南京營(yíng)銷會(huì)后資料-南京營(yíng)銷會(huì)后資料(編輯修改稿)
2025-02-26 13:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 33 公式中 a和 B如何計(jì)算，如何檢驗(yàn)公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb????????nxbya ?????bxay ???計(jì)算公式如下 Y－樓價(jià)， X－樓盤質(zhì)素評(píng)分 r——一元線型回歸的回歸系數(shù)， r越接近 1，則回歸方程式越接近。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項(xiàng)指標(biāo)的含義和評(píng)價(jià)依據(jù)是？ –如右圖示，針對(duì)地段、配套等指標(biāo) 評(píng)價(jià)有指標(biāo)含義。 –參照指標(biāo)示意采用 15分進(jìn)行評(píng)分。其中單項(xiàng)評(píng)分5分，表示樓盤該指標(biāo)的評(píng)判結(jié)果越好。 –實(shí)際評(píng)價(jià)時(shí)，每項(xiàng)指標(biāo)按照相互對(duì)比評(píng)分。 如地段這個(gè)指標(biāo)，某個(gè)樓盤表現(xiàn)絕對(duì)的領(lǐng)先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標(biāo)上評(píng)分 都相對(duì)其表現(xiàn)進(jìn)行。 項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo) 指標(biāo)示意 分值 地段 是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 1（最差） 2（很差 ) 3(一般） 4（好） 5（很好） 是普遍認(rèn)可的高檔居住區(qū)域 靠近歷史文化區(qū)域 靠近商務(wù)辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。距離片區(qū)中心區(qū)較近、距離城市中心區(qū)較近。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來(lái)是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來(lái)前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)等生活設(shè)施 靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)設(shè)施 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套完善：供排水、供電、供氣等。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護(hù)） 物業(yè)收費(fèi)是否合理 建筑品質(zhì) 建筑材質(zhì) 建筑效果（包括售樓部、樣板房效果） 環(huán)境景觀 是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好 風(fēng)水好的地方？ 有良好的城市景觀、人文景觀 項(xiàng)目規(guī)劃有良好的主題景觀 如何做樓盤質(zhì)素考量評(píng)分？ 35 如何考慮價(jià)格的時(shí)間修正？ ? 通過(guò)可比樓盤量化的方法，我們能計(jì)算出當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下的樓盤價(jià)格。 – 公式： Y＝ a+BX ? 但是，如果項(xiàng)目是半年以后才開(kāi)盤呢？如何修正時(shí)間的因素呢？ – 未來(lái)事件期望值修正。 假設(shè)有若干相互獨(dú)立的事件 （這些事件相互之間對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)產(chǎn)生重疊。比方說(shuō)，在考慮隨著時(shí)間因素房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候就不能考慮因?yàn)榈缆沸尥ㄔ斐煞績(jī)r(jià)上漲的因素） – 按照未來(lái)事件對(duì)房?jī)r(jià)影響的期望值對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行時(shí)間的修正。如下圖例 關(guān)鍵事件 狀態(tài)說(shuō)明 價(jià)格浮動(dòng)值 事件概率 該概率下事件對(duì)房?jī)r(jià)影響 房?jī)r(jià)上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 500元 /平米（樂(lè)觀估計(jì)） 500 40％ 綠色 *藍(lán)色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 300元 /平米（正常預(yù)計(jì)） 300 50％ 綠色 *藍(lán)色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 100元 /平米（保守估計(jì)） 100 10％ 綠色 *藍(lán)色（ 10） 綜合所有事件對(duì)房?jī)r(jià)影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過(guò)對(duì)可比樓盤質(zhì)素評(píng)分和價(jià)格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來(lái)事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響（確定未來(lái)事件、事件對(duì)房?jī)r(jià)影響浮動(dòng)程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計(jì)算 綜上，可比樓盤對(duì)比定價(jià)和未來(lái)事件影響定價(jià)得到本案價(jià)格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價(jià)、市場(chǎng)變化等決策難度高的項(xiàng)目?；驘o(wú)經(jīng)濟(jì)模型指標(biāo)參考情況下的定價(jià) 。 缺陷 ： ?受主觀打分影響較大，因主觀認(rèn)識(shí)偏差可能變成數(shù)字游戲。 ?不能完全覆蓋市場(chǎng)方面的影響。 ? 小結(jié) 運(yùn)用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤 ?模型建立、評(píng)分客觀 。 —樓盤質(zhì)素的評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重及評(píng)價(jià)須謹(jǐn)慎客觀。否則將極大影響模型準(zhǔn)確性。 需要實(shí)時(shí)修正模型中一些評(píng)價(jià)指標(biāo)、權(quán)重和未來(lái)事件。 ?未來(lái)事件相對(duì)獨(dú)立。 —考慮價(jià)格時(shí)間修正時(shí)，注意事件間對(duì)價(jià)格影響應(yīng)相對(duì)獨(dú)立。 建議：謹(jǐn)慎使用可以成為定價(jià)的參考 優(yōu)點(diǎn)： ?同樣是和周邊樓盤、競(jìng)盤比較定價(jià)，相對(duì)科學(xué)，有理論支撐。 ?考慮未來(lái)事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 38 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 解讀總圖之“七劍” 叁 39 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導(dǎo)航 工具與圖表 40 劍指總圖 定性之言： ? 若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 ? 若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 ? 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 41 總圖設(shè)計(jì)七劍 ?用足指標(biāo) 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復(fù)制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 競(jìng)星劍 ?控制地庫(kù) 莫問(wèn)劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標(biāo) “ 掏干吃凈
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