【文章內(nèi)容簡介】 首次購房多為城區(qū)價格擠壓及產(chǎn)業(yè)導入 二次置業(yè)多為改善居住條件、追求獨立生活、工作需要等需要 關注要素： 產(chǎn)品價格、戶型舒適性、小區(qū)配套完善， 交通便捷性，子女教育設施齊備，生活品質較高 都會新銳 三期主力客層 定位描述 PRIVATIZED LA CITY 產(chǎn)品建議 MAKETING STRATEGY 2 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 產(chǎn)品整體定位 舒適花園洋房 緊湊型小高層 標準房型 +小戶型 +個性復式 建議 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 產(chǎn)品定位 與需求整合 標準公寓 小戶型 單身白領 單身貴族 已婚丁客 三口之家（幼小） 二老空巢 單身貴族 已婚丁客 二老空巢 2房 2房 2房 2房 /3房 三口之家（小學） 2房 /3房 1房 1房 1房 1房 組合居 =小戶型 +標準公寓 結合城市發(fā)展和社會、經(jīng)濟背景 結論，建議以 2房與三房為主。 小戶型產(chǎn)品是一個客戶需求的 戰(zhàn)略機會，有利于通過客戶 覆蓋面 ,增長市場占有率。 全復式公寓 三代同堂 三口之家（小學） 三口之家（中學） 3房 3房 3房 /4房 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 產(chǎn)品的供應滿足中產(chǎn)階層家庭結構 的全部需求，在同一階層中全部覆蓋 產(chǎn)品建議 — 房型配比 小戶型 標準房型 1/1/1 3575m2 2/2/1 約 80m2 3/2/1 90115m2 3/2/2 115140m2 4/2/2 約 144165m2 3% 9% 單身 二人世界 三口之家 三口之家 三代同堂 18% 31% 16% 類型 主力戶型面積 原配比 家庭結構 3% 調整配比 13% 10% 19% 15% 30% 15% 個性復式 3/2/2 約 105116m2 4/2/3 約 130160m2 13% 5% PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 家庭結構 結構形態(tài) 形態(tài)描述 配套要求 單身 單身白領 公司白領，首付通常由父母支持，考慮出行便利因素，嘗試獨立生活，以工作為重心，重視朋友交往， 喜歡體育旅游等休閑活動 交通 +休閑配套 單身貴族 外企主管、國企中高級技術人員及管理人員，生活豐富，支出較大，積蓄有限，還款能力高，奉行獨立，追求個性和生活便利，喜歡外出游玩和休閑活動 交通 +休閑配套 二人世界 已婚丁客 外企主管、國企中高級技術人員及管理人員，有一定積蓄， 追求生活質量，喜歡社交、購物、吃飯、游玩 產(chǎn)品品質 + 休閑配套 二老空巢 兒女立家，經(jīng)濟基礎殷實，生活有規(guī)律，注重飲食生活和生 活環(huán)境和安全問題 醫(yī)療 +環(huán)境 三口之家 幼、小 企業(yè)主管，中高級技術人員，家庭收入頗豐，對教育配套與 交通有較高要求，兼顧事業(yè)和生活 教育 +生活便利性 中學以上 企業(yè)主管，中高級技術人員，家庭收入頗豐，更為注重生活 環(huán)境和生活舒適 生活便利性 +環(huán)境 三代同堂 1/2老 +2青 +1幼 注重家庭生活氛圍，享受天倫之樂，經(jīng)濟基礎殷實，注重教育與醫(yī)療、社區(qū)環(huán)境，喜歡舉家出游 教育 +醫(yī)療 增加休閑（如特色餐飲、 SPA、茶吧等） 加強醫(yī)療保健方面的軟性服務（如安全急救、老年文娛、鍛煉設施等）。 產(chǎn)品建議 — 配套要求 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 產(chǎn)品建議 景觀建議 景觀風格 —— 新自然主義 為突出產(chǎn)品價值，提升品味，景觀設計風格建議 簡化的新自然主義 將草坡、樹陣、圓亭、廊、景燈等元素以一種自然結構的方式集合在一起，帶來一種新意味 的視覺綜合體驗； 將人類與自然的聯(lián)系隱喻出來，用藝術的構思與形式表達對景觀文化新的理解： 景觀不再僅僅是人工修飾的空間場所元素，也應是住區(qū) 公共性文化背景。 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 硬地廣場結合淺水系設計 藝術小品增添生活情趣 小區(qū)雕塑體現(xiàn)生活的藝術 以細節(jié)和精致來塑造產(chǎn)品特色。 可采用城市硬地廣場的做法，結合小規(guī)模的組團綠化，以藝術雕塑、擺設和特色小品來塑造藝術化的生活環(huán)境各居住氛圍。 同時在景觀塑造中應注重人的可達性和可參與性。 產(chǎn)品建議 景觀建議 景觀細節(jié) 強化綠化景觀的參與性 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 主要功能 會所內(nèi)容 生活服務 閱覽室、茶餐廳、家政服務、商務中心等 娛樂、健身 健身房、壁球室、棋牌室、羽毛球室等 兒童天地 兒童活動室、鋼琴房 產(chǎn)品建議 會所建議 考慮到會所后期經(jīng)營轉成商業(yè) ， 除保留健身 、 棋牌 、 兒童活動室等基本會所服務功能外 ， 其它區(qū)域可以轉化成中型高檔餐飲 、 主題型健身會所 、 或者女子主題會所等專業(yè)會所 ， 可由專業(yè)商家負責經(jīng)營管理 . PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 序號 系統(tǒng)名稱 作用 備注 1 閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng) 安全防范 — 2 周界防范報警子系統(tǒng) 安全防范 — 3 樓宇可視對講子系統(tǒng) 安全防范 — 4 家庭安全防范子系統(tǒng) 安全防范 — 5 電子巡更子系統(tǒng) 安全防范 — 6 車庫管理子系統(tǒng) 安全防范 做基本的車輛 出入戶控制 7 寬帶信息系統(tǒng) 信息通信 — 8 有線電視系統(tǒng) 信息通信 — 9 家居信息系統(tǒng)（綜合布線） 信息通信 — 10 一卡通系統(tǒng) 消費、停車、發(fā)卡 — 11 背景音響及緊急廣播子系統(tǒng) 物業(yè)管理 — 12 公共顯示系統(tǒng) 物業(yè)管理 — 13 小區(qū)導詢系統(tǒng) 物業(yè)管理 — 14 物業(yè)管理系統(tǒng) 物業(yè)管理 — 15 遠程抄表系統(tǒng) 物業(yè)管理 — 16 建筑設備監(jiān)控系統(tǒng) 設備控制 — 17 小區(qū)控制中心系統(tǒng) 系統(tǒng)控制、物業(yè)管理 只保留系統(tǒng)控制系統(tǒng) 智能化的投入相對整個房地產(chǎn)開發(fā)來講 ， 屬于比較小的投資量而且營造周期易于控制 ， 隨著小區(qū)智能化的發(fā)展 ， 不易形成比較突出的智能化產(chǎn)品差距 ， 即使由于智能化的設計產(chǎn)生了相對強勢賣點 ， 競爭對手也能在短時間內(nèi)迎頭趕上； 智能化設備建議以基本的配置為準 ， 不作為產(chǎn)品主打賣點營造 。 產(chǎn)品建議 智能化建議 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 對于客戶來說 ， 買房子不僅僅是買房子本身 ， 更體現(xiàn)出一種生活狀態(tài)和社會身份以及生活質量； 白金級物管可以從物業(yè)管理的三個方面進行細化要求； 其一：白金級“管家大使”； 其二：白金級家政服務 ； 其三：白金級安全服務 。 產(chǎn)品建議 物業(yè)建議 建議在物業(yè)管理上突出管理的尊貴性以酒店的服務 質量為標準，借用“國際金鑰匙組織”酒店服務理念。 在銷售宣傳上營造出 “ 白金級物管 ” 概念。 產(chǎn)品建議 附加值 中央新風系統(tǒng) 中央凈水系統(tǒng) 中央洗塵系統(tǒng) 增加成本有限，制造營銷賣點 會所：項目新穎時尚 大型親子兒童游戲；沙弧球練習室 健身會所；香熏 spa 商業(yè)配套 ： 不僅滿足生活需要， 更提供休閑購物場所，寓生活與度假之中。 超市；特色快餐廳； 銀行；郵局；咖啡廳 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品修正意見 A2: A1: A1/A2戶型 ～ 建議面積調整低于 144平米，避免契稅政策 PRIVATIZED LA CITY 3 BRAND TACTICS 營銷策略 我們的溝通對象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我們的商品 /品牌 Who are we? () 我們的競爭對手 Who are we peting? (Business Opportunity) 消費者價值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 傳播策略 (Proposition) 創(chuàng)意概念 (Creative Concept) 策略生成 THINK LOGIC 我們的溝通對象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我們的商品 /品牌 Who are we? () 我們的競爭對手 Who are we peting? (Business Opportunity) 消費者價值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 傳播策略 (Proposition) 創(chuàng)意概念 (Creative Concept) 思考邏輯 THINK LOGIC 都市新銳為主 購買婚房 為子女購房 為父母購房 我們的商品 /品牌 Who are we? () 我們的競爭對手 Who are we peting? (Business Opportunity) 消費者價值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 傳播策略 (Proposition) 創(chuàng)意概念 (Creative Concept) 思考邏輯 THINK LOGIC PRIVATIZED LA CITY MAKETING STRATEGY 我們的溝通對象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我們的商品 /品牌 Who are we? () 我們的競爭對手 Who are we peting? (Business Opportunity) 消費者價值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 傳播策略 (Proposition) 創(chuàng)意概念 (Creative Concept) 我們的溝通對象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 綠化帶環(huán)繞水資源豐富 建筑風格清新純凈 其他優(yōu)勢不明顯 我們的競爭對手 Who are we peting? (Business Opportunity) 消費者價值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 傳播策略 (Proposition) 創(chuàng)意概念 (Creative Concept) 思考邏輯 THINK LOGIC 我們的溝通對象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我們的商品 /品牌 Who are we? () 我們的競爭對手 Who are we peting? (Business Opportunity) 消費者價值取向 (Consu