南京營(yíng)銷會(huì)后資料-南京營(yíng)銷會(huì)后資料(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-02-27 13:31:03 本頁(yè)面
【正文】 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 （ 由龍劍 ） 貨值最大化 “ 肚里有貨 ” 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 43 （ 天瀑劍 ）復(fù)制模式 “ 拿來(lái)主意” （ 舍神劍 ） 配套用房最小化 “ 削減龍?zhí)?” 嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房 利用 產(chǎn)品庫(kù) （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 會(huì)所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊 44 （ 莫問(wèn)劍 ） 控制地庫(kù) “ 地下黃金 ” 同一個(gè)地塊的車庫(kù)與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點(diǎn) 100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。 每增加一個(gè)出入口，就至少增加 6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安 每月的費(fèi)用至少在 20233000元，每年將增加 144000—216000元 兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通 ，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 ； （ 競(jìng)星劍 ） 贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 （ 日月劍 ） 減少入口 “ 看好家門 ” 在不占用容積率的前提下，盡量將車庫(kù)抬到地上一層 或采用停車橋 優(yōu)化車庫(kù)柱網(wǎng)，控制車庫(kù)面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫(kù)面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于 35平米 45 七劍導(dǎo)航 2個(gè)工具、 7張圖紙、 5個(gè)表格 2個(gè)工具 產(chǎn)品庫(kù)預(yù)案推演模型（見(jiàn)附件） 7圖 5表 ? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比表） ? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表） ? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表） ? 入口及地庫(kù)平面分析圖（含地庫(kù)面積指標(biāo)分析表） ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 ? 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表） ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 46 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 建筑風(fēng)格 肆 47 風(fēng)格的分類 （民族）和地區(qū)分 按國(guó)家（民族）分：中國(guó)風(fēng)格、日本風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、英國(guó)風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、美國(guó)風(fēng)格等； 按地區(qū)分：歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等。 古典主義風(fēng)格：古希臘建筑風(fēng)格、古羅馬建筑風(fēng)格、 歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格、文藝復(fù)興建筑風(fēng)格； 新古典主義建筑風(fēng)格； 現(xiàn)代評(píng)論風(fēng)格； 后現(xiàn)代主義風(fēng)格； 哥特式、巴洛克、洛可可、木條式、園林風(fēng)格、概念式風(fēng)格 …… 48 風(fēng)格的分類 ? 很難從建筑的角度分類 ? 目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目沒(méi)有典型風(fēng)格的建筑 從市場(chǎng)的角度分類 ? 風(fēng)格的氣質(zhì)及特點(diǎn) ? 風(fēng)格的建筑語(yǔ)言和符號(hào)元素 ? 風(fēng)格的運(yùn)用（如何傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值） 49 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 銷售中心的布置 伍 50 目錄 ? 背景： ? 臨時(shí)售樓處建設(shè)原因及適用范圍 ? 臨時(shí)售樓處現(xiàn)狀及影響 ? 模塊化售樓處解決策略 ? 成果說(shuō)明： ? 模塊說(shuō)明 ? 功能詳解 ? 立面及模型照片 ? 總平面建議 ? 成本控制說(shuō)明 51 臨時(shí)售樓處建設(shè)原因 適用范圍 ? 建設(shè)原因 ? 臨時(shí)售樓處具有展示企業(yè)形象，為客戶提供產(chǎn)品體驗(yàn)、為售樓行動(dòng)提供載體的作用，往往是在實(shí)體區(qū)域未完工時(shí)、為盡快達(dá)成銷售而建的臨時(shí)建筑。它具有以下特點(diǎn)： ? 速度要求快 [時(shí)間 ] ? 品質(zhì)要求高 [質(zhì)量 ] ? 單價(jià)高但使用壽命短 [成本 ] ? 適用范圍 ? 適用：預(yù)售條件相對(duì)寬松，或?qū)嶓w建筑難以滿足積客或銷售要求的項(xiàng)目 ? 注：預(yù)售條件對(duì)形象進(jìn)度要求較高，建議利用商業(yè)或會(huì)所兼作售樓處 背景 52 現(xiàn)狀 影響 ? 設(shè)計(jì) ? 常規(guī)的設(shè)計(jì)周期通常無(wú)法滿足項(xiàng)目進(jìn)度要求 ? 緊縮設(shè)計(jì)周期，無(wú)法保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，為后期施工帶來(lái)隱患 ? 設(shè)計(jì)不完善可能導(dǎo)致成本的增加 ? 采購(gòu) ? 建設(shè)時(shí)間短，常規(guī)采購(gòu)周期無(wú)法滿足進(jìn)度要求 ? 緊縮采購(gòu)周期，供貨無(wú)法保證需求 ? 訂貨時(shí)間過(guò)緊，帶來(lái)采購(gòu)成本的增加 ? 使用期限 ? 臨時(shí)售樓處使用周期短，使用后基本拆除，可再次利用材料少 ?影響時(shí)間 ?售樓處的設(shè)計(jì)、采購(gòu)與建設(shè)成為關(guān)鍵路徑，不優(yōu)化此路徑則會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度 ?影響質(zhì)量 ?成果質(zhì)量主要受項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及分供方影響，不容易達(dá)成效果穩(wěn)定，或需要花大量精力保證效果 ?影響成本 ?成本升高，且此部分成本并未帶來(lái)額外的利潤(rùn) 背景 53 解決策略 ? 時(shí)間 ? 制作臨時(shí)售樓處方案模塊，使新項(xiàng)目能夠拿來(lái)就用，節(jié)約設(shè)計(jì)周期 ? 固化精裝及軟裝方案，對(duì)材料及家具的種類和數(shù)量進(jìn)行預(yù)算，可提前進(jìn)行采購(gòu)，節(jié)約采購(gòu)周期 ? 質(zhì)量 ? 將成熟的平面布局和功能固化，避免重復(fù)錯(cuò)題 ? 配以不同立面形式進(jìn)行組合，具有相對(duì)靈活性 ? 成本 ? 減少因周期短而造成的成本增加 ? 通過(guò)壓縮模塊面積，減少土建、精裝和軟裝的成本 ? 探討可重復(fù)利用的可能性 背景 54 模塊說(shuō)明 —— 平面 成果說(shuō)明 55 模塊說(shuō)明 面積
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