【文章內(nèi)容簡介】 算增值額從而少納稅。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。 Page ? 53 53 六、土地增值稅的核定征收 ?（一）核定征收條件 ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ?申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 Page ? 54 54 六、土地增值稅的核定征收 ?（二）核定征收的認(rèn)定 ?稅務(wù)機(jī)關(guān) 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。 ?對(duì)符合上述核定征收條件的納稅人，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。 ?對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。即如果分期開發(fā)中有一期是采取核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算的，那其他各期也應(yīng)該以核定征收方式進(jìn)行清算。 Page ? 55 55 六、土地增值稅的核定征收 ?（二）核定征收率 ?核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作， 核定征收率原則上不得低于 5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 （國稅發(fā)〔 2023〕53號(hào)） Page ? 56 56 第三講 清算收入的確定 Page ? 57 57 （一）轉(zhuǎn)讓收入總額范圍 ?《條例》第五條：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括 貨幣收入 、 實(shí)物收入 和 其他收入 。 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。”不允許從中減除任何成本費(fèi)用。 ?（ 1）取得的實(shí)物收入 ：按市場價(jià)格折算收入； ?（ 2）對(duì)取得的無形資產(chǎn)收入： 要評(píng)估確定價(jià)值。 ?（ 3）取得的外國貨幣收入： 以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣。 Page ? 58 58 ?國稅函 [2023]220號(hào)： ?土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入； ?未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 ?銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 土地增值稅清算時(shí)收入如何確認(rèn)？ Page ? 59 59 （二）代收代付費(fèi)用的稅務(wù)處理 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常要代有關(guān)部門向購房者收取一些價(jià)外費(fèi)用，如煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。 ?這些費(fèi)用通常由房地產(chǎn)公司先代收，然后再轉(zhuǎn)交給委托單位。那么這些代收的費(fèi)用是否該征稅，征稅時(shí)征何種稅以及如何征？ Page ? 60 60 ?土地增值稅處理 ?財(cái)稅字［ 1995］ 48號(hào)文： “對(duì)于 縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用： ?如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)， 可 予以扣除，但 不允許 作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)。 ?如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí) 不允許 扣除代收費(fèi)用”。 （二）代收代付費(fèi)用的稅務(wù)處理 Page ? 61 61 ?企業(yè)所得稅處理 ?國稅發(fā)【 2023】 31號(hào)文： ?以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷是否納稅 : ?，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； ?、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 （二）代收代付費(fèi)用的稅務(wù)處理 Page ? 62 62 ?營業(yè)稅處理 ?《營業(yè)稅暫行條例》第五條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 收取 的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 ?《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的 手續(xù)費(fèi) 、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、 違約金 、滯納金、延期付款利息、 賠償金 、 代收款項(xiàng) 、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 （二）代收代付費(fèi)用的稅務(wù)處理 Page ? 63 63 ?營業(yè)稅處理 ?但 不包括 同時(shí)符合 以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： ?（一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的 政府性基金 ，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的 行政事業(yè)性收費(fèi) ； ?（二）收取時(shí)開具 省級(jí)以上 財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； ?（三）所收款項(xiàng) 全額 上繳財(cái)政。 （二）代收代付費(fèi)用的稅務(wù)處理 Page ? 64 64 ?營業(yè)稅處理 ?國稅發(fā) [2023]69號(hào)文： 住房專項(xiàng)維修基金 是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金， 不計(jì)征 營業(yè)稅。 （二）代收代付費(fèi)用的稅務(wù)處理 Page ? 65 65 （三）視同銷售收入 ?土地增值稅處理 ?（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利 、 獎(jiǎng)勵(lì) 、 對(duì)外投資 、 分配給股東或投資人 、 抵償債務(wù) 、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) 等，發(fā)生 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā) [2023]187號(hào)、國稅發(fā)[2023]91號(hào)） ?其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ?、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ?、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 Page ? 66 66 ?（三）視同銷售收入 ?土地增值稅處理 ?（ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 ?（ 2）實(shí)施細(xì)則第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 丌包括以繼承、贈(zèng)不方式無償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的行為。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 67 67 一、轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 ?（三）視同銷售收入 ?土地增值稅處理 ?（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利 、 獎(jiǎng)勵(lì) 、 對(duì)外投資 、 分配給股東或投資人 、 抵償債務(wù) 、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) 等，發(fā)生 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā) [2023]187號(hào)、國稅發(fā) [2023]91號(hào)） ?其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ?、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ?、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 Page ? 68 68 一、轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 ?（三）視同銷售收入 ?土地增值稅處理 ?（ 4）財(cái)稅字〔 1995〕 048號(hào) ?四、關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問題 ? 細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況： ? （一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán) 贈(zèng)不直系親屬開承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的 。 ? （二）房產(chǎn)所有、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán) 贈(zèng)不教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 ? 上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。 Page ? 69 69 ?營業(yè)稅處理 ?《實(shí)施細(xì)則》第五條：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： ? （一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán) 無償贈(zèng)送 其他單位或者個(gè)人； ? （二）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （三）視同銷售收入 Page ? 70 70 ?企業(yè)所得稅處理 ?國稅發(fā)【 2023】 31號(hào)第七條規(guī)定： 將 開發(fā)產(chǎn)品 用于 捐贈(zèng) 、贊助 、 職工福利 、 獎(jiǎng)勵(lì) 、對(duì)外投資 、 分配給股東或投資人 、 抵償債務(wù) 、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)， 應(yīng)視同銷售。 （三）視同銷售收入 Page ? 71 71 ?對(duì)于用于職工福利的商品房，作為視同銷售應(yīng)如何確認(rèn)存在一定的難度。 ?如用于公司 托兒所 、公司 健身康復(fù)療養(yǎng)場所 等集體福利，由于產(chǎn)權(quán)沒有變更，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，作為視同銷售處理顯然與土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅確認(rèn)銷售的條件不相符。 ?因此， “職工福利” 應(yīng)該理解為是用于 職工個(gè)人的福利分配。 問題：職工福利如何認(rèn)定？ Page ? 72 72 ?問題：土地使用者轉(zhuǎn)讓、 抵押 或置換土地等特殊情況的稅務(wù)處理 ?國稅函 [2023]645號(hào)規(guī)定： 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其 實(shí)質(zhì) 轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 73 73 ?土地使用者抵押土地，是否應(yīng)該繳納相關(guān)稅收？ ?土地使用權(quán)的抵押是抵押人以不轉(zhuǎn)移占有的土地使用權(quán)方式作為按期履行債務(wù)的擔(dān)保，在不能按期履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物，并優(yōu)先得到償還的民事行為。 ?我們知道，在所擔(dān)保的債務(wù)到期之前，抵押人實(shí)際上仍對(duì)設(shè)為抵押物的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，土地使用權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，在抵押期間，抵押權(quán)人也并未因?qū)⑼恋厥褂脵?quán)設(shè)為抵押物而取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。 ?因而抵押人將土地使用權(quán)設(shè)為抵押物的行為，并不是國稅函[2023]645號(hào)文所說的土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收的情形。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 74 74 ?土地使用者抵押土地，是否應(yīng)該繳納相關(guān)稅收？ ?只有在抵押期滿后，如果債務(wù)人不能如期清償債務(wù)，而以作為抵押物的土地使用權(quán)清償債務(wù)時(shí)，抵押的土地使用權(quán)被債權(quán)人實(shí)質(zhì)性依法取得，抵押人實(shí)際上也取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益 債務(wù)清償或債務(wù)減少，這個(gè)時(shí)候無論是否辦理土地使用權(quán)屬變更，都是國稅函[2023]645號(hào)文所說的土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅收的情形。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 75 75 ?（四）按評(píng)估價(jià)格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 ?對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，《條例》和《細(xì)則》規(guī)定，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)或參照評(píng)估價(jià)格確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ?納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收： ?（ 1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；即納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。 ?隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 Page ? 76 76 ?（ 2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；即納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。 ?提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照 房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率 計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。 ?（ 3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 ?即納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。 土增稅轉(zhuǎn)讓收入（范圍）的確定 有關(guān)事項(xiàng) 是否屬于征稅范圍 1．出讓國土 不征。國家行為 2．繼承、贈(zèng)予 繼承不征 (無收入 )。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直