【正文】 無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫、會所等房產(chǎn)。 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 Page ? 104 104 ?納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如 全體業(yè)主實(shí)際享有 占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施； ?如 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有 占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟?土地成本 ，各項(xiàng)開發(fā)成本、 費(fèi)用 、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。 ?【鑒別要點(diǎn)】： 區(qū)分該設(shè)施的實(shí)際享有占有、使用、收益或處分權(quán)利是屬于哪方享有。 ?具體計(jì)算時(shí)，先應(yīng)計(jì)算項(xiàng)目的總成本，再按可售面積、公共配套設(shè)施面積、非公共配套設(shè)施面積（建筑面積）分?jǐn)傆?jì)算各自的成本。 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 Page ? 105 105 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 ?開發(fā)間接費(fèi)用： 指 直接組織、管理 開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi) 等。 ?【檢查重點(diǎn)】： ? （ 1）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 ? （ 2）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生， 有無預(yù)提 開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 Page ? 106 106 問題 1：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？ ?納稅服務(wù)司回答： ?房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理： ? 一、房地產(chǎn)企業(yè) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外 修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入 房地產(chǎn)銷售費(fèi)用 扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等 資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用 中列支。 ? 二、房地產(chǎn)企業(yè) 在主體內(nèi) 修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用， 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 Page ? 107 107 問題 1：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？ ? 三、房地產(chǎn)企業(yè) 利用規(guī)劃配套設(shè)施 （如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理： ? 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的 ，其成本、費(fèi)用可以扣 除。 ? 無償移交給政府 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用 可以扣 除。 ? 有償轉(zhuǎn)讓的 ，應(yīng)計(jì)算收入，并 準(zhǔn)予扣 除成本、費(fèi)用。 Page ? 108 108 ?國稅函 [2023]220號： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 開具發(fā)票的 ，按發(fā)票所載金額予以扣除； ? 未開具發(fā)票的 ，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 問題 2：未支付的質(zhì)量保證金，如何確定扣除項(xiàng)目金額？ Page ? 109 109 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ?指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ?開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)， 不是按實(shí)際發(fā)生額 ，而是按 《 實(shí)施細(xì)則 》 中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（比例）扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出的不同處理方法。 Page ? 110 110 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ?利息可扣除 ?納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提?金融機(jī)構(gòu)的貸款證明 的，利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期 貸款利率計(jì)算的金額；其他開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示： 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息 +(取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ) 5%以內(nèi) ?財(cái)稅字 [1995]048號： 貸款逾期利息、加罰息不得扣除。 Page ? 111 111 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ?利息不可扣除 ?納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示： 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝ (取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 )10%以內(nèi) ?【提示】： 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 Page ? 112 112 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ?多渠道借款的利息扣除 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（ 1）、（ 2）項(xiàng)所述兩種辦法。 Page ? 113 113 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ?利息不可重復(fù)扣除 ?國稅函 [2023]220號 ： 土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 ?國稅發(fā) [2023]132號：在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。 Page ? 114 114 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ?是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅 、教育費(fèi)附加。 ?但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅應(yīng)列入管理費(fèi)用，不得在此扣 除，也就是說 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 只能扣 “兩稅一費(fèi) ”， 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 扣 “三稅一費(fèi) ”。 Page ? 115 115 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ?《 實(shí)施細(xì)則 》 規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《 細(xì)則 》 第七條 (一 )、 (二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%的扣除，用公式表示： 加計(jì)扣除費(fèi)用＝ (取得土地使用權(quán)支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 )20% ?依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的扣除項(xiàng)目可分以下幾種： Page ? 116 116 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目。 對取得土地（不論生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目為： （ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 （ 2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 。 （ 3）在轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。 不能加計(jì) 20%的扣除。 Page ? 117 117 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ? 取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 ?其扣除項(xiàng)目為： ?（ 1） 取得房地產(chǎn)所支付的價(jià)款 。 ?（ 2） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 。 ?（ 3）在 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅金。 也不能加計(jì) 20%的扣除。 Page ? 118 118 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ?只進(jìn)行土地開發(fā)而不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的扣除項(xiàng)目 ?取得土地使用權(quán)后 ,僅進(jìn)行土地開發(fā) (進(jìn)行 “三通一平”或“七通一平” )，不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，扣除項(xiàng)目為： ?（ 1） 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 ?（ 2） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 。 ?（ 3）開發(fā)土地的 成本、費(fèi)用 ； ?（ 4） 在 轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。 ?（ 5）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和 開發(fā)土地的 成本 之和加計(jì) 20%的 扣除。 Page ? 119 119 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ?進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的扣除項(xiàng)目 （ 1） 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 （ 2） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 。 （ 3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施 成本、費(fèi)用 ； （ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （ 5）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施 成本 之和 加計(jì) 20%的扣除 。 Page ? 120 120 問： 對整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目是否允許加計(jì)扣除？ ?答： 對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下： ?（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用； ?（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本； ?（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用； ?（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加； ?（五）加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和的百分之二十。 Page ? 121 121 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ? 成片受讓、分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 ?： 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占 總面積 的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? ? “總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地面積。即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的土地面積（如道路、綠化等公用設(shè)施的用地） Page ? 122 122 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ? 成片受讓、分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 ?： ?（ 1） 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占 總面積 的比例計(jì)算分?jǐn)偅? ?（ 2） 按轉(zhuǎn)讓的建筑面積占 總建筑面積 的比例計(jì)算分?jǐn)偅? ?（ 3） 稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? ?注意： 需要說明的是（ 1）、（ 2）兩種分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是有差別的 Page ? 123 123 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 【例】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司以 1000萬元購買 10000平方米的土地（熟地）進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。該房地產(chǎn)公司共建寫字樓、住宅樓各 1棟，其中：寫字樓占地面積 4000平方米，建筑面積 15000平方米；住宅樓占地面積 6000平方米，建筑面積 10000平方米。住宅樓已銷售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。那么住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為： ?，住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為 : 1000萬元247。 10000 6000=600萬元 Page ? 124 124 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?，住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為 : 1000萬元247。（ 15000+10000） 10000=400萬元 ?結(jié)論： 從上可見，按不同的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是不同的。如果建筑面積大致相同，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)傒^為簡單，如果建筑面積差別很大，按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)傒^為合理。 ? 現(xiàn)實(shí)中具體采用那種方法，要結(jié)合稅務(wù)機(jī)關(guān)意見，采取較為合理的辦法。 Page ? 125 125 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?（六）轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目 ?新建房與舊房的界定 ?新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 ?如河北省規(guī)定建成后未使用的房產(chǎn)為新建房，凡已使用不論使用時(shí)間和磨損程度如何均屬舊房。 Page ? 126 126 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目 ?（ 1）舊房及建筑物的評估價(jià)格； （評估價(jià)格是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。） ?（ 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； （對未支付的地價(jià)款或不能提供支付的地價(jià)款有效憑證的不允許扣除） ?（ 3） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 。 ?（ 4） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。） ?（ 5）舊房評估費(fèi)用。 （指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價(jià)格。） Page ? 127 127 二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)計(jì)量與檢查 ?轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目（國稅函【 2023】 220號） ?財(cái)稅 [2023]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5％計(jì)算”。