【正文】 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 八、管理策略 通過有效組織和組合，充分發(fā)揮團隊的招商作用，相互協(xié)作，以完成預定的招商任務為目標。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 制定后期租務管理行動方案 行動方案目標：深化服務意識，提升物業(yè)的商業(yè)價值，提煉管理思想，完善 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 五 、本項目 物業(yè)管理 略（詳見 后期 《物業(yè)管理內容策劃》） 六 、招商策劃執(zhí)行 方式 按照公司決定，本項目的招商由公司策劃銷售部組成招商團隊具體執(zhí)行招商策劃和運作。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 各類節(jié)假日慶典活動在前廣場舉辦，知名度提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5）根據(jù)合同規(guī)定支付 保險費用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。雙方根據(jù)國家相關法律、法規(guī)，經協(xié)商一致，訂立本合同，詳細情況如下： 第一條 租賃商鋪位置、面積 1. 租賃位置：甲方將位于 以宜賓酒都溫泉商業(yè)街 幢 層 號，共 間，建筑面積 約 平方米的商鋪使用權出租給乙方；(此商鋪的面積以產權約定為準，本合同面積與產權面積如有誤差，此租金不作調整 ) 2. 租賃商鋪的用途為： 。以后每年度租金在前一年租金上遞增 8％； 第二年租金（ 年 月 日至 年 月 日） 共 計租金 元； 第三 年租金（ 年 月 日至 年 月 日） 共 計租金 元； 第四 年租金 （ 年 月 日至 年 月 日） 共 計租金 元； 第五 年租金（ 年 月 日至 年 月 日） 共 計租金 元； 甲方給予乙方 個月的租賃優(yōu)惠期，優(yōu)惠期為 年 月 日 至 年 月 日，優(yōu)惠期內租金全免 ； 乙方應于本合同簽定當日向甲方交付定金 元，于 入駐裝修 之 時 向甲方交付第一年的余下租金即 元； 以后每年度應至少提前三十日一次性付清下年度租金。（乙方進場時須同時簽訂物業(yè)管理合同，費用標準和交納辦法以物管合同約定為準）； (包括但不限于房產稅 )，由乙方按 照國家有關稅收規(guī)定自行繳納，甲方不承擔代扣代繳義務。 2. 在合同有效期內，乙方享有按本合同第一條約定經營范圍的該商鋪使用權，因非質量原因或因使用所產生的正常維修等費用由乙方負責； 3. 甲方應保證房屋及其內部設施的安全，符合有關法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定要求； 4. 乙方應正常使用并愛護甲方的各項設施、設備，防止不正常損壞。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第十條 生效日 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。 法定代表人 ： 法定 代表人： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 簽約時間 及地點 ： 20xx 年 月 日 。 第八條 免責條件 如發(fā)生不可抗力事件以及自然災害，造成場地及商品毀損和其它損失的，雙方各自承擔自己的損失。 ，乙方應提前三個月通知甲方，并且在同等租金價位上，乙方有優(yōu)先承租權。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 逾期一個月，甲方有權單方面解除本合同，由此造成的損失由乙方自行承擔； 另外，乙方應向甲方支 付 人民幣 元作為租賃保證金 , 并 于 入駐裝修 之 時 付清 。 享有優(yōu)先承租權，經雙方協(xié)商另行簽訂租賃合同； 5. 合同期滿后，若此商鋪已銷售，如乙方需繼續(xù)承租，由乙方與該商鋪所有權人（購房業(yè)主）協(xié)商簽定租賃合同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5）本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，二份具有同等法律效力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商 戶 已 進 入75%以上，繼續(xù)吸 納 各 類 散戶，保證滿場開業(yè)。 九、 項目 宣傳推廣 工作 計劃 招商工具 （ 1）招商地點及辦公用品 6 月 15 日之前 （ 2）確定 介入經營管理隊伍 6 月 15 日之前 （ 3）印制宣傳單、書刊、價目表 6 月 30 日之前 招商文本 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 資產完好率是及時回收租金的保證，配合工程、物業(yè)經常性的對設施進行安全檢查和維護工作，項目資產投保率達到 100%。 商業(yè)異業(yè)聯(lián)盟的建立及管理，形成項 目內商業(yè)聯(lián)動，拉動項目商業(yè)整體競爭力。 后期補位招商原則： 遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位 后期補位招商辦法： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目商業(yè)情況審核制度 審核對象：入駐商家 審核目的：對入駐商家進行經營情況審核，了解項目區(qū)域市場發(fā)展狀況及趨勢，同時可以測評商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性 審核時間：每半年進行一次審核 審核指標： （ 略 ） 市場趨勢分析 分析目的：確定 本 項目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力 分析方法：對搜集的信息進行量化，通過建立數(shù)學模型，用分析軟件進行回歸預測 分析的數(shù)據(jù)來源： 本 項目區(qū)域市場經營情況、國內宏觀經濟政策以及影響、本地區(qū)市場發(fā)展情況、各行業(yè)發(fā)展情況、政府政策影響 、居民消費情況等 本項目 商業(yè)應對策略 策略一：若因商家自身因素導致經營情況較差，可對商家進行一定的經營培訓，幫助他們做好經營的升級管理； 策略二：若因項目所在區(qū)域市場發(fā)展情況的影響導致經營情況較差，可通過調整 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 人流、車流 與停車場 的動線設計，形成對人、車 、場 的有效引導。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標商家加盟。 三、 時間節(jié)點： 20xx 年 10 月 第二部分 招商、銷售策略 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 二、重點工作 完成招商任務分解和 落實； 繼續(xù)收集商家資源 ,篩選商家資源； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)別對待 — 不同進駐客戶 鑒于本項目在實際銷售中，可能會產生自我經營客戶，因此，針對此類情況，我們建議采取以下措施，鼓勵客戶快速與公司簽定相關協(xié)議： （ 1）購買商鋪的業(yè)主， 必須在限定期限內自行開業(yè)經營或 選擇委托租賃，一律交由開發(fā)商指定公司代為租賃 ； （ 2）購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費 40%。由于本項目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的培育過程，開 發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來吸引商家，即所謂 “ 放水養(yǎng)魚 ” ，因此前期租金水平的基準建議為：售價 5 6%247。 新項目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。 （ 4）激勵招商 以經濟刺激的方式，在公司內外實行全員招商，主動出擊，以 招商 覆蓋面取勝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 稅收 爭取政府 對 商業(yè)街商家 的優(yōu)惠政策 ，免工商管理費 賣場 保證三年以上的經營期，裝修費自理。故要滿足以上招商指標 ，很大程度上取決于 中國酒都溫泉內 周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個?！? B11 ‘‘’‘?！? B3 ‘‘’‘。‘‘’ A11‘‘’‘?！? 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個?！? B9‘‘’‘?！? B1 ‘‘’‘。 一層分布圖 （約 4857 ㎡ ） 商業(yè)街一層面積統(tǒng)計表 及業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 A1 108 108 特色 餐飲 B1 108 108 棋牌、茶樓 A2 54 54 吧類 B2 54 54 吧類 A3 54 54 吧類 B3 54 54 吧類 A4 108 108 特色餐飲 B4 108 108 超市 A5 54 54 旅游小商品 B5 54 54 餐飲、小吃 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9‘‘’‘。 （ 五 ） 、 業(yè)態(tài)定位 本項目業(yè)態(tài)定位理念 本項目定位是關鍵，位置地處城 北郊 邊緣地帶，離 城市商業(yè) 市場核心區(qū)域超過 8000 米，所以絕對不能 以核心商圈和次商圈 傳統(tǒng)商業(yè)場定位，而應以人為本，突出項目 溫泉 旅游品牌特征，突出環(huán)境與功能，以消 費引導而定位，否則， 必將導致招商 的失敗 和后期經營的極大困難。 項目總體定位為： 以餐飲娛樂為主體，以旅游休閑為目的， 高雅、有品味的旅游風情度假商業(yè)街。 B、 資本運作的失敗，資金鏈條的斷裂。 本地街村居民的一般性消費也對本商業(yè)街無實質性影響。步行街北面一水之隔， 正對 80 米景觀大道；南面與百泉湖相依 ；西面緊臨網球場和停車場；東面與半山尊城別墅群為鄰。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 正中區(qū)域設 高大歐式古典鐘樓，是步行街標志性建筑，極富觀賞價值。 由于本項目商業(yè)街業(yè)態(tài)定位主要是滿足旅游消費者需求，故本項目周邊商業(yè)市場和商業(yè)環(huán)境對本商業(yè)街區(qū)的生存環(huán)境不具競爭性和挑戰(zhàn)性。 項目威脅（ T） A、 中國酒都溫泉旅游產品 （游人接待中心，溫泉沖浪館等） 的 游 人流量、 定價體系、 經營效益 等 的好壞，將直接影響 商業(yè)街的商鋪 招商、入住率、持續(xù) 性、商業(yè)效益和商業(yè)街的商業(yè)氣氛，也決定著商業(yè) 街成敗關鍵。 二、 項目定位 （ 一 ） 、項目總體定位 項目總體定位是項目的運作方向，系統(tǒng)性的進行市場調查后，根據(jù)測算和