大型mall與步行街招商策劃及招商計劃實施(已修改)
2025-02-02 19:40 本頁面
【正文】 大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施 大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運營，將解決大量再就業(yè)問題，同時有力拉動經(jīng)濟發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運營中占有重要位置， MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內外大商家與品牌供應商整合能力。 倡導大型購物中心與品牌供應商建立新型合作關系，經(jīng)營公司不要過分依靠收取供應商費用維持運轉，而是要依靠一流的營銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。 一、Shopping mall招商原則 開發(fā)模式直接關系到招商工作的主要內容，例如萬達商業(yè)地產開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點是半主力店和中小商家。 大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運營公司負責招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一設計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風格檔次之間的互補促進作用。 MALL統(tǒng)一運營包含五個方面的內容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“業(yè)態(tài)設計管理與統(tǒng)一招商管理又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。 第一基本原則：先進行業(yè)態(tài)設計和招商工作，后進行規(guī)劃設計。許多發(fā)展商沒有委托專家進行業(yè)態(tài)設計和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產公司在引進萬佳百貨后僅僅對建筑部分進行改動就花費400多萬，而進行業(yè)態(tài)設計顧問費用也就是30萬元以內。 在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設計中，大多數(shù)業(yè)內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。對于辦公區(qū)域特別集中的shopping mall,可以加大餐飲比例。 第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進行統(tǒng)一的理念設計是基礎。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。 第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟，這樣首先可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營實力較強的國際名店，采用租賃為主的方式；對于非國際名店，盡量以聯(lián)營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績?！ ? 第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則?！ ? 第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關聯(lián)性，萬達集團的濟南購物廣場等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動作用不大。 核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點。 核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關系，加強對業(yè)態(tài)的調控能力?！ ? 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點代面，特色經(jīng)營是購物中心特別是MALL購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。 第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用基本租金＋浮動租金與優(yōu)質服務做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正做旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間的原則。例如區(qū)域購物中心再引進著名百貨公司時候，可以采用這種方式。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一服務。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的商戶結算、統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的賣場規(guī)劃指導服務、統(tǒng)一的行政事務管理服務、統(tǒng)一的物業(yè)服務等等。這個“統(tǒng)一服務不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營銷管理中，商戶最渴
研究報告相關推薦
鄂ICP備17016276號-1