南京營銷會后資料-南京營銷會后資料-wenkub.com
2025-02-06 13:31 本頁面
【正文】 2023年 2月 26日星期日 12時 43分 39秒 00:43:3926 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , February 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :43:3900:43Feb2326Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 26日星期日 12時 43分 39秒 00:43:3926 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :43:3900:43:39February 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 成果說明 57 模塊方案包括： 立面 屋頂平面 鐘樓配件 58 成本控制說明 ? 新建售樓處土建面積控制在 500 ㎡ 內(nèi)，其中精裝面積約420 ㎡ ? 土建成本按照當?shù)仄骄娇刂?，單方參?2023元 /㎡ ，總價控制在 100萬以內(nèi) ? 按照硬裝 1750元 /㎡ 進行控制，總價控制在 75萬以內(nèi) ? 按照軟裝 1150元 /㎡ 進行控制，總價控制在 48萬以內(nèi) ? 總價控制在 223萬元以內(nèi)。 建筑風格 肆 47 風格的分類 （民族）和地區(qū)分 按國家（民族）分：中國風格、日本風格、新加坡風格、英國風格、法國風格、美國風格等； 按地區(qū)分：歐陸風格、歐美風格、地中海式風格、澳洲風格、非洲風格、拉丁美洲風格等。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 43 （ 天瀑劍 ）復制模式 “ 拿來主意” （ 舍神劍 ） 配套用房最小化 “ 削減龍?zhí)?” 嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 ? 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 ?考慮未來事件對房價的影響。 需要實時修正模型中一些評價指標、權(quán)重和未來事件。 ? 小結(jié) 運用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。如下圖例 關(guān)鍵事件 狀態(tài)說明 價格浮動值 事件概率 該概率下事件對房價影響 房價上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房價格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房價格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房價格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 500元 /平米（樂觀估計） 500 40％ 綠色 *藍色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 300元 /平米（正常預計） 300 50％ 綠色 *藍色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 100元 /平米（保守估計） 100 10％ 綠色 *藍色（ 10） 綜合所有事件對房價影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對可比樓盤質(zhì)素評分和價格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對房價的影響（確定未來事件、事件對房價影響浮動程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計算 綜上，可比樓盤對比定價和未來事件影響定價得到本案價格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預案、新項目一期定價、市場變化等決策難度高的項目。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護） 物業(yè)收費是否合理 建筑品質(zhì) 建筑材質(zhì) 建筑效果（包括售樓部、樣板房效果） 環(huán)境景觀 是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好 風水好的地方？ 有良好的城市景觀、人文景觀 項目規(guī)劃有良好的主題景觀 如何做樓盤質(zhì)素考量評分？ 35 如何考慮價格的時間修正？ ? 通過可比樓盤量化的方法，我們能計算出當前時點下的樓盤價格。 如地段這個指標，某個樓盤表現(xiàn)絕對的領(lǐng)先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標上評分 都相對其表現(xiàn)進行。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項指標的含義和評價依據(jù)是？ –如右圖示，針對地段、配套等指標 評價有指標含義。 —— 為了量化樓盤質(zhì)素，需要對系列關(guān)鍵指標可進行評分。其次對可比樓盤的量化處理，確定可比樓盤價與評判因素評分值的數(shù)學關(guān)系，將這樣數(shù)學模型套用到目標樓盤，尋求目標樓盤售價 。 28 置業(yè)顧問激勵 ?職業(yè)顧問晉升通道； ?士官生制度； ?職業(yè)顧問等級設定； ?職業(yè)顧問月度、季度考核； ?職業(yè)顧問行為考核。 龍湖從建立初期到今，有很多與其一起成長的單位，但隨著隨著情況變化，當初的戰(zhàn)略合作單位迄今也只剩一半了。 這又是一個獨立的項目群。 ?男主人的衣服簡單整潔，女主人的衣服亮麗豐富，皮鞋、皮包一應俱全。 ?露臺和陽臺根據(jù)其連接的房間功能的不同，分別設置為麻將區(qū)、下午茶區(qū)、室外餐廳區(qū)。 ?兒子房略顯粗獷，用色沉穩(wěn)，所有細節(jié)皆圍繞著兒子的愛好展開。 18 樣板間 ——餐廳 樣板房 ——地下室 ?餐廳設置簡約不繁復，主要以四口之家做場景設置； ?餐桌以鮮花作為裝飾，同時以果醬、番茄醬等日常調(diào)料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來的劣質(zhì)感。 ?尚在門口，就聞到家的味道。版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 ?拒絕瑕疵，只有無盡的完美。 ?廚房設計各色廚具一應俱全； ?橄欖油、調(diào)味料、意大利面等準備齊全，琳瑯滿目，按居家習慣擺放整齊； ?逼真的蔬菜模型散落在水池里，儼然一幅居家圖。 ?虎皮地毯、真皮沙發(fā)椅，復古的臺燈、墻紙、壁畫、筆筒無不體現(xiàn)出主人身份的尊貴和品
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1