【文章內(nèi)容簡介】 170㎡ ，多層住宅為 140～ 170㎡左右，整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)為大露臺，退層式客廳，主臥私密性強(qiáng)。q價(jià)格情況： 半島華府價(jià)格也是形成了蘇州的高點(diǎn)，聯(lián)體別墅價(jià)格為 /平米，總價(jià)控制在 240－ 400萬 之間。q小區(qū)主要指標(biāo)： 指標(biāo)類型 整個(gè)小區(qū) ㎡ A區(qū) ㎡ B區(qū) ㎡用地面積 72345 25835 46510建筑面積 容積率 TOWNHOUSE 疊加復(fù)式 —多層住宅 —會所 — 架空層面積 —地下室面積 建筑總棟數(shù) 42 119 71覆蓋率 % % %綠地率 % % %q銷售狀況：本案于 2023年 5月份進(jìn)入市場，一期 10月份正式開盤，二期 2023年 4月 22日盛大開盤。短短的 一年時(shí)間里半島華府共去化了近 190套，創(chuàng)造了園區(qū)別墅銷售歷史上的冠軍。產(chǎn)品熱銷原因分析：q定位上抓住了市場的空白點(diǎn) ，園區(qū) 2023年以來一直是以高層建筑為主，別墅市場潛藏了巨大的空間，半島華府的推出，使園區(qū)迫切需求得到了一定的釋放；q產(chǎn)品定位成意大利式風(fēng)情社區(qū)， 與園區(qū)整體的規(guī)劃、周邊景觀相輔相成，營造出了一種異國情調(diào)的美感；q開發(fā)商品牌度， 中海來到蘇州對于品牌的宣傳作得比較到位，無論是在市民心中還是在同行之間，都彰顯出自己的實(shí)力；q戶型面積定位得當(dāng)， 半島華府在戶型面積上并沒有做大，主力控制在 230－ 270㎡之間，利用了半地下室增加產(chǎn)品功能，提高項(xiàng)目的舒適度；q 德邑 二期 一期q 總體設(shè)計(jì)概念：湖東中心一座充滿詩意的德式別墅社區(qū)q 建筑景觀概念：純德式建筑， 整體采用街區(qū)的形態(tài)，有典雅的多重東方庭院是德邑的重要特點(diǎn)，獨(dú)特的多重院落空間、圍合式庭院、下沉式庭院。q 戶型面積掌控： 聯(lián)體別墅為主，獨(dú)棟和雙拼別墅量較少 ，其中聯(lián)排別墅面積為 258～ 355㎡ ，整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)為半封閉露臺，客廳高挑高，內(nèi)部功能劃分明顯。q價(jià)格情況： 德邑走相比半島華府，走低價(jià)路線，聯(lián)體別墅價(jià)格為 9500元 /平方米 ，總價(jià)控制在240－ 350萬 之間。q銷售動態(tài)：本案于 2023年 5月 23日 公開發(fā)售，目前售出 7套 聯(lián)排別墅和 1套 雙拼別墅。1園區(qū)未來供應(yīng)量分析整體供應(yīng)量分布圖： 供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域次供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域q環(huán)金雞湖、獨(dú)墅湖板塊仍舊是別墅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。q湖東的開發(fā)重點(diǎn)集中在斜塘河以北、獨(dú)墅湖沿線。q 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的跨塘青劍湖區(qū)域也是未來的發(fā)展重點(diǎn)， 目前建屋已經(jīng)開發(fā)了青湖麗苑項(xiàng)目。園區(qū)目前待推別墅項(xiàng)目 區(qū)域 推出時(shí)間 樓盤名稱 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 規(guī)劃套數(shù) 產(chǎn)品類型湖東2023年 6月 伊頓 小鎮(zhèn) 900015000 240436 16 疊加2023年 9月 南山 巴黎印象（二期） / / / 聯(lián)體2023年 10月 水墨江南 10000 200900 / 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼2023年 10月 玫瑰灣一期 / 200250 / 聯(lián)排、疊加2023年下半年 星島仁恒一期 10000 250350 350 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼2023年下半年 大湖 城邦 / / / 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼q湖東別墅市場后勁十足，項(xiàng)目層出不窮 。 待推項(xiàng)目總體案量達(dá)到 ，短期市場供應(yīng)充足；q產(chǎn)品種類多樣化，居住型產(chǎn)品將是區(qū)域重點(diǎn)， 建筑風(fēng)格突破原有歐美主宰市場的局面，中式、現(xiàn)代風(fēng)格抬頭；q大型純別墅社區(qū)重拳出擊，填補(bǔ)市場空隙。 待推項(xiàng)目中水墨江南、玫瑰灣、星島 仁恒均為純別墅大盤；都將會在 2023年下半年陸續(xù)投入市場，進(jìn)入銷售階段。園區(qū)待開發(fā)土地量 整體市場低密度住宅供應(yīng)q根據(jù)土地開發(fā)周期， 未來三年將有至少 的低層住宅推向市場，平均每年的供應(yīng)面積為 。q湖西別墅用地稀缺，湖東土地資源豐富q政府導(dǎo)向作用加大，引導(dǎo)開發(fā)高檔別墅產(chǎn)品q外來開發(fā)商與本土開發(fā)商競爭日趨激烈，進(jìn)入 “白熱化 ”階段 q0 07號地的售價(jià)保守估計(jì)在 /平米左右， 而它們的人居環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及本案，由此為我案的定價(jià)提供參照。潛在的低密度住宅土地 q近期園區(qū)房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)在金雞湖東的開發(fā)上，未來的發(fā)展重點(diǎn)將向雙湖板塊轉(zhuǎn)移。q機(jī)場路南、星湖街西沿獨(dú)墅湖約；q在機(jī)場路南、星湖路東還有約 平方公里的土地等待開發(fā)。q兩個(gè)區(qū)域的開發(fā)周期共為五年，土地總面積為 250萬平方米，若按容積率為 ， 未來低容積率的住宅供應(yīng)面積在 150萬平方米左右，平均每年的供應(yīng)面積為 30萬平方米。 園區(qū)低密度住宅供應(yīng)情況總結(jié) 目前供應(yīng)量潛在供應(yīng)量未來供應(yīng)量（ 3年內(nèi)） 我案開發(fā)前后區(qū)域市場的總體供應(yīng)量將達(dá)到 ，我案占整體市場份額的 ％， 分量舉足輕重，但區(qū)域競爭將更為激烈。園區(qū)別墅市場對我案定位的啟示q目前園區(qū)別墅處于快速發(fā)展的前期，湖東中心位置蓄勢待發(fā)，將成為整體蘇州市場的新熱點(diǎn)，我案的區(qū)域發(fā)展前景良好；q園區(qū)別墅市場的供需關(guān)系處于動態(tài)平衡當(dāng)中。隨著新樓盤的入市，這樣的平衡將被打破，供大于求的局勢將不可避免，這對我案的操作提出了更高的要求；q中海半島華府的成功對我案具有借鑒意義， “區(qū)位＋產(chǎn)品＋品牌 ”是它成功的法寶。我案如何規(guī)避劣勢，充分發(fā)揮產(chǎn)品力、品牌優(yōu)勢，把握市場時(shí)機(jī)將是我案成功關(guān)鍵；q楓情水岸的滯銷說明綜合大盤里的別墅產(chǎn)品去化阻力較大，這一類產(chǎn)品在目前的市場上處于較尷尬的位置，接受度較差；我案應(yīng)吸取教訓(xùn)，著力打造純粹的高端別墅社區(qū)；q我案入市時(shí)期的競爭將比現(xiàn)在更加激烈。市場中挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。我案應(yīng)充分考慮將面臨的市場壓力，提前在產(chǎn)品、營銷等方面做好準(zhǔn)備 1別墅產(chǎn)品接受度研究建筑風(fēng)格熱銷樓盤 風(fēng)格設(shè)計(jì)中海半島華府 意大利式招商依云水岸 現(xiàn)代簡約庭園 中式園林世家留園 中式園林滯銷樓盤 風(fēng)格設(shè)計(jì)德邑 德式泉景花園 美式＋現(xiàn)代太湖翠峰山莊 歐式＋現(xiàn)代聆湖麗墅 歐式＋現(xiàn)代q 熱銷樓盤的風(fēng)格與項(xiàng)目所在區(qū)域有著必要性的關(guān)系， 在市區(qū)、木瀆完全是以蘇州園林的文化特征，其熱銷樓盤多為中式建筑風(fēng)格，至從寒舍和江楓園市場迎來高市場接受度，中式風(fēng)格在蘇州一直較受市場追捧； q滯銷樓盤的建筑風(fēng)格多數(shù)以后發(fā)自成型， 如泉景花園、聆湖麗墅等樓盤，在原有歐式風(fēng)格上進(jìn)行創(chuàng)新、改良，往往改良后的產(chǎn)品不注重細(xì)節(jié)，使其風(fēng)格與原味建筑差距較大，樓盤形象大打折扣，產(chǎn)品力難以提升。 社區(qū)規(guī)劃熱銷樓盤 規(guī)劃設(shè)計(jì)中海半島華府 純別墅社區(qū)、南北分區(qū)；對稱分布、獨(dú)院設(shè)計(jì)招商依云水岸 市區(qū)最大 Townhouse社區(qū)，以中央湖區(qū)為中心輻射社區(qū)，以組團(tuán)為單位，通過 DNA的概念進(jìn)行組團(tuán)復(fù)制，形成規(guī)劃體系庭園蘇州 “街巷弄 ”格局，以南北向庭園路為界，劃分為東西兩園，內(nèi)部東西為 “巷 ”，南北為 “弄 ”；采用蘇州傳統(tǒng)園林布局手法，以 “大街 —小巷 —院落 ”進(jìn)行空間劃分世家留園 蘇式園林布局，各類型產(chǎn)品分別組團(tuán)，相對獨(dú)立滯銷樓盤 規(guī)劃設(shè)計(jì)楓情水岸 別墅處于整個(gè)大盤的東南角，獨(dú)立組團(tuán)。與公寓之間界限不明顯，易相互干擾湖適 別墅和高層混合社區(qū)，有南向北遞減，引用周邊水資源做景觀泉景花園 前期開發(fā)較早，規(guī)劃雜亂，不能滿足目前市場需要。在售的泉景十八島采用島嶼式設(shè)計(jì)，通過水景相連q熱銷樓盤的規(guī)劃布局都比較整齊，均為純別墅或Townhouse社區(qū)。q滯銷樓盤的多數(shù)是綜合性住宅小區(qū)， 例如：楓情水岸、榮盛名邸、高爾夫花園等樓盤小高層、高層、聯(lián)體別墅混合型社區(qū)，整個(gè)小區(qū)沒有注意協(xié)調(diào)性，這對未來的業(yè)主生活將產(chǎn)生一定影響，對于別墅客戶群體的抗性很大。戶型設(shè)計(jì) 熱銷樓盤 戶型設(shè)計(jì)中海半島華府面積在 230－ 250㎡ ，戶型設(shè)計(jì)上面寬控制在 8米左右，客廳 ，多露臺，半地下室，內(nèi)部功能分區(qū)明確，主人具有獨(dú)享一層的空間，臥室套書房形式招商依云水岸面積控制 200－ 270㎡ ，戶型規(guī)劃上客廳挑高 ，開間在5－ 7米不等，南北大陽臺，半地下室，頂層閣樓，臥室套書房， 3層安排主人獨(dú)立的空間滯銷樓盤 戶型設(shè)計(jì)德邑面積控制在 300平方米（含有半地下室）左右，客廳挑高，功能劃分比較明顯， 3層為主人的私人空間，設(shè)計(jì)下沉式花園與地下室結(jié)合。泉景花園 面積在 272－ 388㎡ ，戶型規(guī)劃以大面寬，小進(jìn)深，成方形狀，功能分區(qū)較明顯， 因面積大，浪費(fèi)空間較大，陽臺、露臺較多，分布南北方向，入口玄關(guān)在住房兩側(cè)q熱銷樓盤戶型設(shè)計(jì)上有很大改變， 如戶型面積較小，控制在230－ 250平米，樓層多數(shù)在 3層，便于戶型功能的分布及規(guī)劃，帶有半地下室的戶型成為增加居住功能及加大戶型的空間；大露臺也成為戶型的最大特征。主人空間要獨(dú)立，并且要臥室套書房。q滯銷樓盤的戶型多數(shù)是以傳統(tǒng)設(shè)計(jì)為主， 為了追求豪華，盲目增加戶型的面積，戶型面積都在300平方米以上，客廳追求高度，挑高都要達(dá)到 5－ 9米之間，使內(nèi)部的功能攪亂。熱銷樓盤 主題概念 營銷方式中海半島華府 意式官邸，從容之境 情景體驗(yàn)式營銷招商依云水岸 陽澄湖畔，高爾夫旁， 22萬平米 Townhouse社區(qū)生活體驗(yàn)式營銷庭園 園林故里，千年巷韻 情景體驗(yàn)式營銷滯銷樓盤 主題概念 營銷方式湖適 一個(gè)誕生在文脈上的雙湖景尊貴家園無樣板房，大眾營銷模式伊頓小鎮(zhèn) 蘇州唯一低密度英倫小鎮(zhèn)無樣板房，大眾營銷模式泉景花園 我的生活，我的島 無樣板房，大眾營銷模式主題概念及營銷方式 q主題概念上看， 熱銷樓盤主題表達(dá)明確，多數(shù)是從產(chǎn)品為主題訴求點(diǎn)， 其中涵蓋了項(xiàng)目的品質(zhì)、生活方式、檔次，簡明扼要，主題定位明確。 滯銷樓盤確是以虛無實(shí)質(zhì)的概念，表達(dá)的點(diǎn)不夠直接，不夠明確 ；q營銷方式上看，熱銷樓盤大部分都是采用 情景式營銷， 即體現(xiàn)了實(shí)力又把項(xiàng)目精華之處用實(shí)景完美展現(xiàn)，而滯銷樓盤在營銷方式上明顯不同，采用一些 大眾常規(guī)性的營銷 。開發(fā)商品牌 熱銷樓盤 規(guī)劃設(shè)計(jì)中海半島華府 中海地產(chǎn) ——中國海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生于香港，輻射到澳門，發(fā)揚(yáng)光大于內(nèi)地招商依云水岸 招商局創(chuàng)立于 1872年，品牌悠久。是中國最早的房地產(chǎn)公司之一。以其 “家在、情在 ”為品牌追求庭園 蘇州新型建材房屋開發(fā)有限公司、蘇州潤禾房地產(chǎn)有限公司。本土實(shí)力派強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合滯銷樓盤 規(guī)劃設(shè)計(jì)湖適 蘇州名匯利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司初次開發(fā)樓盤，經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力、名氣都不足泉景花園 吳中區(qū)木瀆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是木瀆本地開發(fā)商，開發(fā)樓盤也很少，蘇州名氣和口碑度仍在積累之中q 熱銷樓盤：國內(nèi)知名開發(fā)商，獨(dú)具自己的專業(yè)性， 如蘇州潤禾是中式別墅的霸主，以拙政東園在市區(qū)樹立了自己的專業(yè)度，成為行業(yè)內(nèi)的行家。中海、招商地產(chǎn)以全國知名度，來蘇州無論是從拿地還是到銷售，先做配套、做會所、做樣板帶等，處處都體現(xiàn)了自己強(qiáng)大實(shí)力。在蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的今天，品牌度也極其重要，在購房者心中考量的因素越來越高。 產(chǎn)品研究對我案定位的啟示q品牌上萬科自然是國內(nèi)地產(chǎn)界的名角，雖然在蘇州承接南都，開發(fā)了玲瓏灣花園。但是在蘇州的市民心中的形象并不深。因此， 萬科需要在品牌上繼續(xù)加強(qiáng)和鞏固；q在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，要充分利用地形狀態(tài)與周邊自然景觀，將社區(qū)的建筑要有層次感，景觀產(chǎn)生立體效果，創(chuàng)造出一種濃厚的生活方式；q目前的產(chǎn)品注重 “內(nèi)外兼修 ”， 外立面注重建筑風(fēng)格的細(xì)節(jié)表達(dá)，可以選擇一些江南特色的風(fēng)格。戶外花園的設(shè)計(jì)，內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)融入新鮮元素，主力戶型面積控制在 210－ 230平方米內(nèi)，客廳層高在 － 4米間，半地下室特別要下功夫。我案要從居住需要出發(fā)，在保證基本功能實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上力求創(chuàng)新；q本案在營銷方式上建議采用 “體驗(yàn)式情景營銷 ”， 建設(shè)樣板帶及多種產(chǎn)品的樣板房，并且同時(shí)將會所及內(nèi)部的功能建設(shè)完成。將小區(qū)的生活意境完美展現(xiàn)。下下 篇篇 戶型定位建議項(xiàng)目營銷建議項(xiàng)目概況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目靜態(tài)模擬及財(cái)務(wù)測算市場價(jià)格定位品組合模式 目標(biāo)客戶來源及消費(fèi)動機(jī)的構(gòu)成項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格及立面上的建議項(xiàng)目 SWOT 分析規(guī)劃理論項(xiàng)目概況工業(yè)園區(qū)背景解讀蘇州城市發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者！中國最具全球競爭力的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 12年來實(shí)際利用外資超過 100億美元，年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 580億元在全國開發(fā)區(qū)中名列前茅。園區(qū)以占蘇州 4%的土地和人口，創(chuàng)造了占 15%左右的 GDP和財(cái)政收入，吸引了 25%左右的外資，實(shí)現(xiàn)了 30%左右的進(jìn)出口總額。 科學(xué)的城市規(guī)劃，完善的基礎(chǔ)設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖，融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。蘇州工業(yè)園區(qū)共分為3個(gè)區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為 ，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 。其整體規(guī)劃科學(xué)合理，綠化，道路方面完善便捷，區(qū)內(nèi)的建筑特色以現(xiàn)代為主。 招商力度全國榜眼，國際資