湖北廣水市世紀(jì)花園-營(yíng)銷策劃--馮西河(1)(編輯修改稿)
2025-02-26 12:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 案購(gòu)成了極大競(jìng)爭(zhēng)。 PART2： 市場(chǎng)調(diào)研 結(jié)論分析 ◎ 結(jié)論之問(wèn)題： 同眾多三線城市一樣，廣水市的房地產(chǎn)開發(fā)有“政府支持大、政策優(yōu)惠多、綜合成本低、機(jī)會(huì)成本小”等優(yōu)勢(shì)。但是，同時(shí)廣水市場(chǎng)的確也存在“產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、市場(chǎng)容量相對(duì)較小、行業(yè)不規(guī)范、政策變化大、消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)”等問(wèn)題。 另一個(gè)核心問(wèn)題是，在許多三線城市，一個(gè)項(xiàng)目成功了，隨后便有大量同類物業(yè)陸續(xù)上馬，同時(shí)亦面臨著民間建房等難以預(yù)計(jì)的側(cè)面競(jìng)爭(zhēng)。同樣，廣水有限的市場(chǎng)容量很容易飽和，成為影響鑫世紀(jì)花園入市的最大風(fēng)險(xiǎn)。 PART2： 市場(chǎng)調(diào)研 結(jié)論分析 ◎ 結(jié)論之競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)遇： 面對(duì)已經(jīng)交付使用的長(zhǎng)江公寓、名都花園一二期，正在熱推的國(guó)際現(xiàn)代城、萬(wàn)景城市廣場(chǎng)，高調(diào)形象入市的名門雅居，以及即將入市的鑫世紀(jì)花園 …… 作為一個(gè)縣市，廣水市的樓市競(jìng)爭(zhēng)可謂激烈。 而機(jī)遇是：在 90萬(wàn)人口的廣水，初步統(tǒng)計(jì)由專業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)，已銷售的商品房有 2023多戶，正在銷售及在建的有 3000多戶，除去這些物業(yè)不計(jì)，等待被滿足的剛性購(gòu)房需求仍有 4000戶左右。這為容量為 930余戶的本項(xiàng)目提供了極大的入市機(jī)遇。 PART2： 市場(chǎng)調(diào)研 結(jié)論分析 ◎ 結(jié)論之綜合歸納 作為一個(gè)三線城市，廣水的經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)觀念、生活習(xí)性等與一、二線城市有著本質(zhì)區(qū)別，其開發(fā)理念、營(yíng)銷策略等也大相徑庭 。 在廣水運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目不能脫離當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，生搬硬套在一、二線城市的運(yùn)營(yíng)模式 ； 正確認(rèn)識(shí)三線城市及其房地產(chǎn)市場(chǎng)是三線城市開發(fā)的前提，僅此作為合作雙方在廣水鑫世紀(jì)花園項(xiàng)目上的協(xié)作運(yùn)營(yíng)思路！ PART3： 市場(chǎng)定位 PART3： 市場(chǎng)定位 （一）項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析 ◎ 鑫世紀(jì)花園項(xiàng)目位于廣水北部三環(huán)路，地塊現(xiàn)狀南高北低，東西長(zhǎng)度 約為 140 米，南北約 330 米，共占地 46666㎡ 。 PART3： 市場(chǎng)定位 （一）項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析 ◎ 地塊四至：西靠廣水國(guó)土資源局、木材市場(chǎng)及民房；東與市人民法院、 居民樓相連接；南面一路之隔為外國(guó)語(yǔ)學(xué)校；北面現(xiàn)為大片農(nóng)田，并有田間 公路通往河南信陽(yáng)一帶。 PART3： 市場(chǎng)定位 （一）項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析 ◎ 周邊商業(yè)：大名豪家具店、東方汽修廠、中小型餐飲、小型超市、水泥型材店、打字復(fù)印、中國(guó)石化加油站、木材市場(chǎng)、集貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)等，商業(yè)形象現(xiàn)狀雜亂。 ◎ 教育配套：廣水市最好的學(xué)校 外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，廣水三中應(yīng)山校區(qū)、鄂北職業(yè)技術(shù)學(xué)校、城郊鄉(xiāng)中心小學(xué) ◎ 其他： 市國(guó)土資源局、市土地交易市場(chǎng)、永陽(yáng)地產(chǎn)評(píng)估、市人民法 院、法律事務(wù)所、廣水教學(xué)研究室、郵局、銀行等。 PART3： 市場(chǎng)定位 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 PART3： 市場(chǎng)定位 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 Strength(優(yōu)勢(shì) )： ◎ 發(fā)展?jié)摿Γ?廣水北門歷來(lái)是居住人口密度較大的區(qū)域，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、河南等 地，區(qū)域發(fā)展?jié)摿春茫型蔀樾碌闹醒肴Α? ◎ 區(qū)域配套： 本案立于政務(wù)區(qū)內(nèi)，同時(shí)擁有外國(guó)語(yǔ)學(xué)校的教育優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于市中 心 ，區(qū)域環(huán)境更為宜人；同時(shí)相對(duì)于市中心項(xiàng)目，本項(xiàng)目 “ 宜居社區(qū) ” 特性更為明 顯。 ◎ 產(chǎn)品硬件： 全框架結(jié)構(gòu)、中空玻璃、 高端智能化系統(tǒng)、煤氣管道入戶、多功能 社區(qū)會(huì)所 …… 本案的一系列高端配臵， 決非其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所能輕易配備。 PART3： 市場(chǎng)定位 Weakness(劣勢(shì) )： ◎ 目前周邊商業(yè)氛圍雜亂，交通相對(duì)不便，區(qū)域有待進(jìn)一步發(fā)展； ◎ 項(xiàng)目周邊有體量較大的民宅出售，尤其是北面三中應(yīng)山校區(qū)區(qū)域?yàn)樯酰? 價(jià)格約低于市場(chǎng) 500 元 /㎡ ，在價(jià)格上對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了威脅； ◎ 區(qū)域僅本案一個(gè)項(xiàng)目，不利于形成片區(qū)熱度，同時(shí)本開發(fā)商的品牌知名 度相對(duì)較小。 PART3： 市場(chǎng)定位 Opportunity(機(jī)會(huì) ) ◎廣水市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段 ，商品房 價(jià)格有更 大的上升空間 ； ◎在前期開發(fā)項(xiàng)目帶動(dòng)下，廣水居民的住宅消費(fèi)觀念正逐漸形成，住宅市場(chǎng)剛 性需求正進(jìn)一步釋放， 新項(xiàng)目 入市前景看好； ◎區(qū)域正在拓展城市空間， 本項(xiàng)目的立意和一系列高端配臵，將充分契合高端 人群的需求，成為新的 自住、投資熱點(diǎn)。 PART3： 市場(chǎng)定位 Threat(威脅 ) ◎ 國(guó)際現(xiàn)代城與本案位于同類區(qū)位，且其開發(fā)規(guī)模大、戶型多，先入為主 的攔截了部分消費(fèi)力，增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)； ◎ 本案所處地塊要形成一個(gè)成熟居住板塊還需要一定時(shí)間，同時(shí)，廣水的 民間建房出售現(xiàn)象在全省較為突出，如果不盡快得到有效控制，對(duì)本案亦是不 小的威脅。 PART3： 市場(chǎng)定位 （三）客戶群定位
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