【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新寓苑 商業(yè) 步行 街 招商 策劃 方案 根據(jù)公司項目安排意見，為整體推出溫泉旅游項目，實現(xiàn)游人接待中心、沖浪館、商業(yè)步行街的三位一體 入 市經營 。本 策劃方案 在 結合對本項目的了解和項目周邊市場分析 ,以及在前期運作其它商業(yè)項目招商及銷售時所獲得的實操經驗 ,對本項目商業(yè)進行市場分析、項目定位、招商運作 、時間節(jié)點 等提出 策劃銷售部的建議和思路。 一、 商業(yè)街項目基本概況 酒都溫泉商業(yè)步行街位于 中國酒都溫泉大門右側， 整個街區(qū)占地 近 15 畝，由四幢三層歐式 休閑 洋房以十字型對稱排列 組合而成 ， 總建筑面積達 10000 多平方米。 正中區(qū)域設 高大歐式古典鐘樓，是步行街標志性建筑，極富觀賞價值。步行街北面一水之隔， 正對 80 米景觀大道；南面與百泉湖相依 ；西面緊臨網球場和停車場；東面與半山尊城別墅群為鄰。 商業(yè)街一層商鋪約 32 間，其中最大的商鋪 8 間，建筑面積為 216M2；最小面積商鋪 8 間，建筑面積為 108M2；其余 16 間每間建筑面積為 135M2。二層和三層 為中空式大開間，可以任意分隔。是大型超市、休閑茶房、美容健身房、其它餐飲娛樂的理想賣場。 二、周邊商業(yè)市場及環(huán)境 以酒都溫泉為中心點，向東西方向作 20xx 米橫向輻射，基本無規(guī)范化商業(yè)市場和大型、中檔 以上商業(yè)賣場?；旧鲜且源ㄔ浦新窞橹行?，以小型臨街鋪面為主。具典型的路邊農貿市場 特征；經營類別主要以日常消費性生活用品、小家電、醫(yī)藥用品、農業(yè)生產資料、小餐館等為主。 由于本項目商業(yè)街業(yè)態(tài)定位主要是滿足旅游消費者需求，故本項目周邊商業(yè)市場和商業(yè)環(huán)境對本商業(yè)街區(qū)的生存環(huán)境不具競爭性和挑戰(zhàn)性。 本地街村居民的一般性消費也對本商業(yè)街無實質性影響。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目 SWOT 分析 1 項目優(yōu)勢（ S） A、 本項目是 與 中國酒都溫泉 度假中心配套的休閑商業(yè)步行街， 占地面積 1000多畝，屬旅游商業(yè)地產項目，有相關旅游產品（溫泉沖浪館、高檔商務 酒店、私家別墅 、網球場等）作 人氣支撐； B、 交通便捷，離塵不離城； C、絕版 別墅 ， 升值 潛力 空間 大； 項目劣勢（ W） A、 遠離城市核心商圈 和次商圈 ，缺少足夠的人氣支撐； B、 前期運作成為“夾生飯”，重新啟動困難重重； C、旅游項目的商業(yè)，由于其定位特殊 ，對商家的選擇 有其局限性； D、命運不在其商業(yè)本身，而在于溫泉旅游效益對商業(yè)街的牽引力； 項目機會（ O） A、 新公司的 實力和 企業(yè)品牌、資本運作 模式 、戰(zhàn)略思路的前瞻性，給本項目注入了新的活力； B、 三江廠至大麥壩的 80 米景觀 大道的改造，觀 斗山外環(huán)線遂道的開 通， 使本項目在交通上更加便捷，對招徠游人和消費者增添了動力； C、 隨著溫泉項目的全面啟動，周邊環(huán)境的改善，本項目將有新的起色； D、新農村建設項目的啟動，農業(yè)生態(tài)觀光旅游的展開，對整個溫泉項目注入了新的活力，也 可能 同時拉動商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展。 E、酒都溫泉的全面重新規(guī)劃、設計、調整、使溫泉項目有了新的生機和活力。 項目威脅（ T） A、 中國酒都溫泉旅游產品 （游人接待中心，溫泉沖浪館等） 的 游 人流量、 定價體系、 經營效益 等 的好壞，將直接影響 商業(yè)街的商鋪 招商、入住率、持續(xù) 性、商業(yè)效益和商業(yè)街的商業(yè)氣氛，也決定著商業(yè) 街成敗關鍵。 B、 資本運作的失敗，資金鏈條的斷裂。 項目關鍵不利因素及應對策略 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目關鍵不利因素是商業(yè)街的生存 和發(fā)展， 從一定程度講， 是處于 “不由自主” 角度 ， 即 受 整體 溫泉項目 可持續(xù)穩(wěn)定地增長和發(fā)展 的影響。因此，從戰(zhàn)略決策看，應緊緊抓住中國酒都溫泉旅游 品牌 定位，從旅游產品項目，旅游招徠人數(shù)，入住率等具體指標上策劃出新的亮點，使商業(yè)街與其他溫泉項目互為拉動，形成旺場經營態(tài)勢。 二、 項目定位 （ 一 ） 、項目總體定位 項目總體定位是項目的運作方向，系統(tǒng)性的進行市場調查后，根據(jù)測算和 鼎業(yè)新寓苑 公司積累的豐富經 驗及商業(yè)資源得出項目總體定位，之后的所有運作思路都根據(jù)總體定位來研究和制定。 項目總體定位為： 以餐飲娛樂為主體，以旅游休閑為目的， 高雅、有品味的旅游風情度假商業(yè)街。 （ 二 ） 、形象定位 歐式風格、異域風情、恬靜而高雅、時尚而浪漫 的對內對外的“窗口” 。 （ 三 ） 、功能定位 本 項目商業(yè) 街 展示的主要功能 為 滿足中國酒都溫泉旅游品牌中的旅游產品“六要素”：吃、住、行、娛、游、購的主體配套； 別墅小區(qū)業(yè)主的高雅生活配套實施； 閑情悠雅的小恬之處。 購物功能：體現(xiàn)于商 業(yè)街 商品品種、檔次上，購物功能是商 業(yè) 街 最基本功能； 休閑功能：在現(xiàn)代 商業(yè)街 中 休閑功能往往被當作商 業(yè)街 的附加功能加以設置； 娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、 KTV、 兒童游玩區(qū)等等； 服務功能：主要體現(xiàn)于商 業(yè)街 物管和商 業(yè)街 客戶經營主體服務兩方面。 （ 四 ） 、檔次定位 中 高 檔次、 中 高 品位 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 五 ） 、 業(yè)態(tài)定位 本項目業(yè)態(tài)定位理念 本項目定位是關鍵，位置地處城 北郊 邊緣地帶，離 城市商業(yè) 市場核心區(qū)域超過 8000 米，所以絕對不能 以核心商圈和次商圈 傳統(tǒng)商業(yè)場定位，而應以人為本，突出項目 溫泉 旅游品牌特征，突出環(huán)境與功能，以消 費引導而定位，否則， 必將導致招商 的失敗 和后期經營的極大困難。 本項目 業(yè)態(tài) 定位 規(guī)劃的原則 ⑴ 有利于商家互補性的原則 ⑵ 有利于商家共榮性的原則 ⑶ 有利于商家競爭性的原則 ⑷ 有利于物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的原則 ⑸ 有利于物業(yè)升級的原則 ⑹ 預留新業(yè)態(tài)的原則 ⑺ 有利于降低工程費用的原則 ⑻ 有利于資產增值的原則 ⑼ 有利于降低公攤率的原則 本項目 業(yè)態(tài)規(guī)劃 定位 建議 根據(jù)定位原則進行規(guī)劃 定位為： 以酒都溫泉旅游為主題、以住宅業(yè)主 和旅游者 為穩(wěn)定客戶群 、以餐飲娛樂為主體 的中國酒都溫泉風情商業(yè)步行街。 招商業(yè) 態(tài)類別 A、 餐飲類： 海鮮餐廳、西餐廳、 品牌中餐、 中西式結合的快餐廳、品牌火鍋、特色餐飲、 韓式燒烤、河鮮、本土特色餐飲、 B、 吧類： 咖啡吧、酒吧、冷熱飲、 網吧 、書吧 、水果店 C、 地方小吃： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 宜賓燃面、宜賓燉雞面、 宜賓、紅橋豬兒粑、雙河涼糕、筠連水粉等地方名優(yōu)小吃； D、 休閑娛樂類： 休閑觀景茶房、美容美發(fā)、療養(yǎng)健身房、量販 KTV、 E、 旅游小商品類： 地方旅游產品、紀念品、小飾品、宜賓土特產品、 化妝品 、奇石展品 F、 生活類： 大型超市、連鎖店、 藥品店 G、 服務類： 商業(yè)銀行、 電信、郵政代辦、 干洗店、洗車場 、 公用電話 商業(yè)街業(yè)態(tài)分布： 方案一：根據(jù)業(yè)主需要進行商業(yè)門面分割。 由公司負責出圖，完善梯間交通流線設計，并對二三樓進行分割。 一層分布圖 （約 4857 ㎡ ） 商業(yè)街一層面積統(tǒng)計表 及業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 A1 108 108 特色 餐飲 B1 108 108 棋牌、茶樓 A2 54 54 吧類 B2 54 54 吧類 A3 54 54 吧類 B3 54 54 吧類 A4 108 108 特色餐飲 B4 108 108 超市 A5 54 54 旅游小商品 B5 54 54 餐飲、小吃 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9‘‘’‘?！? A10‘‘’‘?！? A11‘‘’‘?！? A12‘‘’‘?！? A13‘‘’‘?！? A14‘‘’‘?！? A15‘‘’‘?！? A16‘‘’‘?！? B1 ‘‘’‘。‘‘’ B2 ‘‘’‘。‘‘’ B3 ‘‘’‘。‘‘’ B4 ‘‘’‘。‘‘’ B5‘‘’‘。‘‘’ B6‘‘’‘。‘‘’ B7‘‘’‘?！? B8‘‘’‘?！? B9‘‘’‘?！? B10 ‘‘’‘?！? B11 ‘‘’‘?！? B12 ‘‘’‘?！? B13‘‘’‘?！? B14 ‘‘’‘?！? B15 ‘‘’‘。‘‘’ B16 ‘‘’‘?！? 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 A6 54 54 旅游小商品 B6 54 54 餐飲、小吃 A7 54 54 餐飲、小吃 B7 54 54 美容美法、水果店 A8 54 54 餐飲、小吃 B8 54 54 美容美法、水果店 A9 54 54 旅游小商品 B9 54 54 餐飲、小吃 A10 54 54 旅游小商品 B10 54 54 餐飲、小吃 A11 54 54 餐飲、小 吃 B11 54 54 干洗店、通訊、藥房 A12 54 54 餐飲、小吃 B12 54 54 干洗店、通訊、藥房 A13 108 108 KTV 歌城 B13 108 108 特色餐飲 A14 54 54 KTV 歌城 B14 54 54 餐飲、小吃 A15 54 54 KTV 歌城 B15 54 54 餐飲、小吃