房地產精準營銷(曾憲斌)xxxx-101頁(編輯修改稿)
2025-02-26 12:35 本頁面
【文章內容簡介】 品質感 品質與品質感 品質是桶底 品質感是價值 品質如何轉換成品質感 案例分享：清華坊 媒體精準 Part 11 m 房地產智庫碎片化時代 媒體選擇的兩種主要方法： 傳統(tǒng)：主流媒體； 細分：碎片化，什么都投。 案例：“星耀五洲”的被矮化；南方航空頭等倉雜志 《 往來 》則到達率高，客戶精準。 整合營銷的媒介選擇：不要主觀臆想目標客戶喜好。 ? 細分市場下不同規(guī)模城市如何選擇？ ? 三四線城市的主流媒體選擇？ ? 互聯(lián)網時代的營銷新舉措。 案例：云南玉龍雪山下的美景別墅。 攀枝花項目 推廣精準 Part 12 m 房地產智庫看萬達從大連走向全國。 從大連星海國寶到長春明珠、成都花園。 逐漸升溫、不斷強化、逐步接受。 轟動性亮機相 A、引而不發(fā)的 “秘談” 新聞 B、強強聯(lián)手轟動亮相 C、夢幻組合的品牌堆積 D、漸入佳境的 “美國小鎮(zhèn)” E、牽動市場的 “加急電報” 成都花園品牌推廣路線圖 升溫式蓄勢 A、品牌轉換的認知度 B、塑造形象的“信譽宣言” C、鞏固品牌的“萬達故事” D、推廣轉移的標記征集 E、展示全景的“系統(tǒng)推廣” F、聚集人氣的集報抽獎 G、與眾不同的模型效應 H、提升品牌的創(chuàng)新風暴 I、遙相呼應的“放心”策劃 J、令人信服的“專家點評” 萬達集團 康橋半島 開閘式強銷 A、多管齊下的促銷措施 B、制造人海的開盤大獎 C、顯示實力的明星助陣 持續(xù)性關注 A、再度造勢的西部論壇 B、感動市場的業(yè)主考察 C、首次清盤的“真情回報” D、調整定位的“梅開二度” 渠道精準 Part 13 m 房地產智庫 新團購，精準渠道。 案例： 大客戶團購 “星耀五洲”的集團購買 案例： 精準渠道 大理“滄洱高爾夫”的廣深小眾推廣。 平臺精準 Part 14 招行金葵花客戶看房 目標客戶群的準確性 針對各銀行大客戶的主題活動。 高端車友會的活動組織。 案例：廣州“美林湖” 北京“玫瑰園” 道具精準 Part 15 一、四項要旨 1. 理念 吹糠見米與服務至上的宗旨 專才 少男少女與善解人意的成年主婦 現場包裝 貪圖氣派與個性展現的板房展示 資料 不同產品的不同資料組織方式 二、國內銷售模式的兩個問題 急功近利的港臺模式。 一刀切，無特色。裝修華而不實。 策略精準 Part 16 （一） 房地產調整的五個階段的五個原則 ? 預警期不用投資 ? 下降期不計價 ? 反彈期不僥幸 ? 黑暗期不抄底 ? 復蘇期不錯過 調整下行周期中的房地產營銷 （二） 下降期項目如何處理 轉 轉讓項目 慢 放慢開發(fā)節(jié)奏 縮 縮小開發(fā)規(guī)模 引 引入合作方式共擔風險 停 停止項目，等待時機 脫銷營銷： 不投資，沒項目不拿項目 主導營銷： 主導輿論，配合銷售 特價營銷： 價格永遠是營銷的利器 精準營銷 ： 客戶分化，產品、廣告語，推廣媒體、銷售渠道 要精準定位，“精準制導，定點清除” 標桿營銷： 突出特性，豎起標桿 品牌營銷： 根據資源情況打造企業(yè)品牌、開發(fā)商品牌、產品 品牌、專家品牌 增值服務： 常規(guī)之外的服務 保值營銷： 打消客戶對房子價下跌、物業(yè)貶值的顧慮，快速 加籠資金 （三） 房地產下降周期突圍二十二招 超值營銷： 送面積、送服務 事件營銷： 利用重大公共事件的新聞性質提升企業(yè)的知名度 和美譽度 全程營銷： 不是單純做推廣，從立項、拿地開始做營銷 體驗營銷： 體驗已有的項目 口碑營銷： 十個廣告，不如一個口碑 天價營銷： 滿足金字塔尖的人群 偏鋒營銷： 不是一般人可以采用的 逆時營銷： 吸引眼球 借機營銷： 借政策 售后營銷： 服務品牌 網絡營銷： 新的傳播途徑 異地營銷： 全國市場 內部營銷： 明修棧道，暗度陳倉 效果營銷： 新型推廣 價格精準 Part 17 兌現價值的市場定價 基本定價法 A 成本定價法 成本與目標收益 B 競爭導向法 隨行就市與追隨 領導者性的品位 兌現價值的曾氏定價公式 ? 定價價格 ? 執(zhí)行方案 ? 價格策略 ? 差價原則 ? 單元評估 ? 樓層評估 ? 差價評估 ? 單元均價 ? 價格明細 ? 反饋系統(tǒng) ? 價格調查 ? 價格匯總 ? 評估加權 ? 樓盤評估 ? 樹圖解析 ? 權重計算 ? 評估修正 ? 修正公式 ? 修正過程 ? 修正結果 案 例 END 1 涿州項目價格策略 價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 高了，能走過這座橋的人就少 ——沒有市場 低了，公司損失利潤 ——沒有效益 如何在兩者之間達到一種平衡 如何讓我們的樓盤即叫好又叫座 這永遠是我們解析的重心 …… 一、價格策略 ? 價格形成因素：價格的制定是一項科學的課題。 ? 通常由成本 + 自然因素 +社區(qū)因素 +經濟因素 +規(guī)劃因素 +品牌因素 +附加值等 ? 各項綜合原因形成。本案計算之價格為本階段的銷售均價，通過對可對樓盤 ? 價格的匯總修正和其全方位的價值評估、加權修正綜合計算得出。 二、價格計算 1．周邊樓盤價格評估 “金竹首府二期”與調查樓盤評估比較 181。1 181。2 181。3 181。4 181。5 181。6 181。7 181。8 181。9 181。10 物 業(yè) 外 部 生 態(tài) 需 求 指 數 Z1 物業(yè)內部生態(tài)需求指數 Z2 市 場 營 銷
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