【文章內(nèi)容簡介】 散，彼此缺乏緊密聯(lián)系，無法形成一個城市核心商圈。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市的西拓，前山老工業(yè)區(qū)的改造、輕軌的建成和新商業(yè)項目的增加和升級，未來 前山、南灣將是珠海商業(yè)發(fā)展的熱點區(qū)域 。 回顧珠海商業(yè)網(wǎng)點運營模式的變遷歷史，不難發(fā)現(xiàn)，珠海的商業(yè)模式有著一條清晰的發(fā)展脈絡(luò)：從 80年代提供糧油、布匹物資的供銷合作社 —— 到 80年代末出現(xiàn)的街道綜合商店 —— 到 90年代中出現(xiàn)的零散街鋪、小商場 —— 再到 2023年以后出現(xiàn)的主題商城、大型百貨、連鎖超市等，結(jié)合國內(nèi)一線城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，未來珠海商業(yè)將朝著集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、金融、文化于一體的 SHOPPINGMALL升級發(fā)展。 關(guān)鍵詞： 現(xiàn)階段珠海住宅開發(fā)形式較好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不容樂觀。 全國市場 普遍回暖 珠海住宅 價跌量漲 商業(yè)開發(fā) 熱度不減 商業(yè)銷售 形勢嚴(yán)峻 營銷水平 尚需提高 熱點區(qū)域 城市西部 珠海商業(yè)市場整體調(diào)研 城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會經(jīng)濟狀況） 城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況） 城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會所狀況） 綜合概況 發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟狀況 人口結(jié)構(gòu) 收入消費 整體狀況 開發(fā)銷售 營銷水平 熱點區(qū)域 商圈分布 零售商業(yè) 休閑娛樂 典型會所 商圈 商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。 第一， 商圈需要從體量、目的、位置等方面定義 。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。 第二， 消費群體 。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。 第三， 位置 。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，所以位置非常重要。 第四， 目的 。打造商圈肯定有一個目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價值。 第五， 城市規(guī)劃 。通過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。 珠海主要商圈分布情況 珠海主城區(qū)主要商圈呈 環(huán)狀分布 ，分布較為零散且相對獨立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈為珠海重點商圈，輻射力較強。而 新香洲商圈，南灣商圈和前山商圈發(fā)展?jié)摿^大 。 珠海主要商圈分布圖 （ 1） 拱北商圈 ：地處全國第二大陸路連接口岸，口岸日人流量數(shù)十萬，同是也是國內(nèi)外游客及往來港、澳、臺、國外客商的集散地。它以口岸地下商業(yè)廣場和蓮花路商業(yè)街、萬佳百貨為龍頭，以眾多的百貨商場、高檔酒店、休閑娛樂場所及水灣頭酒吧街等為補充，使之成為珠海商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、服務(wù)、娛樂網(wǎng)點最為集中的地區(qū)。 （ 2） 吉大商圈 ：集中體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購物的理念，以景山路全國購物放心一條街為中心，主要由珠海市國營外幣免稅商場、珠海市百貨公司、國貿(mào)海天購物廣場組成 ,經(jīng)營商品的檔次相對較高，多以國際二、三線和國內(nèi)一二線品牌為主。 （ 3） 前山商圈 ：主要是沿前山路周邊形成的珠海最大的家居建材專業(yè)市場。 （ 4） 老香洲商圈 ：現(xiàn)已經(jīng)形成了四個區(qū)域性商圈。一是以南坑為中心，加上茂業(yè)百貨、新一佳等形成了以超級市場為主導(dǎo)的區(qū)域商業(yè)中心；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的丹田百貨、珠影廣場、揚名廣場、香埠路步行街形成的區(qū)域商業(yè)中心；三是在灣仔沙片區(qū)形成的電腦、電子、通訊專業(yè)市場；四是圍繞丹田城市廣場（家樂福）及五洲花城商業(yè)街形成的社區(qū)商業(yè) 。 （ 5） 新香洲商圈 ：主要是梅華西路汽車銷售、配件專業(yè)市場和圍繞華潤萬家、旺角百貨等形成的購物、美食街區(qū)。 （ 6） 南灣商圈 ：南灣區(qū)域是主城區(qū)拓展形成的新崛起的房地產(chǎn)版塊。該商圈主要以華發(fā)新城和華發(fā)世紀(jì)城為主導(dǎo)，人口素質(zhì)較高。此區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，未來的商業(yè)價值將加速提升，必將成為未來珠海又一個具有影響力和號召力的商圈。 珠海主要零售商業(yè)項目在城市中的區(qū)位及地段 百貨類 超市類 餐飲娛樂類 電子通信類 汽配類 家居建材類 珠海主要商業(yè)項目分布圖 環(huán)狀分布特征非常明顯 迎賓南路、景山路、紫荊路、鳳凰南路、三臺石路、人民西路是珠海目前商業(yè)重點區(qū)域，南灣區(qū)域前途不可限量 凡是有華潤萬佳大賣場的地方都已形成區(qū)域商圈 拱北商圈 珠海主要零售商業(yè)項目在城市商業(yè)格局中的角色和位置 拱北是珠海市 商貿(mào)中心和交通樞紐中心 ，也是連接澳門的重要通道。區(qū)域內(nèi)商家聚集，配套成熟，生活便利。隨著 24小時通關(guān)的實行、廣珠輕軌的開通、港珠澳大橋的建設(shè)，這些都將給拱北帶來大量的人流及經(jīng)濟的快速增長。 —— 商圈面積近 18平方公里，可開發(fā)用地日趨稀少。 —— 緊鄰澳門，日人流量超過 50萬人次，是目前珠海最具活力和人氣的商圈。 —— 消費群體主要為澳門人，游客，本地居民。是珠海最具影響力和輻射力的商圈。 —— 主要商業(yè)有：口岸廣場、蓮花步行街、迎賓百貨、粵華購物街、國際大廈商城、米蘭百貨、中珠商業(yè)廣場、水灣酒吧一條街，夏灣市場等。 拱北商圈 口岸廣場 簡 介：口岸廣場毗鄰拱北聯(lián)檢大樓，是目前珠海營業(yè)面積最大，入駐商家最多，消費最旺盛的商場。 規(guī) 模：地下共三層，總建筑面積約 12萬平米。 業(yè) 態(tài)：一站式購物休閑中心 業(yè) 種：服裝服飾、化妝品、箱包、電子通信、餐飲、文化等。 主力店：鳳凰書城、置地新天地購物中心、迷失世界娛樂城、 KFC、真功夫 租 金：只租不賣。負一樓： 250— 500元 /平米，負二樓： 180—400元 /平米。 出租率： 99% 拱北商圈 蓮花步行街 簡 介：步行街南起拱北關(guān)口友誼路，北至粵海東路，全長約 1000米，主要商業(yè)街長 350米左右。它主要是靠來自境外人士及內(nèi)地旅游人士、以及一些從事特殊服務(wù)行業(yè)人員所帶動消費。旁邊的蓮花萬景城集餐飲、娛樂、休閑為一體，是個很好的商業(yè)業(yè)態(tài)補充。 規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 10000平米，擁有超過 200家商家。 業(yè) 種：精品店、特色店、專賣店 租 金： 16000— 35000元 /平米 出租率： 99% 拱北商圈 蓮花萬景城 拱北商圈 簡 介：蓮花萬景城集餐飲、娛樂、休閑為一體，是蓮花商業(yè)街很好的商業(yè)業(yè)態(tài)補充。 規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 26000平米。 租 金：內(nèi)街商鋪約 50— 120元 /平米 出租率： 80% 迎賓百貨 簡 介：位于迎賓南路 1144號，臨近珠海拱北口岸，街鋪較好，內(nèi)鋪人氣很差。 規(guī) 模：經(jīng)營規(guī)模約 30000平米，共三層。 業(yè) 種：服裝服飾、珠寶、金融、餐飲、健身等 主力店：麥當(dāng)勞、肯德基、渣打銀行、深發(fā)展 租 金：一樓內(nèi)鋪售 — /平米，租 100— 250元 /平米；二樓售 2— /平米，租 80— 250元 /平米；三樓整層出租，只租不賣；押金 2個月，一年一簽。 出租率：一樓為 100%，二樓約 50%。 拱北商圈 國際大廈商城 簡 介：主要有國際大廈商城（ 1000平米）、運動城（ 2500平米）、家居廣場（ 1000平米）、文華書城（ 5000平米）、華潤萬家。商場裝修檔次很低，缺乏人氣。 規(guī) 模：共 4層，總經(jīng)營面積約 20230平米， 主力店：國際大廈商城、運動城、家居廣場、文華書城、華潤萬家 租 金：國際大廈商城租金約 500元 /平米，運動城約 300元 /平米。 出租率： 95% 拱北商圈 米蘭百貨 （米蘭古玩城） 規(guī) 模：地下一層，地上三層?？偨?jīng)營面積約 10000平米，超過200家商家入駐。 主力店：米蘭古玩城（約 6000平米），米蘭百貨。 租 金： 900— 5000元 /間。 出租率：負一層出租率為 100%，一層出租率為 90%，二層為 60%，三層為 40%。 拱北商圈 富紳文化藝術(shù)品廣場 （珠海市文物商店） 項目位于迎賓南路旁，營業(yè)面積約 2023平米，該廣場雖然地理位置優(yōu)越，但外立面裝修殘破不堪，毫無經(jīng)營管理可言，完全處于自生自滅的狀況?，F(xiàn)出租率不足 20%，只有 10余個商家苦苦支撐。由于直接面對近鄰米蘭古玩城的沖擊和自身經(jīng)營管理的問題，富紳文化藝術(shù)品市場頻臨倒閉。 拱北商圈 同類文物市場比較 位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，毗鄰珠海，距澳門、九州港、中山港僅需半小時車程。經(jīng)營面積約 70000平米，商鋪約 350間，租金在 1200— 1500元 /間。該市場開發(fā)投資力度很大，包裝推廣到位，且得到廣東省文化廳和中山市政府的支持，使得招商進展順利，已進駐 60余各類商家，目前經(jīng)營狀況良好。 巨龍古玩城 中山華財古玩城 項目位于中山市三鄉(xiāng)（珠海西線與中山交匯處 ），華財古玩城是一個集旅游觀光、古舊家具、古玩交易和民間藝術(shù)交流于一體的多功能古玩市場， 目前有 150戶商家入駐，臨街租金在 60元 /平米，復(fù)式樓租金約 13元 /平米，出租率為 99%。 中山明清古典家具市場 項目同樣位于中山市三鄉(xiāng)（珠海西線與中山交匯處 ），與華財古玩城為鄰。明清古典家具市場是以經(jīng)營古典家具、古玩、古瓷器、古字畫、古玉器、古錢幣、奇石、根雕、工藝品等古文化為主的專業(yè)市場。目前有約 270戶商家入駐，租金約 30— 40元 /平米，出租率為 99%。 同類文物市場比較 夏灣市場 簡 介：以夏灣市場為中心，輻射四周的商業(yè)地帶，輻射半徑約為 150米；全部以街鋪為主，集中在夏灣路、華平路、粵華路。 規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 10000平米，擁有超過 200商家。 業(yè) 態(tài)：社區(qū)型商業(yè)步行街 業(yè) 種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、電器、五金等。 主力店： KFC、王子肥?；疱?、麥田咖啡 租 金： 2押 1租， 100－ 250元 /平米，合同最長簽 5年，年遞增 5％－ 8%。 出租率： 90% 拱北商圈 水灣酒吧一條街 簡 介：水灣酒吧街營業(yè)面積約 3000平方米，酒吧街長 300米左右， 10余間風(fēng)格各異的酒吧分布其間。整條酒吧街的風(fēng)格以歐陸風(fēng)情為主線，并結(jié)合了多國文化，表現(xiàn)了不同國家的風(fēng)情結(jié)合中西文化相輔相成的特點和項目環(huán)境所在的地域特色，成為了珠海一道風(fēng)景線和旅游新景點。 業(yè) 態(tài)：酒吧娛樂街 主力店：七號會館、經(jīng)典之家、天外天、金碧會等 租 金：約 200元 /平米 出租率： 90% 拱北商圈 吉大商圈 吉大商圈 吉大商圈在珠海市“ 135規(guī)劃”中被定位城市中央商務(wù)（ CBD）， 區(qū)域內(nèi)環(huán)境清幽，海岸線亦最長，加上擁有海濱泳場及眾多高星級酒店，休閑度假氣氛濃厚。該商圈樓盤檔次高，海景酒店眾多，是一個珠海高檔社區(qū)聚集的地方。該商圈圍聚著珠海免稅商場、珠海百貨、國貿(mào)海天城、日東商業(yè)廣場等大型綜合購物休閑中心，景山路還被評為“全國首批購物放心一條街”。 —— 商圈面積近 12平方公里，正在形成珠海流通業(yè)和商務(wù)區(qū)的核心商圈。 —— 日流量超過 20萬，良好的人居和商業(yè)氛圍使其成為珠海中高檔消費旺地。 —— 消費群體主要為本地人、游客、追求品味及較高享受的人士，商圈的輻射力僅次于拱北。 —— 以免稅商場、珠海百貨、國貿(mào)海天城、日東商業(yè)廣場為消費核心。 珠海免稅商場 珠海百貨 國貿(mào)海天城 簡 介：三個廣場連為一體，經(jīng)營規(guī)模和人氣程度幾乎和口岸廣場不相上下，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型 “ Shopping Mall”，是珠海本地人和游客休閑購物必選之地。 規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 130000平米，其中免稅商場約 55000平米，珠海百貨約 35000平米，國貿(mào)海天城約 40000平米。 業(yè) 態(tài)：一站式購物中心 業(yè) 種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、電器等。 租 金：一樓租金約 300— 500元 /平米，二樓租金約 300— 600元/平米，三樓租金約 200元 /平米，兩押一租， 1年 1簽。 出租率： 95% 吉大商圈 日東商業(yè)廣場 簡 介：該廣場周圍有兩家五星級酒店，正對海濱浴場，人流量非常大，商業(yè)氛圍濃厚。商場外一架民用客機頗為引人注目，是該商業(yè)廣場一大亮點。 規(guī) 模：共三層，營業(yè)面積近 40000平米。 業(yè) 態(tài)：社區(qū)型購物娛樂商業(yè)街。