【文章內(nèi)容簡介】 算增值額從而少納稅。因此，稅務(wù)機關(guān)不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。 Page ? 53 53 六、土地增值稅的核定征收 ?（一）核定征收條件 ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； ?申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 Page ? 54 54 六、土地增值稅的核定征收 ?（二）核定征收的認定 ?稅務(wù)機關(guān) 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。 ?對符合上述核定征收條件的納稅人，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。 ?對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。即如果分期開發(fā)中有一期是采取核定征收方式進行土地增值稅清算的，那其他各期也應該以核定征收方式進行清算。 Page ? 55 55 六、土地增值稅的核定征收 ?（二）核定征收率 ?核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作， 核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 （國稅發(fā)〔 2023〕53號） Page ? 56 56 第三講 清算收入的確定 Page ? 57 57 （一）轉(zhuǎn)讓收入總額范圍 ?《條例》第五條：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括 貨幣收入 、 實物收入 和 其他收入 。 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。”不允許從中減除任何成本費用。 ?（ 1）取得的實物收入 ：按市場價格折算收入； ?（ 2）對取得的無形資產(chǎn)收入： 要評估確定價值。 ?（ 3）取得的外國貨幣收入： 以取得收入當天或當月 1日國家公布的市場匯價折合成人民幣。 Page ? 58 58 ?國稅函 [2023]220號： ?土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入； ?未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 ?銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 土地增值稅清算時收入如何確認？ Page ? 59 59 （二）代收代付費用的稅務(wù)處理 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，通常要代有關(guān)部門向購房者收取一些價外費用，如煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦理產(chǎn)權(quán)證費用（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。 ?這些費用通常由房地產(chǎn)公司先代收，然后再轉(zhuǎn)交給委托單位。那么這些代收的費用是否該征稅，征稅時征何種稅以及如何征？ Page ? 60 60 ?土地增值稅處理 ?財稅字［ 1995］ 48號文： “對于 縣級及縣級以上人民政府 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用： ?如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時， 可 予以扣除，但 不允許 作為加計 20%扣除的基數(shù)。 ?如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時 不允許 扣除代收費用”。 （二）代收代付費用的稅務(wù)處理 Page ? 61 61 ?企業(yè)所得稅處理 ?國稅發(fā)【 2023】 31號文： ?以出具發(fā)票單位為標準進行判斷是否納稅 : ?，應按規(guī)定全部確認為銷售收入； ?、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 （二）代收代付費用的稅務(wù)處理 Page ? 62 62 ?營業(yè)稅處理 ?《營業(yè)稅暫行條例》第五條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 收取 的全部價款和價外費用。 ?《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第五條所稱價外費用，包括收取的 手續(xù)費 、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、 違約金 、滯納金、延期付款利息、 賠償金 、 代收款項 、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。 （二）代收代付費用的稅務(wù)處理 Page ? 63 63 ?營業(yè)稅處理 ?但 不包括 同時符合 以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： ?（一）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的 政府性基金 ，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的 行政事業(yè)性收費 ； ?（二）收取時開具 省級以上 財政部門印制的財政票據(jù)； ?（三）所收款項 全額 上繳財政。 （二）代收代付費用的稅務(wù)處理 Page ? 64 64 ?營業(yè)稅處理 ?國稅發(fā) [2023]69號文： 住房專項維修基金 是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金， 不計征 營業(yè)稅。 （二）代收代付費用的稅務(wù)處理 Page ? 65 65 （三）視同銷售收入 ?土地增值稅處理 ?（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利 、 獎勵 、 對外投資 、 分配給股東或投資人 、 抵償債務(wù) 、 換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn) 等，發(fā)生 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 時應視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā) [2023]187號、國稅發(fā)[2023]91號） ?其收入按下列方法和順序確認： ?、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 Page ? 66 66 ?（三）視同銷售收入 ?土地增值稅處理 ?（ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 ?（ 2）實施細則第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 丌包括以繼承、贈不方式無償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的行為。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 67 67 一、轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 ?（三）視同銷售收入 ?土地增值稅處理 ?（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利 、 獎勵 、 對外投資 、 分配給股東或投資人 、 抵償債務(wù) 、 換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn) 等，發(fā)生 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 時應視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā) [2023]187號、國稅發(fā) [2023]91號） ?其收入按下列方法和順序確認： ?、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 Page ? 68 68 一、轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 ?（三）視同銷售收入 ?土地增值稅處理 ?（ 4）財稅字〔 1995〕 048號 ?四、關(guān)于細則中“贈與”所包括的范圍問題 ? 細則所稱的“贈與”是指如下情況： ? （一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán) 贈不直系親屬開承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的 。 ? （二）房產(chǎn)所有、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán) 贈不教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 ? 上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。 Page ? 69 69 ?營業(yè)稅處理 ?《實施細則》第五條：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為： ? （一）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán) 無償贈送 其他單位或者個人； ? （二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （三）視同銷售收入 Page ? 70 70 ?企業(yè)所得稅處理 ?國稅發(fā)【 2023】 31號第七條規(guī)定： 將 開發(fā)產(chǎn)品 用于 捐贈 、贊助 、 職工福利 、 獎勵 、對外投資 、 分配給股東或投資人 、 抵償債務(wù) 、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)， 應視同銷售。 （三）視同銷售收入 Page ? 71 71 ?對于用于職工福利的商品房，作為視同銷售應如何確認存在一定的難度。 ?如用于公司 托兒所 、公司 健身康復療養(yǎng)場所 等集體福利，由于產(chǎn)權(quán)沒有變更，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，作為視同銷售處理顯然與土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅確認銷售的條件不相符。 ?因此， “職工福利” 應該理解為是用于 職工個人的福利分配。 問題：職工福利如何認定？ Page ? 72 72 ?問題：土地使用者轉(zhuǎn)讓、 抵押 或置換土地等特殊情況的稅務(wù)處理 ?國稅函 [2023]645號規(guī)定： 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其 實質(zhì) 轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 73 73 ?土地使用者抵押土地，是否應該繳納相關(guān)稅收？ ?土地使用權(quán)的抵押是抵押人以不轉(zhuǎn)移占有的土地使用權(quán)方式作為按期履行債務(wù)的擔保，在不能按期履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物，并優(yōu)先得到償還的民事行為。 ?我們知道，在所擔保的債務(wù)到期之前，抵押人實際上仍對設(shè)為抵押物的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，土地使用權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，在抵押期間，抵押權(quán)人也并未因?qū)⑼恋厥褂脵?quán)設(shè)為抵押物而取得相應的經(jīng)濟利益。 ?因而抵押人將土地使用權(quán)設(shè)為抵押物的行為，并不是國稅函[2023]645號文所說的土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收的情形。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 74 74 ?土地使用者抵押土地，是否應該繳納相關(guān)稅收？ ?只有在抵押期滿后，如果債務(wù)人不能如期清償債務(wù)，而以作為抵押物的土地使用權(quán)清償債務(wù)時，抵押的土地使用權(quán)被債權(quán)人實質(zhì)性依法取得，抵押人實際上也取得相應的經(jīng)濟利益 債務(wù)清償或債務(wù)減少，這個時候無論是否辦理土地使用權(quán)屬變更，都是國稅函[2023]645號文所說的土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅收的情形。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 75 75 ?（四）按評估價格確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 ?對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由的，《條例》和《細則》規(guī)定，應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)或參照評估價格確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ?納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收： ?（ 1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；即納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。 ?隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 76 76 ?（ 2）提供扣除項目金額不實的；即納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。 ?提供扣除項目金額不實的，應由評估機構(gòu)按照 房屋重置成本價乘以成新度折扣率 計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 ?（ 3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。 ?即納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 有關(guān)事項 是否屬于征稅范圍 1．出讓國土 不征。國家行為 2．繼承、贈予 繼承不征 (無收入 )。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直