湖北廣水市世紀花園-營銷策劃--馮西河(1)(編輯修改稿)
2025-02-26 12:39 本頁面
【文章內容簡介】 案購成了極大競爭。 PART2： 市場調研 結論分析 ◎ 結論之問題： 同眾多三線城市一樣，廣水市的房地產開發(fā)有“政府支持大、政策優(yōu)惠多、綜合成本低、機會成本小”等優(yōu)勢。但是，同時廣水市場的確也存在“產品設計落后、市場容量相對較小、行業(yè)不規(guī)范、政策變化大、消費意識不強”等問題。 另一個核心問題是，在許多三線城市，一個項目成功了，隨后便有大量同類物業(yè)陸續(xù)上馬，同時亦面臨著民間建房等難以預計的側面競爭。同樣，廣水有限的市場容量很容易飽和，成為影響鑫世紀花園入市的最大風險。 PART2： 市場調研 結論分析 ◎ 結論之競爭和機遇： 面對已經交付使用的長江公寓、名都花園一二期，正在熱推的國際現(xiàn)代城、萬景城市廣場，高調形象入市的名門雅居，以及即將入市的鑫世紀花園 …… 作為一個縣市，廣水市的樓市競爭可謂激烈。 而機遇是：在 90萬人口的廣水，初步統(tǒng)計由專業(yè)房地產公司開發(fā)，已銷售的商品房有 2023多戶，正在銷售及在建的有 3000多戶，除去這些物業(yè)不計，等待被滿足的剛性購房需求仍有 4000戶左右。這為容量為 930余戶的本項目提供了極大的入市機遇。 PART2： 市場調研 結論分析 ◎ 結論之綜合歸納 作為一個三線城市，廣水的經濟水平、消費觀念、生活習性等與一、二線城市有著本質區(qū)別，其開發(fā)理念、營銷策略等也大相徑庭 。 在廣水運作房地產項目不能脫離當?shù)氐膶嶋H情況，生搬硬套在一、二線城市的運營模式 ； 正確認識三線城市及其房地產市場是三線城市開發(fā)的前提，僅此作為合作雙方在廣水鑫世紀花園項目上的協(xié)作運營思路！ PART3： 市場定位 PART3： 市場定位 （一）項目基礎條件分析 ◎ 鑫世紀花園項目位于廣水北部三環(huán)路，地塊現(xiàn)狀南高北低，東西長度 約為 140 米，南北約 330 米，共占地 46666㎡ 。 PART3： 市場定位 （一）項目基礎條件分析 ◎ 地塊四至：西靠廣水國土資源局、木材市場及民房；東與市人民法院、 居民樓相連接；南面一路之隔為外國語學校；北面現(xiàn)為大片農田，并有田間 公路通往河南信陽一帶。 PART3： 市場定位 （一）項目基礎條件分析 ◎ 周邊商業(yè)：大名豪家具店、東方汽修廠、中小型餐飲、小型超市、水泥型材店、打字復印、中國石化加油站、木材市場、集貿批發(fā)市場等，商業(yè)形象現(xiàn)狀雜亂。 ◎ 教育配套：廣水市最好的學校 外國語學校，廣水三中應山校區(qū)、鄂北職業(yè)技術學校、城郊鄉(xiāng)中心小學 ◎ 其他： 市國土資源局、市土地交易市場、永陽地產評估、市人民法 院、法律事務所、廣水教學研究室、郵局、銀行等。 PART3： 市場定位 （二）項目 SWOT分析 PART3： 市場定位 （二）項目 SWOT分析 Strength(優(yōu)勢 )： ◎ 發(fā)展?jié)摿Γ?廣水北門歷來是居住人口密度較大的區(qū)域，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、河南等 地，區(qū)域發(fā)展?jié)摿春?，有望成為新的中央圈? ◎ 區(qū)域配套： 本案立于政務區(qū)內，同時擁有外國語學校的教育優(yōu)勢，相對于市中 心 ，區(qū)域環(huán)境更為宜人；同時相對于市中心項目，本項目 “ 宜居社區(qū) ” 特性更為明 顯。 ◎ 產品硬件： 全框架結構、中空玻璃、 高端智能化系統(tǒng)、煤氣管道入戶、多功能 社區(qū)會所 …… 本案的一系列高端配臵， 決非其他競爭項目所能輕易配備。 PART3： 市場定位 Weakness(劣勢 )： ◎ 目前周邊商業(yè)氛圍雜亂，交通相對不便，區(qū)域有待進一步發(fā)展； ◎ 項目周邊有體量較大的民宅出售，尤其是北面三中應山校區(qū)區(qū)域為甚， 價格約低于市場 500 元 /㎡ ，在價格上對本項目構成了威脅； ◎ 區(qū)域僅本案一個項目，不利于形成片區(qū)熱度，同時本開發(fā)商的品牌知名 度相對較小。 PART3： 市場定位 Opportunity(機會 ) ◎廣水市宏觀經濟運行良好，房地產市場進入快速發(fā)展階段 ，商品房 價格有更 大的上升空間 ； ◎在前期開發(fā)項目帶動下，廣水居民的住宅消費觀念正逐漸形成，住宅市場剛 性需求正進一步釋放， 新項目 入市前景看好； ◎區(qū)域正在拓展城市空間， 本項目的立意和一系列高端配臵，將充分契合高端 人群的需求，成為新的 自住、投資熱點。 PART3： 市場定位 Threat(威脅 ) ◎ 國際現(xiàn)代城與本案位于同類區(qū)位，且其開發(fā)規(guī)模大、戶型多，先入為主 的攔截了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風險； ◎ 本案所處地塊要形成一個成熟居住板塊還需要一定時間，同時，廣水的 民間建房出售現(xiàn)象在全省較為突出，如果不盡快得到有效控制，對本案亦是不 小的威脅。 PART3： 市場定位 （三）客戶群定位
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