【正文】 浪館）的影響。 商業(yè)街招商中存在的問(wèn)題： 根據(jù)原方案，不進(jìn)行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！? B14 ‘‘’‘。‘‘’ B10 ‘‘’‘?！? B6‘‘’‘?！? B2 ‘‘’‘?！? A14‘‘’‘?！? A10‘‘’‘。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。‘‘’ B16 ‘‘’‘?！? B12 ‘‘’‘?！? B8‘‘’‘?！? B4 ‘‘’‘?！? A16‘‘’‘?！? A12‘‘’‘。 由公司負(fù)責(zé)出圖，完善梯間交通流線設(shè)計(jì)，并對(duì)二三樓進(jìn)行分割。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購(gòu)物功能：體現(xiàn)于商 業(yè)街 商品品種、檔次上，購(gòu)物功能是商 業(yè) 街 最基本功能； 休閑功能：在現(xiàn)代 商業(yè)街 中 休閑功能往往被當(dāng)作商 業(yè)街 的附加功能加以設(shè)置； 娛樂(lè)功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、 KTV、 兒童游玩區(qū)等等； 服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商 業(yè)街 物管和商 業(yè)街 客戶經(jīng)營(yíng)主體服務(wù)兩方面。 二、 項(xiàng)目定位 （ 一 ） 、項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目總體定位是項(xiàng)目的運(yùn)作方向，系統(tǒng)性的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，根據(jù)測(cè)算和 鼎業(yè)新寓苑 公司積累的豐富經(jīng) 驗(yàn)及商業(yè)資源得出項(xiàng)目總體定位，之后的所有運(yùn)作思路都根據(jù)總體定位來(lái)研究和制定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目威脅（ T） A、 中國(guó)酒都溫泉旅游產(chǎn)品 （游人接待中心，溫泉沖浪館等） 的 游 人流量、 定價(jià)體系、 經(jīng)營(yíng)效益 等 的好壞，將直接影響 商業(yè)街的商鋪 招商、入住率、持續(xù) 性、商業(yè)效益和商業(yè)街的商業(yè)氣氛，也決定著商業(yè) 街成敗關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于本項(xiàng)目商業(yè)街業(yè)態(tài)定位主要是滿足旅游消費(fèi)者需求，故本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)環(huán)境對(duì)本商業(yè)街區(qū)的生存環(huán)境不具競(jìng)爭(zhēng)性和挑戰(zhàn)性。是大型超市、休閑茶房、美容健身房、其它餐飲娛樂(lè)的理想賣場(chǎng)。 正中區(qū)域設(shè) 高大歐式古典鐘樓，是步行街標(biāo)志性建筑，極富觀賞價(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新寓苑 商業(yè) 步行 街 招商 策劃 方案 根據(jù)公司項(xiàng)目安排意見(jiàn)，為整體推出溫泉旅游項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)游人接待中心、沖浪館、商業(yè)步行街的三位一體 入 市經(jīng)營(yíng) 。步行街北面一水之隔， 正對(duì) 80 米景觀大道；南面與百泉湖相依 ；西面緊臨網(wǎng)球場(chǎng)和停車場(chǎng)；東面與半山尊城別墅群為鄰。 二、周邊商業(yè)市場(chǎng)及環(huán)境 以酒都溫泉為中心點(diǎn)，向東西方向作 20xx 米橫向輻射，基本無(wú)規(guī)范化商業(yè)市場(chǎng)和大型、中檔 以上商業(yè)賣場(chǎng)。 本地街村居民的一般性消費(fèi)也對(duì)本商業(yè)街無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、 資本運(yùn)作的失敗，資金鏈條的斷裂。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目總體定位為： 以餐飲娛樂(lè)為主體，以旅游休閑為目的， 高雅、有品味的旅游風(fēng)情度假商業(yè)街。 （ 四 ） 、檔次定位 中 高 檔次、 中 高 品位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 五 ） 、 業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位理念 本項(xiàng)目定位是關(guān)鍵，位置地處城 北郊 邊緣地帶，離 城市商業(yè) 市場(chǎng)核心區(qū)域超過(guò) 8000 米，所以絕對(duì)不能 以核心商圈和次商圈 傳統(tǒng)商業(yè)場(chǎng)定位，而應(yīng)以人為本，突出項(xiàng)目 溫泉 旅游品牌特征，突出環(huán)境與功能，以消 費(fèi)引導(dǎo)而定位，否則， 必將導(dǎo)致招商 的失敗 和后期經(jīng)營(yíng)的極大困難。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一層分布圖 （約 4857 ㎡ ） 商業(yè)街一層面積統(tǒng)計(jì)表 及業(yè)態(tài)分布建議 編號(hào) 面積 業(yè)態(tài)分布建議 編號(hào) 面積 業(yè)態(tài)分布建議 A1 108 108 特色 餐飲 B1 108 108 棋牌、茶樓 A2 54 54 吧類 B2 54 54 吧類 A3 54 54 吧類 B3 54 54 吧類 A4 108 108 特色餐飲 B4 108 108 超市 A5 54 54 旅游小商品 B5 54 54 餐飲、小吃 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9‘‘’‘?！? A13‘‘’‘?！? B1 ‘‘’‘。‘‘’ B5‘‘’‘。‘‘’ B9‘‘’‘。‘‘’ B13‘‘’‘?！? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 A6 54 54 旅游小商品 B6 54 54 餐飲、小吃 A7 54 54 餐飲、小吃 B7 54 54 美容美法、水果店 A8 54 54 餐飲、小吃 B8 54 54 美容美法、水果店 A9 54 54 旅游小商品 B9 54 54 餐飲、小吃 A10 54 54 旅游小商品 B10 54 54 餐飲、小吃 A11 54 54 餐飲、小 吃 B11 54 54 干洗店、通訊、藥房 A12 54 54 餐飲、小吃 B12 54 54 干洗店、通訊、藥房 A13 108 108 KTV 歌城 B13 108 108 特色餐飲 A14 54 54 KTV 歌城 B14 54 54 餐飲、小吃 A15 54 54 KTV 歌城 B15 54 54 餐飲、小吃 A16 108 108 KTV 歌城 B16 108 108 特色餐飲 二層、三層商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（二層面積約 3502 ㎡，三層面積約 1850 ㎡ ） 特色餐飲、 KTV 歌城、棋牌、茶樓 、休閑吧 備注： 由于該種方案需要二、三層重新進(jìn)行梯間交通流線設(shè)計(jì)，并進(jìn)行門面分割，因此，無(wú)法具體對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行分解。‘‘’ A11‘‘’‘。‘‘ ’ A15‘‘’‘?！? B3 ‘‘’‘。‘‘’ B7‘‘’‘?！? B11 ‘‘’‘?！? B15 ‘‘’‘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，樓梯全為室內(nèi)樓梯，不能對(duì)外連通，必須統(tǒng)一招商；而根據(jù)市場(chǎng)需要，該方式不利于招商工作的開(kāi)展，建議，調(diào)整梯 間，將交通流線完善，能適合小商鋪分割的需要。故要滿足以上招商指標(biāo) ，很大程度上取決于 中國(guó)酒都溫泉內(nèi) 周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 招商策劃的核心―― 招商計(jì)劃 準(zhǔn)備： 為保障商家利益，要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。 稅收 爭(zhēng)取政府 對(duì) 商業(yè)街商家 的優(yōu)惠政策 ，免工商管理費(fèi) 賣場(chǎng) 保證三年以上的經(jīng)營(yíng)期，裝修費(fèi)自理。 關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎創(chuàng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)，氣氛融洽，同時(shí)招商效果理想，績(jī)效明顯。 （ 4）激勵(lì)招商 以經(jīng)濟(jì)刺激的方式，在公司內(nèi)外實(shí)行全員招商，主動(dòng)出擊，以 招商 覆蓋面取勝。 由于消費(fèi)者在選擇投資項(xiàng)目時(shí)往往比較謹(jǐn)慎，對(duì)于缺乏品牌知名度的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新項(xiàng)目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。 建議，由于項(xiàng)目銷售與招商在一段時(shí)間內(nèi)將處于同時(shí)進(jìn)行階段，在銷售推廣過(guò)程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項(xiàng)目統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)戶，增加消費(fèi)者信息。由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的培育過(guò)程，開(kāi) 發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來(lái)吸引商家，即所謂 “ 放水養(yǎng)魚 ” ，因此前期租金水平的基準(zhǔn)建議為：售價(jià) 5 6%247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)別對(duì)待 — 不同進(jìn)駐客戶 鑒于本項(xiàng)目在實(shí)際銷售中，可能會(huì)產(chǎn)生自我經(jīng)營(yíng)客戶，因此，針對(duì)此類情況，我們建議采取以下措施，鼓勵(lì)客戶快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議： （ 1）購(gòu)買商鋪的業(yè)主， 必須在限定期限內(nèi)自行開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)或 選擇委托租賃，一律交由開(kāi)發(fā)商指定公司代為租賃 ； （ 2）購(gòu)買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時(shí)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi) 40%。如該商鋪購(gòu)買時(shí)未出租，需交納 50 元 /M2保證金，簽定經(jīng)營(yíng)管理公約和自營(yíng)意向書，保證和商業(yè)街同步開(kāi)業(yè)后，才可自營(yíng)，同時(shí)，第一年后返物管費(fèi) 20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 設(shè)計(jì)完成招商 資料； 完成布置招商現(xiàn)場(chǎng)用圖表； 儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢(shì)推廣做好鋪墊工作； 完成租賃合同的評(píng)審和定稿； 確定招商廣告宣傳方案； 1完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案； 1 完成 與業(yè)主簽定 租賃 經(jīng)營(yíng)協(xié)議 文本設(shè)計(jì) ； 1完善項(xiàng)目租金價(jià)格體系。 二、重點(diǎn)工作 完成招商任務(wù)分解和 落實(shí)； 繼續(xù)收集商家資源 ,篩選商家資源； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系； 全面展開(kāi)與意向商家的洽談 ,重點(diǎn)引進(jìn)主題、主力商家 ,形成帶動(dòng)作用和引導(dǎo)； 用優(yōu)惠政策引進(jìn)主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進(jìn)場(chǎng)裝修； 形成對(duì)重點(diǎn)商家資源集中區(qū)的針對(duì)性招商； 完成輔助招商工作的現(xiàn)場(chǎng)氛圍烘托。 三、 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 20xx 年 10 月 第二部分 招商、銷售策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、利用本公司已有的及進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟在成都 、重慶、瀘州、自貢 或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量 二、優(yōu)質(zhì)品牌成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理的一大亮點(diǎn)，由該主力商家?guī)?dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈以及其他中小商家共同發(fā)展，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互促進(jìn)的優(yōu)勢(shì)格局。 以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。 ③ 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ④ 對(duì)于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對(duì)癥下藥。 人流、車流 與停車場(chǎng) 的動(dòng)線設(shè)計(jì)，形成對(duì)人、車 、場(chǎng) 的有效引導(dǎo)。 定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 根據(jù)本項(xiàng)目商鋪面積 不 大和口岸租金差別 不 大特點(diǎn)，結(jié)合對(duì)行業(yè)市場(chǎng)情況、業(yè)主的投資回報(bào)要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)