【正文】 A16 108 108 KTV 歌城 B16 108 108 特色餐飲 二層、三層商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（二層面積約 3502 ㎡，三層面積約 1850 ㎡ ） 特色餐飲、 KTV 歌城、棋牌、茶樓 、休閑吧 備注： 由于該種方案需要二、三層重新進(jìn)行梯間交通流線設(shè)計，并進(jìn)行門面分割，因此，無法具體對業(yè)態(tài)進(jìn)行分解。 方案二： 不進(jìn)行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商。 商業(yè)街面積統(tǒng)計表 及業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 A1 641 特色餐飲 B1 216 棋牌、茶樓 A2 279 吧類 B2 279 吧類 A3 280 吧類 B3 280 吧類 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9‘‘’‘。‘‘’ A10‘‘’‘?！? A11‘‘’‘?！? A12‘‘’‘?！? A13‘‘’‘?！? A14‘‘’‘?！?’ A15‘‘’‘?！? A16‘‘’‘?！? B1 ‘‘’‘ ?！? B2 ‘‘’‘。‘‘’ B3 ‘‘’‘?！? B4 ‘‘’‘?！? B5‘‘’‘?！? B6‘‘’‘?！? B7‘‘’‘?！? B8‘‘ ’‘?！? B9‘‘’‘?！? B10 ‘‘’‘?！? B11 ‘‘’‘?！? B12 ‘‘’‘?！? B13‘‘’‘?！? B14 ‘‘’‘?！? B15 ‘‘’‘?！? B16 ‘‘’‘?！? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 A4 216 特色餐飲 B4 641 超市 A5 108 旅游小商品 B5 108 美容美法、水果店 A6 351 棋牌、茶樓 B6 351 餐飲、小吃 A7 280 餐飲、小吃 B7 280 餐飲、小吃 A8 108 旅游小商品 B8 108 美容美法、水果店 A9 108 旅游小商品 B9 108 干洗店、通訊、藥房 A10 387 餐飲、小吃 B10 387 餐飲、小吃 A11 426 餐飲、小吃 B11 426 餐飲、小吃 A12 108 旅游小商品 B12 108 干洗店、通訊、藥房 A13 377 KTV 歌城 B13 216 特色餐飲 A14 369 KTV 歌城 B14 426 餐飲、小吃 A15 426 KTV 歌城 B15 369 餐飲、小吃 A16 216 KTV 歌城 B16 377 特色餐飲 為了有利于招商工作的開展，建議采用方案一。 商業(yè)街招商中存在的問題： 根據(jù)原方案，不進(jìn)行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商。因此，樓梯全為室內(nèi)樓梯，不能對外連通，必須統(tǒng)一招商；而根據(jù)市場需要，該方式不利于招商工作的開展，建議，調(diào)整梯 間，將交通流線完善，能適合小商鋪分割的需要。 目前商業(yè)街未預(yù)埋衛(wèi)生間管線，同時也未預(yù)埋排煙管道。 三、 本項目 招商運(yùn)作 計劃 商業(yè)街項目招商流程： 招商目標(biāo) 運(yùn)作 4 個月以內(nèi)使招商率達(dá)到 80%以上，形成旺場的局面。 注： 由于本項目是與酒都溫泉組合在一起經(jīng)營的非典型性綜合商業(yè)街，其對應(yīng)的商業(yè)劃分會很大程度受到酒都溫泉旅游項目 （游人接待中心、沖浪館）的影響。故要滿足以上招商指標(biāo) ，很大程度上取決于 中國酒都溫泉內(nèi) 周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 招商策劃的核心―― 招商計劃 準(zhǔn)備： 為保障商家利益，要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。 確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費(fèi)用。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。 商家招商條件 條 件 名 稱 具體內(nèi)容 租金 進(jìn)場后從第四年開始收租，按面積收保證金。 稅收 爭取政府 對 商業(yè)街商家 的優(yōu)惠政策 ，免工商管理費(fèi) 賣場 保證三年以上的經(jīng)營期，裝修費(fèi)自理。 支持與服務(wù) 后期物業(yè)的跟進(jìn)和管理 招商時間安排 由于招商任務(wù)較重，我們對招商時間提前安排，其中商家招商要 事先做好相關(guān)工作，在項目策劃方案出來后正式 按業(yè)態(tài)分布 確定 商家 主力店，根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行方案策劃的修改與完善， 避免方案被迫修改所造成的損失。 招商計劃 招 商 工 作 名 稱 內(nèi) 容 目 的 重點(diǎn) 商家招商 專題研究對口 商家，確定完成 招商的時間 和談判 ； 引進(jìn)、完成商家的最終落戶； 名店招商 主要面向省內(nèi)和宜賓 名店，要提前了解消費(fèi)人群對知名品牌的購買力與消費(fèi)文化方面的接受程度 ； 掌握品牌資源 ，做好后續(xù)商家的補(bǔ)位和預(yù)留； 一般商家，服務(wù)類的引進(jìn) 掌握重點(diǎn)品牌資源 招商隊伍 選拔與培訓(xùn)，研究招商骨干人才的定向獵取 招商宣傳 確定費(fèi)用比例、費(fèi)用總額 招商費(fèi)用管理： 招商 費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告 費(fèi)用。 招商費(fèi)用使用策略： 招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。 關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎創(chuàng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。 重視客戶營銷和關(guān)系營銷，費(fèi)用安排上予以傾斜。 時間 節(jié)點(diǎn) 控制 20xx 年 6 月 ——20xx 年 元 月 招商方式： （ 1）點(diǎn)對點(diǎn)招商 本項目 商業(yè)街規(guī)模較小 ，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃和具體業(yè)態(tài)體量現(xiàn)狀，可主要進(jìn)行有針對性、有目標(biāo)的專向招商。其特點(diǎn)是機(jī)動靈活，針對性強(qiáng)，氣氛融洽，同時招商效果理想，績效明顯。招商團(tuán)隊在項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)政策到位的基礎(chǔ)上可以展開全面的針對性。 （ 2）通過人脈關(guān)系招商 利用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對性，雖然圈子和招商面小，但成功率高。 （ 3）項目洽談會 根據(jù)項目 今 年 下 半年招商情況，在積累部分意向客戶的情況下，在 20xx 年6 月份可以組織定向的項目洽談會，促成項目的最終實效投資，同時可以通過相關(guān)潛在客戶群體和媒體的參與，進(jìn)行 新聞追蹤報道，引起社會效應(yīng)，同步推動項目銷售，聚集人氣。 （ 4）激勵招商 以經(jīng)濟(jì)刺激的方式，在公司內(nèi)外實行全員招商，主動出擊，以 招商 覆蓋面取勝。 （ 5）廣告招商 常規(guī)招商最常見的就是通過廣告招商，它主要是通過各種廣告媒體將項目信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進(jìn)一步談判，引導(dǎo)投資者對項目產(chǎn)生興趣。對于招商團(tuán)隊不健全或者相關(guān)經(jīng)驗尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。 廣告招商的費(fèi)用較高，對于商業(yè)項目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn)行招商。 由于消費(fèi)者在選擇投資項目時往往比較謹(jǐn)慎，對于缺乏品牌知名度的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新項目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。廣告招商的優(yōu)點(diǎn)是傳播面廣，能夠找出很多招商人員無法找到的潛在投資者。其缺點(diǎn)是費(fèi)用高，招商質(zhì)量低，針對性差。采用此種方式的關(guān)鍵在于，要選擇經(jīng)銷商關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告。 建議，由于項目銷售與招商在一段時間內(nèi)將處于同時進(jìn)行階段，在銷售推廣過程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項目統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目標(biāo)投資者和經(jīng)營戶，增加消費(fèi)者信息。 四 、招商 租賃具體操作流程： 業(yè) 主購買商鋪填寫經(jīng)營意向調(diào)查表； 確認(rèn)自營、委托出租； 投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金； 公司收集承租客戶信息、進(jìn)行談判； 協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃協(xié)議，交納履約保證金； 裝修、開業(yè)。 五 、租金價位定價原則 放水養(yǎng)魚 租金基準(zhǔn)定價，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報 7 ~8%左右的價位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受，通常情況下租金定價月基價應(yīng)為：售價 8%247。12 個月。由于本項目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的培育過程，開 發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來吸引商家，即所謂 “ 放水養(yǎng)魚 ” ，因此前期租金水平的基準(zhǔn)建議為：售價 5 6%247。12個月（ 優(yōu)惠期以后的 前 兩 年）。 區(qū)別對待 — 不同商家 因引進(jìn)的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個著重點(diǎn)： ① 如果引進(jìn)的是極具知名度的商家，可給予免租、免管理費(fèi)、減免稅收（ 13 年） ② 如引進(jìn)的商家有一定知名度，確實能提升商業(yè)街整體形象，帶動人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價，但租賃期應(yīng)至少達(dá) 3 年以上， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 且 三年后， 每年 租金價格要保證 5％左右的遞增。 ③ 如引進(jìn)的商家（如普通的餐飲、休閑娛樂店），只有一般知名度或影響力，對整個幫助不大，則可以按租金基準(zhǔn)定價作為參考定價。 區(qū)別對待 — 不同進(jìn)駐客戶 鑒于本項目在實際銷售中，可能會產(chǎn)生自我經(jīng)營客戶，因此，針對此類情況，我們建議采取以下措施，鼓勵客戶快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議： （ 1）購買商鋪的業(yè)主， 必須在限定期限內(nèi)自行開業(yè)經(jīng)營或 選擇委托租賃，一律交由開發(fā)商指定公司代為租賃 ； （ 2）購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi) 40%。 （ 3）對于在 簽定正式合同后 5日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi) 30%。 （ 4）對于在簽定