【正文】 龍崗老中心城人口調(diào)查 —— 第一商圈（舊城區(qū)約 2 公里內(nèi)）市場人口基數(shù)統(tǒng)計（據(jù)不完全統(tǒng)計） 名稱 總戶數(shù) 人口數(shù) 同樂派出所管轄區(qū)域 同樂村 常住人口 1000 4000 寶龍工業(yè)區(qū) 同樂工業(yè)區(qū) 黃屋村 三和村 下井新村 龍苑新村 東一村 新塘村 東二村 東三村 橋背村 洪圍新村 洪圍工業(yè)區(qū) 外來人口 35000 龍崗村委 石橋村 常住人口 500 20xx 龍崗村 西一村 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 37 頁 后福村 西二村 巫屋村 翠竹村 下崗村 教師新村 梁屋村 格水村 龍崗村工業(yè)區(qū) 外來人口 20xx0 新生村委 牛橋村 常住人口 15000 新生 仙人嶺村 里比電子廠 水園 十八鄉(xiāng) 彭城考居 東村 外來人口 40000 雅豪祥苑二期 1200 4800 九州家園 964 3856 龍富花園 480 1920 南聯(lián)村常住人口 657 2970 南聯(lián)村外來人口 30000 鵬達花園 900 3600 盛平村常住人口 278 966 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 37 頁 盛平村外來人口 6000 合計 170112 （ 以上數(shù)據(jù)分別由龍崗區(qū)同樂派出所、龍崗村委、新生派出所和等單位提供） ? 龍崗老城區(qū)人口狀況分析 龍崗老城區(qū)人口占 17萬，占龍崗鎮(zhèn)總?cè)丝诘娜种?，歷來就是龍崗的商業(yè)消費區(qū)域。龍崗鎮(zhèn)至羅湖海關(guān)、平湖編組站、鹽田港、深圳機場僅半個小時車程。本項目所在地為舊城中心區(qū)?？?cè)丝?171 萬（ 20xx 年人口普查數(shù)字），是深圳開發(fā)最晚、可開發(fā)土地資源最豐富的一個區(qū)。 地下一層設(shè)停車場，面積 平方米，設(shè)備區(qū)面積 平方米，人防區(qū)面積 1080 平方米。（項目位置圖見后頁） ? 商業(yè)氛圍： 項目所在的深惠公路龍崗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商業(yè)黃金走廊，并與龍崗鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)隔深惠公路相鄰，憑借深惠公路及雙龍立交 ,商圈可輻射坑梓、坪山、坪地等集鎮(zhèn)，同時可輻射至惠州、汕頭、東莞等鄰近地區(qū)。 ? 商場規(guī)模： 商業(yè)建筑面積： 平方米； （設(shè)備、人防區(qū)和停車場的數(shù)據(jù)需要發(fā)展商再核實） ? 項目配套設(shè)施： 全方位現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施，多部扶梯、貨梯、電梯完全滿足現(xiàn)代商城購物、休閑的多種需要。龍崗交通條件十分優(yōu)越，深惠公路、深汕公路縱貫全區(qū)。 龍崗鎮(zhèn)是龍崗區(qū)委、區(qū)政府所在地。是廣東省珠江三角洲重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)、廣東省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強鎮(zhèn)、國家衛(wèi)生鎮(zhèn)。龍崗的商業(yè)主要集中于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)的龍平東路，呈典型的小城鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)布局，這里商鋪林立，人氣旺盛，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 37 頁 第三部分 ：龍崗商業(yè)市場調(diào)查 一、龍崗老中心城商業(yè)情況 該區(qū)域目前真正形成商業(yè)氛圍的地方為龍平東路及其相鄰街區(qū)，經(jīng)營品種較全，人氣較旺，是整個片區(qū)消費市場的主力所在。 福臨百貨 38000 平方米 龍崗路與深惠路交匯 金銀首飾、珠寶玉器、鐘表、化妝品、紀(jì)念品、男女服裝及其各類用品、休閑服、婚紗攝影、床上用品、童裝、玩具、兒童樂園、文體用品 已經(jīng)試業(yè) 龍崗舊城鎮(zhèn)區(qū)家電類商場 商場 位置 經(jīng)營布局 經(jīng)營情況 銘可達家電中心 設(shè)于人人購物廣場內(nèi) 家電 良好 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 37 頁 嘉力強電子設(shè)備展示廳 深惠公路以南潮味酒店以東 家電 一般 嘉禾電器商場 龍平東路中段 家電 一般 富佳商場 深惠公路東段龍崗立交以西 家電 一般 龍崗舊城鎮(zhèn)區(qū)家私類商場 商場 位置 面積 經(jīng)營情 況 金利來家私 深惠公路東端龍崗立交以西 1200 M2 較差 金寶馬家私城 龍崗立交南側(cè) 900 M2 較差 大明家私城 深惠公路以南潮味酒店以東 2500 M2 良好 華騰家私城 過龍崗立交深汕公路南側(cè) 700 M2 檔次低，一般 順德家私城 內(nèi)環(huán)路與深惠路交叉口 20xx M2 檔次低，經(jīng)營一般 龍崗舊城鎮(zhèn)專業(yè)市場 商業(yè)名稱 位置 經(jīng)營 面積 經(jīng)營項目 經(jīng)營狀況 集銀皮具綜合市場 深惠公路與萊英路交叉口 60000 平方米 皮革、鞋材、化工、機械、五金輔料及各種皮革皮具成品。國商、百佳的經(jīng)營面積分別為 20xx 平方米和 900 平方米，不能形成規(guī)模效應(yīng)?；厩闆r 位于深圳市中部，是深圳市所有衛(wèi)星工業(yè)城鎮(zhèn)中距市中心最近的一個鎮(zhèn)，地理位置十分優(yōu)越。商業(yè)情況 伴隨著布吉地產(chǎn)開發(fā)熱潮持續(xù)高漲，零售巨頭紛紛看好布吉，搶占布吉商業(yè)制高點，零售商業(yè)深惠路東西路兩邊商業(yè)全面開花。而布吉中心廣場店在所有新一佳單個店中其營業(yè)額最高。橫崗商業(yè)情況 橫崗處于布吉 、龍崗兩大經(jīng)濟強鎮(zhèn)之間，地產(chǎn)開發(fā)受其影響，發(fā)展速度較慢，但從宏觀上看，這只是暫時的現(xiàn)象。 ? 大鵬鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況 大鵬商業(yè)設(shè)施一覽表 商場名稱 規(guī)模 經(jīng)營品種 大型品牌商家 榮華電器商場 1000 平方米 無 家宜多商場 1000 平方米 鵬錦生商業(yè)廣場 5000 平方米 榮華百貨 3500 平方米 日用百貨、皮具、皮鞋、音像、書籍等 華潤萬方 3000 平方米 百貨、家電、禮品、服裝、內(nèi)衣、日用品、生鮮、蔬菜、水果等 ? 南澳鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況 南澳主要商業(yè)街 名稱 大品牌商家 南澳海鮮特產(chǎn)休閑步行街 無 ? 葵涌鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況 基本情況： 位于深圳市東北部，全鎮(zhèn)面積 平方公里，總?cè)丝?10 萬人，其中戶籍人口 萬人。 基本情況： 坑梓鎮(zhèn) 面積 46 平方公里，總?cè)丝?6 萬多人 。 數(shù)碼類：聯(lián)想 1+1，恒波通訊的諾基亞專賣。 服裝鞋包一條街： 各類服裝、 鞋包等。 針織用品： 主營 內(nèi)衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等，以條柜加背柜形式裝修。 美容美甲類 ：主營美容、美發(fā)、美甲等。 ? 天花： 整個商場天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。 ? 柱子： 公共部分的柱子用高級大理石包裝，并留有電源接頭和廣告 燈箱位 。 ? 每家安裝獨立電表。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 37 頁 ? 每家商鋪共用整個商場的空調(diào)。 開放式 位于商場的中間部分。鋪位內(nèi)剩余 2 條通道，約 米寬。折疊平放式的貨架一般高 米，設(shè) 3 層夾隔，從地面開始每 米一個夾隔。鞋架的陳列與通道垂直。鞋架最下端的展示板下面一般為留空，做存放貨物用。 針織用品區(qū) 采用條柜與背柜組合式 柜臺寬度 50CM，高度 100CM，柜臺后面留 50CM 通道，背柜寬度 50CM，高度 140CM； 背柜上方可增加射燈 條柜樣式：上面兩層（材料玻璃，高度 55CM），下面一層（材料夾板，高度 45CM）； 背柜樣式：下面一層（材料 :夾板，高度 70 CM），上面一層四周固定鋼管支架（鋼管支架高度 70CM，支架上固定網(wǎng)狀絲網(wǎng)用于掛針織品）； 材料：玻璃，夾板，鋼管、防火板等； 化妝用品、 仿 真飾品區(qū) 回字形柜臺制作 兩邊的柜臺寬度 50CM，高度 100CM，預(yù)留 50CM 通道，材料：玻璃、防火板等。 條柜樣式： 上面兩層（材料玻璃高度 55CM），下面一層（材料夾板高度 45CM）； 背柜樣式： 上面三層（材料玻璃），下面一層（材料夾板 ） 材料：玻璃、夾板、鋼絲等。 背柜上方可增加射燈 材料：玻璃、防火板等。對于柜臺，則每組柜臺設(shè)置 2 條電話線，若干電插座及一個電表。月 街鋪的平均租金為 140元 /平方米 第二年 租金為標(biāo)準(zhǔn)租金的 80% 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 37 頁 第三年 收取全額標(biāo)準(zhǔn)租金 備注：三年內(nèi)的平均租金為 7 折 ? 租賃期內(nèi)實際租金收益： 一、二層在 3 年內(nèi)實際共計收取租金： *120**24+*60**36 =+ = 萬元 三、招商目標(biāo)客戶 商業(yè)步行街 名稱 對應(yīng)目標(biāo)客戶 品牌形象店一條街 ? 龍平路上的品牌名店 ? 天虹的二線品牌 ? 萬佳、世貿(mào)、人人購物、國商 美食一條街 龍平路上的美食店 龍崗第一、二市場的美食店 特區(qū) 內(nèi)華發(fā)北、振華路的食街 日用百貨一條街 愛聯(lián)步行街、愛聯(lián)市場的小商品市場 龍崗第一、二市場 電子用品一條街 龍崗電子世界 愛聯(lián)市場 龍崗第一、二市場 服裝鞋包一條街 華特商業(yè)街 愛聯(lián)、荷坳等村墟集中地等 碧湖、紫薇花園街鋪群 生活便利店一條街 天虹的二類品牌商 碧湖花園街鋪 龍平路、水果街、富佳街 文具圖書一條街 人人購物 4 樓文體城 萬佳 龍園路“康力文體”商場 龍崗女人世界 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 37 頁 名稱 對應(yīng)目標(biāo)客戶 時尚服裝 龍崗第一、二市場女裝，龍平路老街上的女裝 皮鞋箱包 龍崗第一、二市場，龍平路老街 針織用品 龍崗第一、二市場、愛聯(lián)、荷坳等村墟市場 化妝用品 龍崗第一、二市場 風(fēng)情飾品： 龍崗第一、二市場 美容美甲類： 龍崗第一、二市場，愛聯(lián)、荷坳等村墟市場 童裝玩具 龍崗第一、二市場 貼紙照 龍崗老街（龍平東路的小巷） 商家入駐條件 ：一個月租一個月押金。 四、招商相關(guān)法律文本 招商主要的法律文本為租賃合同，合同如下： 龍崗商業(yè)步行街商城租賃合同 甲方：深圳市龍盈泰投資發(fā)展有限公司 乙方： 甲乙雙方本著平等、互利、自愿的原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本租賃合同，以資共同遵照執(zhí)行。 第三條、租賃期限自 20xx 年 1 月 1 日至 20xx/20xx 年 12 月 31 日。裝修過程還必須遵守甲方制定的有關(guān)裝修規(guī)定。 二、 商品管理 第八條、乙方須自行對其自有財產(chǎn)進行投保，并自行承擔(dān)相應(yīng)費用。若甲方整體布局調(diào)整改造要求乙方停業(yè)，乙方必須服從甲方安排，停業(yè)期間乙方免交有關(guān)費用（甲方另行安排場地給乙方營業(yè)者除外）。 四、費用繳納 第十四條、乙方須于 25 日至 30 日交納次月的各項費用，應(yīng)繳費用： 1．自商場開業(yè)之日起按甲方管理規(guī)定交納相應(yīng)的管理費用、廣告費（ 管理費 ** 元/ 月 . 月 平 方 米 ， 廣告費 （ 由 發(fā) 展 商 及 經(jīng) 營 管 理 公 司 確 認(rèn) ） 元 /月 .平方米，收費標(biāo)準(zhǔn)按國家每年的物價指數(shù)調(diào)整），