【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)容5F 嘉禾影院、家居、餐飲嘉禾影院、家居、餐飲4F 嘉禾影院（上層）、順電、家居用品、休閑服飾、真冰場、玩具、童裝、餐飲、鞋、皮具等3F 嘉禾影院（下層）、餐飲、女裝、 REEL主力店等2F 女裝、休閑裝、男裝、 REEL主力店、飾品、音像等1F 女裝、飲食、鐘表、珠寶、皮具、男裝、 NONO概念店、 REEL主力店等；萬象城為深圳市高檔商場，市場定位為一站式購物中心，娛樂休閑業(yè)態(tài)所占比例較大，同時 娛樂休閑業(yè) 的良好經(jīng)營也為該商場帶來了旺盛的 人流 。客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略案例研究：深圳華潤萬象城業(yè)態(tài)分布 名稱 內(nèi)容7F 大型品牌餐飲大型品牌餐飲6F 運動器材、休閑服飾、牛仔系列、高爾夫器具、游泳系列、運動器材、休閑服飾、牛仔系列、高爾夫器具、游泳系列、發(fā)廊、游樂園；發(fā)廊、游樂園；5F 餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品、廚房用品、工藝品、布藝、音像制品、游餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品、廚房用品、工藝品、布藝、音像制品、游樂園；樂園；4F 童裝、玩具、女裝、女性內(nèi)衣系列、電影院（上層）；童裝、玩具、女裝、女性內(nèi)衣系列、電影院（上層）；3F 國際品牌男裝、電影院（下層）；國際品牌男裝、電影院（下層）；2F 國際品牌男裝、鞋類等國際品牌男裝、鞋類等1F 國際精品服飾、餐飲、名表行、化妝品等；國際精品服飾、餐飲、名表行、化妝品等；1F 皮具、珠寶、女裝、化妝品、飾品、鞋等皮具、珠寶、女裝、化妝品、飾品、鞋等客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略案例研究：深圳金光華業(yè)態(tài)分布案例分享目標商家定位 根據(jù)項目定位及對周邊的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析，目前惠州市場缺乏高檔、集約的消費場所。建議主力商家招商以高檔百貨為主：主要招商對象：高檔百貨、各類名品店、知名中高檔餐飲、娛樂經(jīng)營商?？蛻舳ㄎ蛔≌ㄎ?商業(yè)定位 價格定位定位策略商業(yè)業(yè)態(tài)定位1F：銀行、西餐廳、高檔咖啡廳、 精品專賣店（化妝品）、珠寶、鐘表2F：超市、百貨或名牌專賣店等。3F：超市、男女裝、服飾鞋類等。5F：酒吧、餐飲等。4F：影院、溜冰場等餐飲娛樂設(shè)施 。業(yè)態(tài) 細分 比例時 尚百 貨 大型百 貨 15%大型超市 超市（沃 爾 瑪 ） 20%餐 飲 休 閑 高檔西餐 廳 、咖啡店、酒吧、影院、溜冰 場 、美容 SPA、兒童 娛樂 30%名品店 精品 專賣 、 銀 行、便利店 35%客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略1F： 皮具、飾品、家具裝飾、負一層功能分布及商家選擇建議客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略家具裝飾皮具、飾品 負一層可設(shè)置中高檔次的家具裝飾品、飾品、皮具等。一層功能分布及商家選擇建議精品專賣店、化妝品銀行、西餐廳、高檔咖啡廳、珠寶、鐘表等一層高極品牌店等專賣約 4500平米對外的餐飲、銀行等面積約 3000平米珠寶、鐘表占 3500平米客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略一層功能分布及商家選擇建議一樓對外店鋪西餐店：星巴克、 kosmo咖啡店 、日本 / 韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。（ 考慮對外展示經(jīng)營，建議與廣場結(jié)合，增加人流，提升物業(yè)價值 ）客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略二層功能分布及商家選擇建議百貨或名牌專賣店超市 二層超市約占 6000平米百貨或名牌專賣店 占 4500平米左右?？蛻舳ㄎ蛔≌ㄎ?商業(yè)定位 價格定位定位策略三層功能分布及商家選擇建議男女裝、服飾鞋類超市 三層超市約占 6000平米男女裝、服飾占 4500平米左右?？蛻舳ㄎ蛔≌ㄎ?商業(yè)定位 價格定位定位策略四層功能分布及商家選擇建議客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略影院、溜冰場等娛樂設(shè)施 。餐飲娛樂設(shè)施 。 建議招商商家：嘉禾或南國影城、本色酒吧等酒吧、餐飲等。五層功能分布及商家選擇建議客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略目標客戶區(qū)域客戶區(qū)域： 由于惠州房地產(chǎn)的進一步發(fā)展及炒作，惠州地產(chǎn)市場的外地投資客越來越多，根據(jù)我司的市場調(diào)研及操盤規(guī)律，外地投資客戶已占總成交客戶半數(shù)以上， 本項目除需加大本地市場的營銷推廣，還應(yīng)著力挖掘深圳投資客戶及周邊客戶?？蛻舳ㄎ蛔≌ㄎ?商業(yè)定位 價格定位定位策略客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工深圳、惠城、惠東及周邊市縣的投資置業(yè)客， 中小私營企。本地高級白領(lǐng)，主要有各大公司中高層管理人員及部分政府公務(wù)員。高級白領(lǐng)。外地人偶然到惠州投資置業(yè)客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略價格定位用市場比較法確定售價用租金反推法核算估計溢價空間商業(yè)最終均價定位思路及流程：住宅均價商業(yè)各層均價用市場比較法確定售價 估計溢價空間客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略市場環(huán)境發(fā)展商商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗中原對項目的價值提升商業(yè)整體均價：商業(yè)整體均價： 13000－－ 15000元元 /m2價格預(yù)估價值提升客戶定位住宅定位 商業(yè)定位 價格定位定位策略住宅整體均價：住宅整體均價： 3000元元 /m2詳細的定價說明、定價報告后續(xù)提供，在此不多贅述。第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計 廣場設(shè)計建筑外立面空間設(shè)計要點216。休閑化的環(huán)境設(shè)計216。商業(yè)空間步行化 、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會化216?？臻g尺度對人流動線、視覺效果、心理的影響人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計 廣場設(shè)計建筑外立面建筑外立面形式獨特，時尚，具現(xiàn)代感！合理預(yù)留廣告位，以免降低商業(yè)檔次。人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計 廣場設(shè)計建筑外立面廣場設(shè)計設(shè)計原則：景觀優(yōu)美，吸納人氣。設(shè)計要求：廣場設(shè)置標志性景觀，形成核心視點。人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計 廣場設(shè)計建筑外立面人流引導(dǎo)規(guī)劃外部人流動線人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計 廣場設(shè)計建筑外立面216。通過天橋或地下通道與其他建筑群相連，形 成互動216。設(shè)計醒目的主入口216。公交站216。設(shè)置的士站216。配備充足的停車位內(nèi)部人流動線及注意事項人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計 廣場設(shè)計建筑外立面人流引導(dǎo)規(guī)劃216。平面形式形態(tài)216。中庭的形態(tài)、大小、位置216。合理布設(shè)內(nèi)部電梯216。餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃216。內(nèi)部環(huán)境設(shè)計商業(yè)交通布局建議商場 2有個主出入口 1個次出入口，內(nèi)部設(shè)置了 3部扶手電梯，能夠起到內(nèi)部縱向人流交通作用，對于電梯位置的設(shè)置建議盡量靠里，這樣可以使外部人流達到商場縱深內(nèi)部，使整個商場內(nèi)部人流加大。電梯電梯 電梯向內(nèi)移人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計 廣場設(shè)計建筑外立面香