空調(diào)等費用，該費用自營部分的由乙方自 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商家、消費群對項 目 已 深 入 認(rèn)識。 招商人員 5 名：由經(jīng)理安排具體招商工作，其中： 3 名招商人員負(fù)責(zé)招商工作， 1 名招商人員負(fù)責(zé)招商 客服 工作，招商文案策劃 1 名。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 本項目商業(yè)街 市場的升級管理 升級目標(biāo)：爭取把本項目 商業(yè)街 市場升級為知名 商業(yè)旅游 市場 升級原則：從以銷量為目標(biāo)向以打造品牌為目標(biāo)進行升級 從單一的網(wǎng)絡(luò)向以自身品牌為核心的終端體系的轉(zhuǎn)變進行升級 從 以競爭對手為主體制定的營銷策略向以更好的滿足消費者需求制定營銷 戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變進行升級 使商家從利益驅(qū)動到理念驅(qū)動的轉(zhuǎn)變進行升級 升級的具體操作內(nèi)容： 根據(jù)年度商業(yè) 街 市場發(fā)展?jié)摿?，制定年度營銷目標(biāo)，并進行合理分化，為本項目商家制定相應(yīng)的營銷策略； 市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，培育 項目 市場，促 使 商業(yè)街快速繁榮； 對不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實施經(jīng)營管理專業(yè)培訓(xùn)，提升 商家的市場競爭力，保證商家經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展； 確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險應(yīng)對政策，每年開展不低于 6 次促進商業(yè) 街 繁榮的公關(guān)宣傳活動。 本項目 商業(yè)綜合管理體系 根據(jù)項目實際情況制定相關(guān)的商業(yè) 綜合管理方案、評估體系及執(zhí)行體系。 第一年回報率暫定為 5%，第二年達到 6%左右。 組織提供相關(guān)資料，加強招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。 六、業(yè)主策略 合理規(guī)劃，引導(dǎo)實施 特殊矛盾，積極應(yīng)對 七、規(guī)劃策略 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計廣告位、商家店招、導(dǎo)識系統(tǒng)、 POP 廣告等，有較高的信息能見度。 商家應(yīng)對策略 ① 對商家要進行正面激勵和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營信心，對商家提出經(jīng)營建議，表現(xiàn)最大的真誠度，贏得商家的信賴。 三、 定向為主，化零為整實施策略，形成商業(yè)旺場氛圍 、 在成都 、重慶、自貢餐飲娛樂 市場區(qū)域內(nèi)尋找有實力的商家，將這些商家有效合理的整合起來，以化零為整的規(guī)模經(jīng)濟 效應(yīng)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。 完成營銷推廣階段性計劃； 實施項目導(dǎo)識系統(tǒng)及廣告位的制作； 1逐步完成對項目商業(yè)氛圍的營造 ,包括招商的現(xiàn)場包裝布置。 三、 時間節(jié)點： 20xx 年 6 月 30 日前。 （ 6）開業(yè)后購鋪基本不給予任何獎勵政策。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四 、招商 租賃具體操作流程： 業(yè) 主購買商鋪填寫經(jīng)營意向調(diào)查表； 確認(rèn)自營、委托出租； 投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金； 公司收集承租客戶信息、進行談判； 協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃協(xié)議，交納履約保證金； 裝修、開業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。招商團隊在項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)政策到位的基礎(chǔ)上可以展開全面的針對性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用。 目前商業(yè)街未預(yù)埋衛(wèi)生間管線，同時也未預(yù)埋排煙管道。‘‘’ B16 ‘‘’‘?！? B8‘‘ ’‘。‘‘’ A16‘‘’‘。 方案二： 不進行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進行招商，一、二、三層整體招商?！? B14 ‘‘’‘。‘‘’ B6‘‘’‘?！? A14‘‘’‘。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目關(guān)鍵不利因素是商業(yè)街的生存 和發(fā)展， 從一定程度講， 是處于 “不由自主” 角度 ， 即 受 整體 溫泉項目 可持續(xù)穩(wěn)定地增長和發(fā)展 的影響。 項目 SWOT 分析 1 項目優(yōu)勢（ S） A、 本項目是 與 中國酒都溫泉 度假中心配套的休閑商業(yè)步行街， 占地面積 1000多畝，屬旅游商業(yè)地產(chǎn)項目，有相關(guān)旅游產(chǎn)品（溫泉沖浪館、高檔商務(wù) 酒店、私家別墅 、網(wǎng)球場等）作 人氣支撐； B、 交通便捷，離塵不離城； C、絕版 別墅 ， 升值 潛力 空間 大； 項目劣勢（ W） A、 遠離城市核心商圈 和次商圈 ，缺少足夠的人氣支撐； B、 前期運作成為“夾生飯”，重新啟動困難重重； C、旅游項目的商業(yè)，由于其定位特殊 ，對商家的選擇 有其局限性； D、命運不在其商業(yè)本身，而在于溫泉旅游效益對商業(yè)街的牽引力； 項目機會（ O） A、 新公司的 實力和 企業(yè)品牌、資本運作 模式 、戰(zhàn)略思路的前瞻性，給本項目注入了新的活力； B、 三江廠至大麥壩的 80 米景觀 大道的改造，觀 斗山外環(huán)線遂道的開 通， 使本項目在交通上更加便捷，對招徠游人和消費者增添了動力； C、 隨著溫泉項目的全面啟動，周邊環(huán)境的改善，本項目將有新的起色； D、新農(nóng)村建設(shè)項目的啟動，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游的展開，對整個溫泉項目注入了新的活力，也 可能 同時拉動商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展?；旧鲜且源ㄔ浦新窞橹行模孕⌒团R街鋪面為主。本 策劃方案 在 結(jié)合對本項目的了解和項目周邊市場分析 ,以及在前期運作其它商業(yè)項目招商及銷售時所獲得的實操經(jīng)驗 ,對本項目商業(yè)進行市場分析、項目定位、招商運作 、時間節(jié)點 等提出 策劃銷售部的建議和思路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。二層和三層 為中空式大開間，可以任意分隔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 三 ） 、功能定位 本 項目商業(yè) 街 展示的主要功能 為 滿足中國酒都溫泉旅游品牌中的旅游產(chǎn)品“六要素”：吃、住、行、娛、游、購的主體配套； 別墅小區(qū)業(yè)主的高雅生活配套實施； 閑情悠雅的小恬之處。 招商業(yè) 態(tài)類別 A、 餐飲類： 海鮮餐廳、西餐廳、 品牌中餐、 中西式結(jié)合的快餐廳、品牌火鍋、特色餐飲、 韓式燒烤、河鮮、本土特色餐飲、 B、 吧類： 咖啡吧、酒吧、冷熱飲、 網(wǎng)吧 、書吧 、水果店 C、 地方小吃： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！? A11‘‘’‘?！? B3 ‘‘’‘?！? B11 ‘‘’‘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！? A13‘‘’‘?！? B5‘‘’‘。‘‘’ B13‘‘’‘。 A4 216 特色餐飲 B4 641 超市 A5 108 旅游小商品 B5 108 美容美法、水果店 A6 351 棋牌、茶樓 B6 351 餐飲、小吃 A7 280 餐飲、小吃 B7 280 餐飲、小吃 A8 108 旅游小商品 B8 108 美容美法、水果店 A9 108 旅游小商品 B9 108 干洗店、通訊、藥房 A10 387 餐飲、小吃 B10 387 餐飲、小吃 A11 426 餐飲、小吃 B11 426 餐飲、小吃 A12 108 旅游小商品 B12 108 干洗店、通訊、藥房 A13 377 KTV 歌城 B13 216 特色餐飲 A14 369 KTV 歌城 B14 426 餐飲、小吃 A15 426 KTV 歌城 B15 369 餐飲、小吃 A16 216 KTV 歌城 B16 377 特色餐飲 為了有利于招商工作的開展，建議采用方案一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 招商計劃 招 商 工 作 名 稱 內(nèi) 容 目 的 重點 商家招商 專題研究對口 商家，確定完成 招商的時間 和談判 ； 引進、完成商家的最終落戶； 名店招商 主要面向省內(nèi)和宜賓 名店，要提前了解消費人群對知名品牌的購買力與消費文化方面的接受程度 ； 掌握品牌資源 ，做好后續(xù)商家的補位和預(yù)留； 一般商家，服務(wù)類的引進 掌握重點品牌資源 招商隊伍 選拔與培訓(xùn)，研究招商骨干人才的定向獵取 招商宣傳 確定費用比例、費用總額 招商費用管理： 招商 費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告 費用。 重視客戶營銷和關(guān)系營銷，費用安排上予以傾斜。對于招商團隊不健全或者相關(guān)經(jīng)驗尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。其缺點是費用高，招商質(zhì)量低，針對性差。 區(qū)別對待 — 不同商家 因引進的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個著重點： ① 如果引進的是極具知名度的商家，可給予免租、免管理費、減免稅收（ 13 年） ② 如引進的商家有一定知名度，確實能提升商業(yè)街整體形象，帶動人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價，但租賃期應(yīng)至少達 3 年以上， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）對于在簽定正式合同后 10 日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主次分明，把握節(jié)奏 ① 依 據(jù)商家資源儲備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，先易后難，嚴(yán)格控制和把握 本 項目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)