【正文】 商業(yè)情況 ? 龍崗老中心城人口狀況 龍崗老中心城人口調(diào)查 —— 第一商圈（舊城區(qū)約 2 公里內(nèi)）市場人口基數(shù)統(tǒng)計（據(jù)不完全統(tǒng)計） 名稱 總戶數(shù) 人口數(shù) 同樂派出所管轄區(qū)域 同樂村 常住人口 1000 4000 寶龍工業(yè)區(qū) 同樂工業(yè)區(qū) 黃屋村 三和村 下井新村 龍苑新村 東一村 新塘村 東二村 東三村 橋背村 洪圍新村 洪圍工業(yè)區(qū) 外來人口 35000 龍崗村委 石橋村 常住人口 500 20xx 龍崗村 西一村 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 37 頁 后福村 西二村 巫屋村 翠竹村 下崗村 教師新村 梁屋村 格水村 龍崗村工業(yè)區(qū) 外來人口 20xx0 新生村委 牛橋村 常住人口 15000 新生 仙人嶺村 里比電子廠 水園 十八鄉(xiāng) 彭城考居 東村 外來人口 40000 雅豪祥苑二期 1200 4800 九州家園 964 3856 龍富花園 480 1920 南聯(lián)村常住人口 657 2970 南聯(lián)村外來人口 30000 鵬達(dá)花園 900 3600 盛平村常住人口 278 966 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 37 頁 盛平村外來人口 6000 合計 170112 （ 以上數(shù)據(jù)分別由龍崗區(qū)同樂派出所、龍崗村委、新生派出所和等單位提供） ? 龍崗老城區(qū)人口狀況分析 龍崗老城區(qū)人口占 17萬，占龍崗鎮(zhèn)總?cè)丝诘娜种?，歷來就是龍崗的商業(yè)消費區(qū)域。龍崗的商業(yè)主要集中于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)的龍平東路，呈典型的小城鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)布局，這里商鋪林立，人氣旺盛，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。零售商家的競爭相當(dāng)激烈。 一方面，本項目在龍崗老城區(qū)，周邊居民收入豐厚（大部分居民有房產(chǎn)，村辦企業(yè)有分紅，有的居民有自己的企業(yè)），他們的消費力強；另一方面，龍崗是深圳的大工業(yè)區(qū)，消費群體主要以打工族為主力，收入雖然較低，但大都為年輕一族，負(fù)擔(dān)輕，消費自主，消費能力相當(dāng)可觀；第三，該城區(qū)處在深惠公路、深汕公路交匯處人流、車流匯聚之地，一直以來都是龍崗的商業(yè)中心 。舊城改造使城市面貌煥然一新 ，徹底改變了原有城區(qū)不合理的局面，同時也使城市居民人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，整個區(qū)域的消費指數(shù)大幅上升，人們對商業(yè)消費提出了更高的需求，商業(yè)檔次有待進(jìn)一步提升。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 37 頁 第三部分 ：龍崗商業(yè)市場調(diào)查 一、龍崗老中心城商業(yè)情況 該區(qū)域目前真正形成商業(yè)氛圍的地方為龍平東路及其相鄰街區(qū)，經(jīng)營品種較全，人氣較旺，是整個片區(qū)消費市場的主力所在。 龍崗鎮(zhèn)中心主要商業(yè) 商場名稱 位置規(guī)模 經(jīng)營布局 經(jīng)營情況 人人購物廣場 龍平東路東段 43000 平方米 一樓：主營電器、金銀首飾、珠寶玉器、鐘表、化妝品、紀(jì)念品、工 藝品、干花、商務(wù)中心 二樓：主營各類食品、日用品、煙酒茶 三樓：主營男女服裝及其各類用品、休閑服、婚紗攝影、美容 四樓：家電、電訊、廚具、床上用品、童裝、玩具、兒童樂園、文體用品、書店 五樓： （未開業(yè)） 經(jīng)營狀況：為該老中心區(qū)經(jīng)營品種最齊全、經(jīng)營面積最大的綜合性商場，人氣較旺，以中低檔消費品為主。 百佳超市 龍平東路東段900 平方米 百佳超級市場 —— 900 M2，日用百貨，小商品為主。 良好 龍崗國際商場 龍平東路東段20xx 平方米 龍崗國際商場 —— 20xx M2 首飾、珠寶玉器、鐘表、服裝 一般。 福臨百貨 38000 平方米 龍崗路與深惠路交匯 金銀首飾、珠寶玉器、鐘表、化妝品、紀(jì)念品、男女服裝及其各類用品、休閑服、婚紗攝影、床上用品、童裝、玩具、兒童樂園、文體用品 已經(jīng)試業(yè) 龍崗舊城鎮(zhèn)區(qū)家電類商場 商場 位置 經(jīng)營布局 經(jīng)營情況 銘可達(dá)家電中心 設(shè)于人人購物廣場內(nèi) 家電 良好 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 37 頁 嘉力強電子設(shè)備展示廳 深惠公路以南潮味酒店以東 家電 一般 嘉禾電器商場 龍平東路中段 家電 一般 富佳商場 深惠公路東段龍崗立交以西 家電 一般 龍崗舊城鎮(zhèn)區(qū)家私類商場 商場 位置 面積 經(jīng)營情 況 金利來家私 深惠公路東端龍崗立交以西 1200 M2 較差 金寶馬家私城 龍崗立交南側(cè) 900 M2 較差 大明家私城 深惠公路以南潮味酒店以東 2500 M2 良好 華騰家私城 過龍崗立交深汕公路南側(cè) 700 M2 檔次低，一般 順德家私城 內(nèi)環(huán)路與深惠路交叉口 20xx M2 檔次低，經(jīng)營一般 龍崗舊城鎮(zhèn)專業(yè)市場 商業(yè)名稱 位置 經(jīng)營 面積 經(jīng)營項目 經(jīng)營狀況 集銀皮具綜合市場 深惠公路與萊英路交叉口 60000 平方米 皮革、鞋材、化工、機械、五金輔料及各種皮革皮具成品。 配套設(shè)施 ：專業(yè)交易區(qū)、辦公區(qū)、倉儲區(qū)、超大型停車場 商業(yè)配套：銀行、電信、酒店、餐飲、咖啡屋、休閑娛樂 、超市等商務(wù)。 一層營 業(yè) 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 37 頁 龍崗裝飾材料 市場 龍平東路北側(cè) 50000 平方米 一樓：裝修材料、五金配件、門、窗、瓷磚等 二樓：燈飾、布藝、裝飾花、畫、家裝公司、家私、家電等 在營業(yè) 本項目與其它零售商距離表 商場名稱 位置 距離（米） 深圳國際商場 深惠公路以北，龍興街以東 300 人人購物廣場金龍店 深惠公路以北與龍平東路之間 300 龍崗百貨廣場 龍平東路以北，雙龍立交橋以西 400 百佳 龍平東路以北 500 人人購物廣場富德店 龍平東路以南華西街以東 600 福臨百貨 龍崗路與深惠路交匯 400 米 總結(jié)： ? 老城區(qū)人口總數(shù)達(dá) 17 萬人，人氣比新城區(qū)旺盛，消費市場大； ? 老城區(qū)商業(yè)租金堅挺。龍平東路商業(yè)街的街鋪月租金大致在 150 元 /平方米左右，在深惠公路橋西街一帶的街鋪月租金在 100120 元 /平方米左右； ? 有品牌商家但無規(guī)模，有規(guī)模但非品牌商家，難以形成規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)。國商、百佳的經(jīng)營面積分別為 20xx 平方米和 900 平方米，不能形成規(guī)模效應(yīng)。人人購物廣場是新興商家，經(jīng)營面積 43000 平方米，由于規(guī)模較大，品種較齊全，經(jīng)營狀況比新中心區(qū)的萬佳好得多，但品牌效應(yīng)明顯不足。 ? 本區(qū)域受區(qū)域經(jīng)濟（大工業(yè)區(qū)）的影響，人口結(jié)構(gòu)以本地居民、廣大打工族居為基本格局，收入相應(yīng)較低，但本地居民、工廠白領(lǐng)亦具備相當(dāng)?shù)馁徺I力。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 37 頁 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 37 頁 二、龍崗其他鎮(zhèn)的商業(yè)情況調(diào)查 ? 布吉鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況 基本情況 位于深圳市中部，是深圳市所有衛(wèi)星工業(yè)城鎮(zhèn)中距市中心最近的一個鎮(zhèn)，地理位置十分優(yōu)越。 全鎮(zhèn)總面積 83 平方公里（據(jù)龍崗國土分局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)）。 20xx 年全鎮(zhèn)總?cè)丝?55萬人（包括常住人口和暫住人口）。 商業(yè)情況 伴隨著布吉地產(chǎn)開發(fā)熱潮持續(xù)高漲，零售巨頭紛紛看好布吉，搶占布吉商業(yè)制高點，零售商業(yè)深惠路東西路兩邊商業(yè)全面開花。 —— 深惠路以東零售品牌商 新一佳：百鴿路 南城百貨：百鴿路 —— 深惠路以西零售品牌商 新一佳：布吉中心廣場 2— 4 層商業(yè)群樓 布吉片區(qū)零售超級市場情況： 超市名稱 位置 經(jīng)營范圍 經(jīng)營狀況 南城百貨 深惠路東 一樓：生鮮食品、煙、酒、飲料、南北藥行、化妝品、面包房 二樓 ：飾品、眼鏡、通訊、食品、家電、鞋類、圖書、音像制品、玩具。 良好 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 37 頁 新一佳信義廣場店 百鴿路 一樓： 生鮮食品、飲料、煙酒、禮品等、通訊等 二樓：服裝、洗化用品、鞋、文具 、運動器械、飾品、電器等 良好 新一佳 布吉中心店 吉華路西 二樓： 生鮮食品、飲料、煙酒等 三樓：服裝、洗化用品、鞋、文具 、四樓運動器械、飾品、通訊、電器等 良好 另外主要百貨：振 興廣場、家家樂百貨、國都女人商場、金鵬百貨等。 特別值得一提的是新一佳在布吉的擴張，在 20xx 年新一佳進(jìn)駐布吉中心廣場之后，又于 20xx 年 1 月進(jìn) 駐信義廣場，幾乎占領(lǐng)了布吉零售市場的半壁江山。而布吉中心廣場店在所有新一佳單個店中其營業(yè)額最高。這說明品牌商家在關(guān)外的商業(yè)中心具有很強的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)。 ? 橫崗鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況 基本情況 該鎮(zhèn)地處深圳東北部，北鄰龍崗中心城， 全鎮(zhèn)總面積 平方公里， 總?cè)丝?6 萬多人（其中常住 萬人，暫住 14 萬多人） 橫崗商業(yè)情況 橫崗處于布吉 、龍崗兩大經(jīng)濟強鎮(zhèn)之間，地產(chǎn)開發(fā)受其影響，發(fā)展速度較慢，但從宏觀上看，這只是暫時的現(xiàn)象。隨著市區(qū)可開發(fā)土地資源的日益減少，橫崗的開發(fā)潛力也日漸凸現(xiàn)，龍崗、布吉兩 鎮(zhèn)強勁 的經(jīng)濟輻射和拉動必定給橫崗的發(fā)展以強有力的促進(jìn)作用。中海、振興等大地產(chǎn)商瞄準(zhǔn)橫崗的地產(chǎn)開發(fā)前景，足以說明橫崗的未來商機無限。 橫崗目前的商業(yè)設(shè)施 商業(yè)名稱 商業(yè)規(guī)模 大品牌零售商家 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 37 頁 新世界廣場 8000 平方米 無 天和百貨 2500 平方米 龍洲百貨 6000 平方米 結(jié)論： 橫崗的本地商家占領(lǐng)了零售市場，目前尚無著名的品牌商家進(jìn)駐，這給品牌商家留下了巨大的市場空白。 ? 大鵬鎮(zhèn)人口及商業(yè)情況 基本情況： 位于大鵬灣和大亞灣相擁入懷的大鵬半島上，總?cè)丝?4 萬人，總面積 平方公里。 商業(yè)情況： 由于大鵬的旅游資源極為豐富，海產(chǎn)品琳瑯滿目，又緊臨國家級企業(yè)大亞灣核電站，消費基礎(chǔ)雄厚，因而商業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)設(shè)施較為齊全。 大鵬商業(yè)設(shè)施一覽表 商場名稱 規(guī)模 經(jīng)營